——原計劃5月開盤的全市67個樓盤目前僅17個表明鐵定開盤，絕大部分無限期推 遲開盤；

——逾30家樓盤目前購房有優惠，但除了個別樓盤折扣破九折之外，其余幅度都較小， 上市樓盤平均報價仍漲近14%；

——二手市場價格松動，中介壓力陡增，再度出現“圍獵”客戶趨勢。

本報地產評論員 房蓉 黃法歐

面對的較嚴厲樓市調控政策，原定5月上市的樓盤紛紛推遲了原先的開盤計劃，并對具體開盤日期和價格出言“謹慎”。之前某知名地產網站推出上海2010年5月新盤預告，顯示5月全市計劃開盤數量為67個。不過隨著市場前景不明以及購賣雙方持續觀望。大部分開發商不約而同的選擇了延后開盤，伺機而動。《新民樓市》近日對上述67個樓盤逐一電話咨詢后發現，僅17個樓盤(包括上周已開的6個)明確表示本月會新推房源。其余樓盤中，僅都會新峰、上海灘大寧城、中環1號表示6月開盤，華麗家族匯景天地表示2個月之內開盤，剩下46個樓盤均表示：“看市場情況而定，目前無法告知開盤時間。”

繼續捂

近七成推盤無限期延后

“開盤時間未定，價格未定。”這是《新民樓市》電話滬上原定5月推盤項目售樓處得到較多的回應。也有不少樓盤先表示：“5月底開盤。”當筆者再次追問“會不會較后又變成6月”，絕大多數的銷售員都會底氣不足地說：“也有可能。”

值得注意的是，上述開盤待定的開發商對價格幾乎一致表示：“還未定。”只有中海御景熙岸告訴筆者：“5月下旬樣板房可以公開，開盤時間未定，價格也不會高于周邊別墅每平方米35000元的均價”。綠地東上海只說：“周邊均價20000元/平方米出頭，只做參考。我們的價格到底高于還是低于，目前都是未知數。”

具體到上周，原先4月下旬一到周末就十幾個樓盤集體吆喝的場景不再有了，在上海版樓市細則遲遲不露面的情況下，開發商也開始選擇觀望。上周僅有綠地公園壹品、保利維拉家園、御景龍庭、旭輝依云灣、嘉城、萬安金邸這6個樓盤開盤或新推房源，而4月末兩周有近30個樓盤開盤。業內人士表示，在上海細則出臺定調樓市晴雨之前，開發商不會貿然選擇開盤，滬上樓市將真正進入一段“僵持期”。

“去年房子賣了太多的錢，現在屏一屏也沒關系。”一名開發商高層如是說。事實上，5月10日，RIECO工作室發布了《2010年1季度的房地產市場運行狀況與預測》的市場報告，報告中指出目前房地產開發企業資金相對寬松。華遠地產董事長任志強在會議中表示，房地產企業手中尚有1.8萬億，至少可以再撐一年，而恒大降價僅僅是企業行為。

繼續漲

平均報價仍漲近14%

“上海樓價并沒有像預期那樣出現下跌，新政的調控效果僅體現在了樓市成交量方面。”上海富陽物業咨詢有限公司執行董事張秀華表示：“新政出臺三周以來，商品房成交量逐周大幅下滑，單周分別下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出臺前的1/3。而成交均價單周分別變動13.13%、-4.3%、1.6%，變動幅度較小，整體上價格仍然略有向上趨勢。”

與此類似的是，據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：上周(5月3日-5月9日)全市商品住宅新增供應面積為13.3萬平方米，環比前周大跌43%，僅相當于年周均水平的一半。而上周上海市商品住宅成交面積7.1萬平方米，與前周相比大跌了35%，并且成為近五年來同期較低的一周，上周其成交均價為25118元/平方米，環比前周下跌了2%。而萬達城市公寓相比一期售價漲4500元/平方米，明日星城二期成交均價環比前周上漲10%；

“其實通過對上海市5月份開盤的樓盤集中市調，除極其個別樓盤報價低于4月份之前的成交價外，絕大多數開發商的報價仍然較高，平均報價高于早期成交價近14個百分點。”張秀華分析到：這表明盡管成交量在新政重創下迅速滑落，開發商仍不愿意松動價格開盤達到出手的目的，這與今年多數開發商資金相對充裕，降價動力不足有關。

中國指數研究院常務副院長黃瑜在近期透露：“經過2009年的良好積累，全國百強企業凈利潤均值是10億元，增長57.7%，整體現金流的凈值頭次轉為正，達到6.9億元。這就為2010年打下信心基礎。”不過易居臣信市場研究分析師楊晨青則認為，隨著今年第三次上調商業銀行存款準備金率以及加息預期的不斷升溫下，貨幣政策拐點已越來越清晰，開發商外部融資渠道也正遭受從未有過的擠壓。在成交量和銷售回款不斷萎縮的情況下，三季度后開發商將普遍開始面對資金鏈困境。

繼續拋

溫州投資客滬上“割肉”拋房

根據福美來不動產的數據顯示：4月1-14日，全市二手房成交均價16068元/平方米，而政策開始后的4月15日-30日，全市成交均價15917元/平方米，小幅下降約1%，總體看均價基本穩定。

不過根據易居臣信市場研究對全市門店的調查顯示，雖然目前為止二手住宅市場賣方主動降價尋求成交的情況并不多見，但在政策面打壓力度不斷增強、購方觀望情緒不斷彌漫的市場環境下，各區域二手住宅賣方的可議價空間正普遍放大。易居臣信楊浦虹口商圈總監戴曉峰介紹，當前其轄下區域內20%左右的二手房業主心理價位正出現松動，其平均可議價空間為10%左右；其他如南徐匯、閔行及寶山部分板塊房東也均出現5-10%的議價空間。

值得注意的是，在觀望和后市看空的市場氛圍中，已有投資客低價拋售手中房源，有的逢高購入的炒房者甚至不惜割肉解套，以止損套現。

“我們剛剛成交的一套世茂濱江花園的二手房源，因為業主急拋，掛牌價1300萬元，較終成交價僅1000萬元，砍價幅度高達23%！”中原地產世茂濱江分行經理蔡正龍透露。這套大幅降價成交的房源的房東是一個溫州投資客，4月份出臺的一系列房地產調控政策讓他覺得近半年內上海樓市很難再有起色，不過據悉，即便是降價超過20%，房東的收益率仍高達200%-300%。事實上，較近翠湖天地、古北國際花園、福源匯居均有溫州人拋售，成交價格基本低于4月較高價約3%-5%。

繼續等

房價與購方預期仍有差距

新政出臺即將一個月，房價走勢目前究竟如何？調查顯示，公眾對房價的后期走勢依然有分歧。搜狐焦點的調查顯示，認為本輪房價會下調10%以內的比重占到了25%，而認為會在30%以上的占到了45%。

在九亭某樓盤看房的市民劉先生的觀點頗有代表性：“現在的房價應該會降一點，但是即使從現在跌個20%仍然很高，但是幅度再高的話恐怕就難了。”事實上，較近兩周上海各大樓盤成交急劇縮水，可謂是市民“用腳投票”，看低未來房價走勢的較好注腳。由于房價仍未達到心理預期以及“購漲不購跌”的傳統，導致觀望情緒成為市場主流。

一方面是購房者的降價預期，另一方面則是開發商選擇謹慎觀望甚至“按兵不動”。以中冶祥騰城市廣場為例，其較新房源開盤價原來定在18500元/平方米，但新政出臺后開盤價比原計劃低了1000元/平方米；位于春申路的虹梅菁典原計劃6月開盤，但“新政之后，開盤日期推遲到9、10月份。”正如2007年，當年新政出臺，開發商與購房者均屏住呼吸按兵不動，如今這一幕似乎正在重演。

資料來源：佑威及樓市專評網(剔除動遷配套房)