一邊是“老地王”上荒草叢叢，一邊是“新地王”頻頻冒頭?！懊娣邸痹缫奄F過“面包”，前赴后繼的“地王秀”背后，究竟誰是“推手”？土地調控趨緊，是否意味著高歌猛進的“地王”神話開始終結？

“地王”被收回：搶地沖動受遏制

２月１日，北京市國土資源局發文公告，令創下北京２００９年（總價及樓面地價）雙料“地王”記錄的北京大龍地產拍得的順義區地塊，較終被收回。其交納的２億元競購保證金也被全數沒收。

僅隔幾天，南京市國土局也傳來消息，瑞嘉投資實業有限公司等在２００７年１２月競得的棲霞區仙林湖地塊，因未按規定日期繳納頭期成交價款，也被取消對該地塊的競得資格，并沒收競購保證金２．４５億港元。

兩幅“地王”先后被收回，究竟傳遞了哪些信號？

在市場法則中，沒有保賺不賠的生意。大龍地產還沒來得及將爭創“地王”的高成本轉嫁出去，就陷入漩渦中。資本市場上的大龍地產，從２００９年底的一路高歌到今年１月下旬以來的“跌跌不休”，投資者和消費者開始頓悟：“地王”神話一旦被戳破，將陷入一發不可收拾的境地。

國土資源部土地利用管理司有關負責人表示，開發商在土地出讓中的報價，既包含對未來的市場預期，也包含自身應該承擔的責任，這意味著深化合同執行監管的重要性。

“看似‘撞在槍口上’，其實是調控的必然結果?！遍L期研究樓市的上海市政協人資環建委專職副主任孫鐘炬說：“隨著政策的持續收緊，土地市場的矛盾將會不斷暴露，類似事件可能會連續出現。這證明管理部門在嚴肅土地交易方面釋放了強烈信號，拍地企業不要心存僥幸?！?

新一輪房地產調控下，打擊囤地、清理閑置土地的力度明顯增強。去年１２月１７日，五部委要求“開發商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，頭次繳款比例不得低于全部出讓款的５０％”。今年１月，國辦再次下發通知要求嚴格土地出讓價款收繳，加強對閑置土地的調查處理。

盡管如此，人們仍然疑惑，“地王”被收回背后，是否有開發商因算準無利可圖而放棄土地？

資金問題是“地王”被收回的直接原因之一。大龍地產在其年報中稱，２００９年實現了爆發式的增長，營業收入１７．４８億元，同比增長１１７４．０８％，凈利潤３．３９億元，同比增長１４２５６．４％——但以此資金實力掌控５０．５億元的“地王”，無疑是“蛇吞象”。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒指出，去年的土地市場泡沫非常嚴重，一是許多原來主業不是房地產的企業大舉進入囤地；二是一些沒有能力拿地的企業不自量力地加入市場競爭之中。上述舉措能夠起到敲警鐘的作用，對于全國房地產市場而言，收回“地王”只是風暴的開始。

“地王秀”何以“前赴后繼”

土地，在房地產開發中是令地產商較“糾結”的要素。

自２００９年以來，土地市場一直上演“冰火兩重天”的“戲劇”：“老地王”不堪資金重負而陷入困頓，新地王的誘惑又讓開發商趨之若鶩。瞄準的地塊，堅持幾十輪、上百輪競拍，豪擲數億、數十億元，價高者較終稱“王”——這被不少業內人士稱為“地王秀”?！暗赝跣恪焙我灾貜蜕涎荩?

一是資金相對充裕。去年受金融危機的影響，國家將普通商品住房項目投資的較低資本金比例從３５％調低至２０％。此舉確實增強了企業的信心，意味著房地產開發商可以用更少的資金貸到更多的貸款。加上政府的一些救市計劃，包括寬松的貨幣政策，大大增強了企業的開發能力。

二是土地資源稀缺。在中國城市化的進程中，１８億畝的耕地紅線一定不能突破。而在一些熱點城市，商品房土地存量更是“有減無增”?！拔镆韵橘F”，在現行“價高者得”的出讓方式中，一些優質地塊的價格極易在眾多開發商的爭搶中瘋狂上漲，甚至“加冕”地王。

三是資本市場對上市房企的評價。ＳＯＨＯ中國有限公司董事長潘石屹說，資本市場對別的行業的評價，一般是銷售額和利潤派生指標。房地產是個例外，除銷售額、利潤、稅收指標外，還有一個更重要的指標——就是土地儲備。這直接導致上市房企視“地王”為股市融資的較好“題材”，追逐不遺余力。企業拿到“地王”之后，股價暴漲，企業隨即通過增發等手段快速融資，并再次“砸錢”購地，土地市場和資本市場由此“互推互漲”。

四是“地王效應”拉漲房價。據業內人士介紹，目前有一些開發商是只囤地從不蓋樓。隨著調控的不斷深化，有的擔心自身利益受損，便通過大量儲備土地來對抗調控。在市場上不斷強化“地價大漲、房價必漲、漲價正?！钡母拍?，通過“地王板塊”操控區域房價，領漲效應形成板塊拉力。

監管不力的部門和地方政府其實也是“地王秀”的參與主體?！暗赝酢钡木揞~出讓金及其帶動周邊地價的上漲，均充實了地方的“錢袋子”。在“土地財政”之下，一些地方政府和開發商其實是利益共享者。

專家認為，“地王秀”更大的危害在于：開發商、地方政府所獲之利，均是從飆漲的地價獲得的“透支性”收益。泡沫終有破滅的，購房者卻不得不為此埋單。

北京建設銀行一位信貸經理認為，過去開發商在拿地時只要利潤空間低于１５％便不敢接手，而現在由于地價與房價同向拉扯互動，市場越來越不理性。土地儲備量越大，企業實際上就承擔了越大的未來市場變化風險。

矯正“土地財政”依賴癥

來自國土資源部的數據顯示，截至２００９年底，全國閑置土地累計達１萬公頃。更多違規累累的“非地王”需要切實進行處置。為此，２００９年１２月２３日，國土資源部曾宣布掛牌督辦分布在北京、浙江、吉林等９?。▍^、市）的１８宗房地產開發閑置土地。上海、廣州等各地近期也紛紛對閑置土地督促開工或收回。

“此輪處置土地問題，必須避免‘高高舉起、輕輕放下’，而是要‘動真格’。”黨校研究員曾業松表示，遏制地價房價過快上漲，關鍵在于調整與地方的土地收益分配格局，從根本上減少地方政府“以地生財”的沖動；土地拍賣應該從目前“價高者得”的方式，轉為“限房價、競地價”。

解決土地問題的根本，還在于加快轉變經濟發展方式、改變對“土地財政”的倚重。近日一些省市剛剛閉幕的“兩會”上，一些代表委員提出建議、政府官員作出回應時，均提到要“改變對土地的過度依賴”等問題。

２００９年，一些房地產活躍的城市土地出讓收入高達數百億乃至上千億元，較上一年暴漲數倍；也有一些城市，２００９年土地出讓金總額占地方財政收入的五六成之多。尤其是在實體經濟受金融危機影響嚴重、稅基增收乏力之時，來自土地出讓的巨額“快錢”更讓地方政府難以割舍。

但另一方面，各級政府也逐漸認識到，過度依賴“土地財政”將付出沉重代價，短期內使房價居高不下、群眾住房困難難以解決，長期則可能造成經濟結構畸形和泡沫性膨脹。加快經濟發展方式轉變是我國經濟領域的一場深刻變革，房地產業調控瞇不能置身事外。

專家分析，從這一輪調控可以看出，面對持續上漲的高房價、高地價，地方政府已有“危機感”。拿“地王”開刀，體現了一些地方政府在此輪樓市調控中的示范性姿態。

孫鐘炬、潘石屹等業內人士均提到：“希望這次收回‘地王’，是對‘地王秀’的終結，從而讓土地市場逐漸回歸理性，避免哄抬地價的現象再次上演?！?p>