中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長朱中一認(rèn)為，無論是增加供應(yīng)還是抑制投機(jī)，都是希望在穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，抑制部分城市過高的房?jī)r(jià)，努力消除泡沫，讓市場(chǎng)逐漸回歸理性。

抑制投機(jī)，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)

前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長近50%。成交量大幅上漲，導(dǎo)致一些城市短期內(nèi)供不應(yīng)求，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲。特別是下半年以來大量投機(jī)性需求入市，加劇了供需矛盾，并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。

我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)增長幅度比較快，在很多城市都創(chuàng)下了歷史較高水平。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有完全恢復(fù)的情況下，房?jī)r(jià)過快上漲并不是件好事。“營業(yè)稅‘2變5’政策，傳遞了政府鼓勵(lì)自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求的政策信號(hào)。5.5%的營業(yè)稅會(huì)在一定程度上沖抵投資或投機(jī)型購房的實(shí)際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求。”

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長朱中一表示，在房?jī)r(jià)上漲過快的城市中，投資型需求的購房比例相對(duì)比較高。營業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為5年，增加了“快進(jìn)快出”的投機(jī)成本，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關(guān)系。長期來看，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)快速上漲有好處。

有專家認(rèn)為，樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整，也有利于購房者逐漸回歸理性，擺脫近期的恐慌性購房需求。在房?jī)r(jià)偏高、供應(yīng)不足、優(yōu)惠政策收緊的情況下，明年上半年樓市可能出現(xiàn)觀望情緒。

應(yīng)做好新舊政策銜接

在看好政策調(diào)整有利于穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)，業(yè)界對(duì)政策的短期效應(yīng)普遍表示擔(dān)心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市場(chǎng)上購房2年到5年間的二手房交易占整個(gè)二手房市場(chǎng)交易的40%。由于目前二手房交易的稅費(fèi)普遍由購方全部承擔(dān)，因此營業(yè)稅優(yōu)惠“2變5”后，購房者至少要多花5.5%的稅費(fèi)成本，影響也會(huì)波及頭次置業(yè)者。

同時(shí)，新政實(shí)施可能導(dǎo)致賣方惜售。賣方覺得利潤降低了，可能會(huì)改為出租，過了5年期后再賣，由此導(dǎo)致市場(chǎng)上的房源緊張。“從2005年?duì)I業(yè)稅開始實(shí)施這幾年的市場(chǎng)反應(yīng)看，二手房?jī)r(jià)格并沒有降低，但成交量萎縮，購房者的頭付壓力也更大。”胡景暉說。

出于對(duì)二手房?jī)?yōu)惠政策取消的擔(dān)心，近一個(gè)多月來，購賣雙方紛紛抓緊過戶，各地二手房成交火爆。鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，營業(yè)稅政策恢復(fù)將直接刺激部分需求趕搭本月“稅費(fèi)優(yōu)惠末班車”，在接下來的20天里，可能會(huì)再出現(xiàn)一個(gè)二手房交易的井噴現(xiàn)象。

朱中一認(rèn)為，政策引起短期市場(chǎng)波動(dòng)是可能存在的。所以在政策調(diào)整時(shí)，應(yīng)該做好相應(yīng)的銜接設(shè)計(jì)，以保證政策過渡時(shí)期市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)。

值得注意的是，在二手房交易“2變5”的同時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確其他住房消費(fèi)政策將繼續(xù)實(shí)施，也就是說此前減免頭次購房契稅、利率優(yōu)惠等將有可能繼續(xù)實(shí)施。自住型和改善型購房者的“剛性需求”仍將得到支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，普通購房者此時(shí)應(yīng)避免恐慌性購房，應(yīng)保持理智和冷靜，結(jié)合自己的實(shí)際情況，做好置業(yè)規(guī)劃再入市。

供應(yīng)、供應(yīng)、還是供應(yīng)

在近期各種明確政策取向的會(huì)議上，“增加供應(yīng)”被反復(fù)提及。

近年來，增加普通商品房供應(yīng)的提法幾乎出現(xiàn)在每一份住房政策中，但是前幾年在需求比較旺盛的情況下，政府部門更多地試圖從調(diào)節(jié)需求端來實(shí)現(xiàn)供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定，實(shí)際效果并不理想。“現(xiàn)在看來，從穩(wěn)定供給端來實(shí)現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際。”朱中一說。

當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，恰是供應(yīng)出了問題。一方面，去年到今年上半年投資和開工面積下降，導(dǎo)致目前一手房供應(yīng)不足。營業(yè)稅政策調(diào)整也可能導(dǎo)致二手房供應(yīng)下降。同時(shí)，許多開發(fā)商捂盤惜售，更加劇了短期內(nèi)的供求矛盾。市場(chǎng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。

第三季度以來，房地產(chǎn)投資及新開工數(shù)據(jù)不斷回暖。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，新開工項(xiàng)目到明年年中將逐漸形成有效供應(yīng)投向市場(chǎng)，屆時(shí)供求失衡的情況將有所改觀，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

長期看，土地和信貸仍是決定樓市供應(yīng)量的重要因素。朱中一認(rèn)為，要增加供應(yīng)，頭先地方政府要繼續(xù)穩(wěn)定土地供應(yīng)，尤其是要增加普通商品房和限價(jià)房用地的供應(yīng)。此外，預(yù)計(jì)今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)仍會(huì)加大投資和開發(fā)力度，資金需求仍然巨大，建議金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的項(xiàng)目繼續(xù)給予信貸支持。

盤活存量土地和存量房，也將成為增加市場(chǎng)供應(yīng)的有效手段。因此，打擊“囤地”、“捂盤”，督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同約定加快開發(fā)建設(shè)尤為重要。近日各地紛紛出臺(tái)政策，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，原則上應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申請(qǐng)預(yù)售許可，領(lǐng)了預(yù)售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。這些都是努力增加供應(yīng)的有力信號(hào)。