除了北京、上海、天津等城市出現“價漲量跌”甚至“量價齊跌”態勢外，統計數據還顯示，珠三角區域９月份以來的樓市調整態勢較為明顯，土地市場表現在城市間差異較大，新房市場“量跌價升”，大戶型及豪宅產品成交火爆，中小戶型成交量下滑，普通住宅市場中投資客數量下降，部分投資客開始持幣觀望。

政策調整所致？

“三季度政策頻出，購房者心理受到的影響已經開始累積。”１０月１９日，香港美聯物業北京公司市場總監張大偉在接受中國經濟時報記者采訪時表示，以北京樓市為例，北京在三季度出現了從到地方的系列政策調整。例如：７月份北京市啟動了房地產市場秩序專項整治月行動；銀監會收緊二套房貸政策；國稅總局加強監控房地產市場稅收問題；銀監會８４號文的出臺。

他對本報記者表示，這一系列政策以二套房貸收緊和銀監會８４號文的影響為。本次樓市成交高峰產生的基礎——交易環節的政策優惠及寬松的金融政策都已經有了收緊的趨向。對購房者的影響已經在市場的實際成交中出現，這也是９月份以來北京樓市價格出現下滑的主要原因。

房地產高端經濟師章林曉在接受中國經濟時報記者采訪時認為，９月份以來北京、上海等一線城市的樓市，從上半年的火爆行情演變到現在的價漲量跌甚至是量價齊跌，主要是樓市迅猛“去庫存化”后的結果。

“今年三四月份過后，一線城市的樓市從回暖走向熾熱，出乎業內外許多人的意料，讓眾多購房者措手不及，全國許多城市特別是北京、上海等一線城市的樓市去庫存化進程非常迅速。”他告訴本報記者，一個城市的樓市去庫存化到一定程度時，往往會先后出現量跌價漲和量價齊跌現象。

他進一步解釋道：去庫存化過程，可以說是一個從供大于求趨向供求平衡乃至供小于求的過程。本輪樓市從回暖直至火爆，起始于開發商的打折促銷，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量價齊漲，一直持續到樓市庫存逼近合理庫存警戒線附近，由于供應跟不上需求的增長，因此就難免會出現量跌價漲現象。

那么，在量跌價漲之后，為什么會出現量價齊跌現象？他認為，關鍵在于兩點：一是開發商在快速去庫存化過程中，獲得了充足的資金，有了捂盤惜售的能力。二是開發商捂盤惜售的往往是相對較好的樓盤，而愿意出售的往往是區位、配套等相對較差、過去銷售不暢的樓盤，于是在成交量下滑的同時，成交的平均價格也下來了，這種平均價格的下跌給人的其實是一種錯覺，而實際上同區域、同樓盤、同品質的房子的價格往往并沒有什么下降。

和其他業內觀點不同，中原地產投資顧問部總經理張坤昱１９日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，以北京為例，從９月份以來，尤其是十一期間，樓市成交量下跌比較多，但這是由于特殊原因造成的。

“一是今年的十一假期時間比較長，很多人選擇外出旅游，而非購房，這跟人們的消費習慣有關。”她對本報記者表示，二是今年國慶期間北京有很多地方戒嚴，人們很多地方去不了，因此很多樓盤的開盤活動也推遲了。

“我覺得現在大家購購房子的熱情依然很高。”張坤昱對本報記者透露，以中原地產代理的樓盤“美立方”為例，上周六開盤，均價１２３００元每平方米，總共推出７００多套房源，８０００多人有意向購購，開盤當天就銷售一空。另外，中原地產代理的其它項目如海棠、圣世一品等樓盤，開盤情況依然十分火爆。

房價高企制約自住消費

美聯物業市場總監張大偉告訴本報記者，９月樓市成交均價已經基本達到頂點，樓市購方的承受力在經過５０％以上的價格上漲后，短期內已經到達頂點。

“頭先是開發商心態發生變化。”張大偉說，受到樓市成交量的持續下跌，加之宏觀政策的微調，包括二套房貸收緊的影響，未來市場走向增加了非常多的不確定因素，從８月開始北京樓市集中推盤可以明顯看出開發商對后期市場的不確定心理，部分樓盤出現打折現象。

他表示，市場需求出現觀望，房價的高企制約了自住消費的持續釋放，而二套房貸的重新收緊不僅抑制了樓市部分改善性需求，銀監會的８４號文更是發出了調控的信號，將可能影響到樓市主流消費群，即改善性和投資性需求對市場預期的信心出現不足。

“置業鏈條也出現了脫節。”他告訴本報記者，一直以來市場上對剛性需求存在誤解，真正的剛性需求有兩個指標：必須購、購得起。而現在的北京商品房市場可以說無任何剛性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投資性需求構成了目前商品房市場的需求。平均總價１８０萬元的商品房市場與平均總價１２０萬元的二手房市場已經徹底拉開距離。

“一個良性發展的市場應該是二手房市場與商品房市場出現升級換代。改善性需求賣了二手房給剛性需求，購購商品房自住，投資需求購購二手房或者商品房的中小戶型出租獲利。年輕人群租賃二手房。這應該是一個完整的理性置業鏈條。而現在市場已經在高房價的影響下出現了明顯的非理性趨勢。”張大偉說。

(作者：王松才)