前九個(gè)月在土地市場(chǎng)上大出風(fēng)頭的國企正引來民營房地產(chǎn)企業(yè)的“眾怒”。15日在中國地產(chǎn)金融年會(huì)上，民營房地產(chǎn)企業(yè)家炮轟國企大規(guī)模進(jìn)入“不守規(guī)則”，質(zhì)疑國企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。盡管如此，與會(huì)人士均預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的“國進(jìn)”之勢(shì)難擋，民營企業(yè)的地盤正在被擠壓。

擠占民營房企生存空間

上半年，在各大民營房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際，大型國企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地。

目前，國有資本正通過三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)，二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)，三是大肆收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。上述的土地市場(chǎng)正是爭(zhēng)奪較為激烈的領(lǐng)域。不久前還在夏季達(dá)沃斯論壇上表示“地產(chǎn)行業(yè)沒有國進(jìn)民退”的頭創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光也修正了自己的觀點(diǎn)，呼吁“國進(jìn)民退”要把握好度。

路勁集團(tuán)主席單偉豹認(rèn)為，國家扶持的國企更容易獲得銀行貸款的現(xiàn)象是不公平的市場(chǎng)機(jī)制，讓民營企業(yè)“無所適從”。

中坤長業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長黃怒波則稱呼國企為市場(chǎng)的“野蠻人”。他表示，改革開放以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是市場(chǎng)化程度較高的行業(yè)，民營企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展較為成功。雖然作為企業(yè)，重新殺回房地產(chǎn)行業(yè)的國企也有盈利要求，但由于獲取資金的成本太低，相較之下他們不用像民企一樣更顧慮成本、容積率、開發(fā)質(zhì)量甚至風(fēng)險(xiǎn)控制，“完全打破了行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)則”。

民營企業(yè)：“打不贏就跑”

民生銀行15日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，國有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大因素：頭先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，國企的主業(yè)正因消費(fèi)不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。因此，“國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。

面對(duì)咄咄逼人的國有勢(shì)力，不少民營房企正準(zhǔn)備執(zhí)行“打不贏就跑”的策略，準(zhǔn)備避免在一線城市的沖突，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。

億城集團(tuán)董事長張麗萍認(rèn)為，民企抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較弱，難以與國企正面沖突爭(zhēng)奪地王，億城集團(tuán)決定采取差異化策略，發(fā)揮自己局部優(yōu)勢(shì)細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，退到大型國企暫時(shí)未進(jìn)入的二、三線城市。這條路走不通的企業(yè)只能考慮主動(dòng)“投降”尋找“招安”，通過尋找國企做背景，在混合所有制下實(shí)現(xiàn)共贏。

黃怒波表示，面對(duì)國企，民營企業(yè)一是轉(zhuǎn)移陣地，打不過就躲，二是自身進(jìn)行改變和創(chuàng)新。等大規(guī)模投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長帶來的流動(dòng)性過剩現(xiàn)象消失，國企的資金或許又會(huì)撤離房地產(chǎn)行業(yè)，“這個(gè)市場(chǎng)我們還要回來”。