一邊是迅速回暖的房地產市場有效拉動了經濟增長，另外一邊是急劇上升的價格背后潛藏的泡沫風險，房地產政策何去何從？

住房和城鄉建設部政策研究副主任秦虹日前在中國地產金融峰會上表示，保增長政策效應和觸底回升的勢頭較為明顯，下一步的政策著力點將是保持市場穩定，即在保持政策連續性和穩定的前提下，對政策作出適當的完善和微調。

政策微調：力保市場穩定

秦虹表示，下一步政策的著力點將由保增長要轉向保市場穩定，尤其是在住房市場。“主要注意三個方面的結合，保增長政策和保穩定政策的結合、短期政策和長期政策的結合以及政策的穩定和完善的結合。”

在秦虹看來，住房政策有三個方面可以加以完善，頭先是加大保障性住房的投入，盡可能地避免和減少中低收入家庭在市場波動中所承受的風險。

其次是高度重視風險，增大投資投機性需求的成本，盡量減少投資投機性需求對市場的影響。

二套房貸政策被認為是對投資性需求政策的一個風向標。在此之前，為了拉動房地產市場需求，不少銀行和地方對二套房頭付和貸款利率都不同程度的放松。

7月17日銀監會召開的今年第三次經濟金融形勢通報會上,銀監會主席劉明康強調,要控制房貸風險,嚴格執行“套房”標準，即嚴格執行按揭貸款頭付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持頭付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則。

浙江省房地產業協會會長唐世定認為，城市化、房地產業發展正是增長內需的重要選擇。盡管房地產的資產泡沫已經露頭并引起決策層的注意，但預計將會采取比較容忍的態度，而不會立即采取強有力的調控政策。

“當然容忍是有底限的，目前政策會作一些微調，如果剛性需求再次被過高房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐漸積累，因此也不排除國家針對變化的情況逐步加大調控力度。”唐世定說。

秦虹說，今年3月份之后量價升勢較猛，原因是市場基本需求的基礎堅實，政策效應明顯、城市宜居性提高帶動需求增長和投資性需求增長迅猛。

寬松政策推高房價

為了防止房地產市場深度下滑，決策層在今年上半年以來連續出臺多項“救市”措施。在這些措施和適度寬松的貨幣政策及積極財政政策的作用下，房地產市場在經過年初的小陽春之后，城市尤其是一線城市的成交量和成交價格都迅猛回升，接近歷史較高點。

但4月份之后房地產市場成交量和價格井噴式的爆發，引發了對新一輪資產價格泡沫的擔憂和爭論。

近期房地產市場的形勢已經引起了決策層的關注。7月初國務院總理 在舉行經濟學家座談會時就詢問了房地產市場的有關情況。

但是專家和官員認為，此次房價飆升并非此前的房地產政策因素造成的，而是貨幣政策過于寬松導致流動性泛濫和通脹預期上升引起的。

對于近期的房地產市場，全國工商聯房地產商會會長聶梅生用了五個意料之外來形容，頭先就是天量的信貸，“我認為當前已經不應該是用‘適度’來考量了，前5個月銀行新增貸款5.84萬億元，相當于去年同期的近3倍，如此多的新增貸款和流動性是沒想到的，這個‘適度’是在意料之外。”聶梅生表示。

對于5~6月份的行情，聶梅生認為，主要是由于金融因素以及貨幣政策造成的，是流動性泛濫的金融市場和對通脹的恐慌提前釋放造成的。

秦虹也認為，除了剛性需求和政策效應之外，受通脹預期驅動的投資性需求增長迅猛是主要原因。

“從結構上來說，4月份之后主要是90平方米和140平方米以上的住宅為主，快速大量地進入到房地產，迫使我們不得不認清這樣的現實，當前的房地產市場，已經不僅僅是一個居住供應的商品市場，更多的是金融資產的屬性越來越強了。”秦虹表示。

天量新增信貸和大量投資形成的流動性可能成為催生資產價格泡沫的動力。財政部會計司發布的一份報告稱，一些上市公司可能將部分銀行貸款投入了股市和房地產市場,造成國內市場虛假繁榮的局面。

對于當前過多的流動性，聶梅生認為，流動性的出路無非是通貨膨脹或者尋找新的經濟動力，用未來的產業盈余去抵償當期的虧損企業。

(作者：遠山)