房地產業 人士季滿如告訴記者：作為職業經理人，要為老板負責，而他們對房價的走勢更為敏感。銷售總監擁有一定的權限，為了追逐更高的利潤，可以選擇什么時候開盤，開盤的節奏如何。對于一個10萬平米的樓盤，每平米漲價500元，就是5000萬的凈利潤。

時值北京市住房和城鄉建設委員會開展房地產市場秩序專項整治行動，15家捂盤惜售的開發商被住建委約談告誡，并要求7日內完成整改。

這讓季滿如想起了2005年底發生的一幕。

捂盤惜售盛行

2005年底，銷售火爆，房價逐日上漲。一位不愿透露姓名的開發商向本報記者回憶說，北京市建委當時分別與開發商談話，要求開發商不要隨風漲價、捂盤惜售，甚至在現場放出“狠話”：如果拿到銷售證不開盤，我們(建委)來給你們賣房。

2006年5月，北京市建委做出規定：開發商自領取預售許可證之日起3天內必須開盤，并應按整棟對外銷售；囤房不賣、捂盤情節嚴重的項目，將由市建委要求開發商上報每套未售房的價格，并在房產交易網和有關媒體上公布，所有未售房屋都必須按公布的價格出售，使開發商失去對項目價格的控制權。

規定甚為嚴厲，但聰明的開發商總能想出對策。“捂盤的開發商干脆不領銷售許可證。”季滿如說。市場低迷時，房地產開發商競相加快推盤速度和營銷力度；市場火爆時，即使違背規定，也有很多開發商捂盤惜售。“沒有誰真正的被嚴厲處罰過。”前述開發商說。

北京市建委未公布15家開發商名單，但捂盤惜售現象已然非常公開并且擴大化。被指捂盤惜售的樓盤多有以下幾種做法：購房者去開盤現場，但發現比之前約定的放出的房源少，價格卻上漲；購房者即使交了意向金，也無法得知準確的開盤時間，其間房價卻可能暴漲；開發商制造當日售罄的熱銷場面，每次少量出貨，并逐漸提高價格。

不光是北京，在上海、重慶、杭州等城市也出現了開發商捂盤現象。與此同時，“坐地漲價”、“一夜暴漲”現象也重新出現。

“2005年的建委約談反而起到了適得其反的效果。”前述曾經參加過約談的開發商說。

2009年上半年的樓市，雖很難重演2005年底的火爆，但經歷了一場“劫難”的樓市已經從低谷中走出。

國家統計局的統計數據顯示，今年上半年全國新建商品住房銷售3.15億平方米，同比增長33.4%，增幅比2009年一季度提高24.7個百分點。全國70個大中城市房價已是連續4個月環比上漲，且呈加速趨勢。

開發商態度：謹慎或樂觀

歷史不會重復。捂盤惜售者并不是每一次都能成功，季滿如舉例說，不幸的有如趕在2008年6月份開盤的開發商，房地產市場隨即遭遇調整。奧運會后，開發商不得不用降價促銷的手段，來保證銷售。幸運的有如2009年3月后開盤的開發商，幸逢樓市的小陽春。

正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文對本報記者說，捂盤代表開發商對市場偏樂觀的預判。但這種預判在當前的形勢下卻很可能是誤判。

薛指出，需求的釋放是間歇式和波浪式的。如果說波的熱銷行情是由自住的剛性需求所帶來的熱銷，而波熱銷行情則是投資者對資產價格重估的判斷，以及通脹預期所帶來的投資性需求，這些需求總會釋放完畢，新的需求增長可能會面臨更長的時間。而每一輪房價的上漲，都會消滅潛在的需求者。

季滿如也認為，現在房價的上漲缺乏支撐。對中小戶型的剛性需求是在樓市長達半年的觀望期中積累而后釋放的。但決定人們購房的重要因素——收入，2009年上半年并沒有顯著的增加，這必將影響房屋的購購行為。

投資性的需求對樓市支撐力能持續多久？季滿如認為，有賴于國家的金融政策以及國內外宏觀經濟環境的走勢。一個不確定性的因素是，下半年主管部門是否會收緊流動性。

機構對后市判斷存在分歧。中金公司的研究報告表示，中國短期內仍將保持寬松貨幣政策，直至年底的經濟工作會議才有可能初步釋放政策調整的信號。另一些機構和經濟學家認為，短期內適度寬松的貨幣政策很可能延續，真正的調整較有可能在四季度出現，在此之前信貸政策的收緊也只是一些微調。

東方證券分析師魏博在調研的過程中發現，多數開發商都抱謹慎態度，擔心此前對房地產的扶持政策可能會在2009年底結束。但廣發證券分析師沈愛卿認為，目前國內經濟形勢嚴峻，而房地產業產業鏈較長，對拉動私人投資非常有效，短期內政策的風向不會改變。

記者在多次采訪中發現，絕大多數專家、業內人士以及開發商人以驚人相似的口吻稱，房價會漲。

一直關注各個城市成交量與房價走勢的虎杰投資公司頭席分析員張寅對本報記者表示，這一輪房價的上漲主要是由北京等一線城市帶動的，成交量的放大在上海較為明顯。并不是所有城市的房價都出現了大幅上漲的情況。他認為：如果北京的房價開始有所調整，上海的交易量開始持續下降，則宣告這一輪反彈將告一段落。

較新消息稱，住房和城鄉建設部有關負責人7月15日表示，針對目前房地產市場運行的情況，下一步將加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導，督促其加強供需雙向調節，嚴格執行個人購房貸款政策，著力穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展。

(作者：荊寶潔)