開發商：廣積糧 不覓地王

任志強與北京社科院的房價口水戰越演越烈，就差指著鼻子“罵娘”了。其實，未來房價是漲是跌恐怕只有上帝才知道。

而觀望的情緒仍然濃厚：住房和城鄉建設部（下稱建設部）希望通過土地成交價格和數據的變化，揣測房企如今對待市場的心態；國土資源部則希望透過樓市成交量，判斷未來土地價格的變化，地方政府的揣摩則更加微妙，什么時候把好地塊拿出來，才能賣個好價錢？而這一判斷的——房企同樣在觀察，這各個環節如何咬合，并對市場產生微妙的影響。

但開發商的行動卻極為關鍵，畢竟開發商是市場的直接供應者。但不看口水，看行動。預期市場火熱時，處于這一判斷的房企們，他們會不拿地、限開發嗎？預期市場冷凍時，他們難道又會開足馬力“趕美超英”？

開工率依然不足

“到底是小陽春還是什么，實際上公司討論了很多次。不但客戶搞不清楚，銷售人員也搞不清楚。”陽光100集團董事長易小迪很坦白。其實在這輪恢復性上漲面前，大部分開發商都與他一樣喜出望外，卻又有點懵然忐忑。

今年1~3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。尤其是全國一線城市，截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，交易量和增幅雙雙創歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。上海3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點時的成交量。廣州、深圳等地是同樣的驚喜。

市場全面復蘇了嗎？似乎就連開發商也不敢輕下斷言。萬科總裁郁亮就表示：“并不是所有城市、所有市場都出現回暖的現象，目前就只是低總價、低單價剛性需求的房子成交比較活躍。”其中一個佐證是世邦魏理仕的研究數據，該數據顯示，一季度全國十五個一線城市中，除西安外，所有的高端住宅售價依然在下跌。其中成交量恢復較快的深圳，高端住宅售價下跌了6.5%。

另一方面，代表開發商投資意愿的開工率仍依然走低，國房景氣指數持續回落。今年3月份更是連續第15個月出現下滑，僅為94.74%，比2月份回落0.12點，這也是自有統計數據披露以來的歷史較低點。房屋施工面積分類指數為93.50，比2月份回落1.36點。

透過“成交活躍，開工率持續走低”這個現象。大部分分析師給出的判斷是：“開發商依然不看好市場，未來剛性需求消化后，未來市場會沉寂一段時間。”

實際情況是這樣嗎？開發商是預期市場轉冷，還是另有盤算？

限開發與拿土地兩不誤

“我們以消化存量土地為主，有心儀的土地也會出手。”記者與廣深多家地產企業溝通時發現，相比2008年談“地”色變，各企業對于土地的態度已有松動。

事實上，除了少數土儲充裕的大型房企對拿地趨于保守，部分開發商即使在2008年也有不少土地進賬。2008年土地多為小幅地塊，單價和總價都不高，使得中小開發商一度成為土地交易市場的主角。

國土資源部統計數據顯示，2008年全年土地購置面積為3.68億平方米，比2007年下降了8.6%；全年完成土地開發面積2.6億平方米，比2007年下降了5.6%。相比于保守的土地開發量，開發商在購置土地上相對積極。

“地王”已經不是一個褒義詞了，對于它們的擁有者來說更是難以舍棄的雞肋。

2007年10月，萬科曾拿下北京大望路的“地王”。對一個樓面地價高達11409元/平方米的項目而言，在周邊低地價項目的競逐之下，其市場推廣的壓力不言而喻。據業內人士指出，該項目萬科的開發成本預計在1.6萬元/平方米左右。而現在項目周邊的幾大樓盤售價均有相當下調，比如緊靠西大望路的禧福匯，銷售均價已經由1.8萬元/平方米回調至14500元/平方米左右。位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景，日前該項目宣布銷售價格由2萬元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環外的一些項目，比如金都杭城、沿海賽洛城，價格降得更低，主打產品單價在11500元/平方米左右。成本高于售價的生意，萬科只能把它停下來。

萬科并未停止購項目的腳步。年初，萬科、富力相繼出手。1月，萬科花了4.54億元購入了廣州大坦沙一個項目。萬科認為珠三角市場已基本調整到位，土地價格降至可接受范圍。富力則收購一幅地塊面積近1000畝的別墅用地。而華潤置地、綠地等企業也在上海等地展開了拿地角逐。

接盤信心？

2009年3月開始，上市的房地產商都在蠢蠢欲動，銀行舉債的力度也在加大，綠城、新世界、雅居樂等地產巨頭均獲得了100億至200億元不等的銀行授信。

如此普遍性的“找錢”難道僅僅是為了前期的開發？有分析認為，這一輪融資主要為了下一輪的購地籌措糧草。

“我們打算把拿地的主要工作，放在2009年6月以后再做。”凱德置地環渤海地區副總經理毛大慶告訴記者，目前凱德置地已經完成了在資本市場上的增發工作，募集資金在100億元以上，北京、天津將成為6月以后拿地的。

中信地產華南(集團)有限公司董事長姚日波面對《中國經營報》記者的提問時，也向記者透露了類似的思路。他也表示，下半年將會重啟土地購置的工作，而接下來幾個月，則暫時沒有新的購地計劃，姚日波告訴記者，現在中信地產完成銷售任務的壓力不大，到今年1季度，100億元的任務已經完成了50%，因此無須新增的項目或者土地儲備，來填充銷售量。

“有現金在手里就好，怎么都不被動，市場好轉我們就購項目，市場不好，我們就守住現金也能過冬。”潘石屹說，他判斷，此輪市場回暖，還會持續一段時間，而一旦土地庫存消化變為現金之后，房地產企業就有了繼續購地的“經濟基礎”，而土地市場的回暖，才真正證明企業在行為上對市場的預期轉變。

潘石屹認為，這也是目前房企在銷售轉好之后沒有立即在土地市場上發生轉變的原因所在，而這一切都以銷售的回暖持續為前提，這個前提是必須維持過5月，屆時2006~2007年的土地庫存都已經消化完畢，那時的房地產企業才是“清庫存”的企業，所做的決策才是真正對未來的決策。

(作者：龍飛)