自國務院常務會議２月４日審議并原則通過紡織工業和裝備制造業調整振興規劃之后，十大產業振興規劃再度成為焦點話題。２月２５日，國務院常務會議審議并原則通過有色金屬產業和物流業調整振興規劃。至此，中國十大產業調整振興規劃全部亮相，此前熱議的房地產業較終未搭上振興計劃的“末班車”。

全國工商聯地產商會會長聶梅生在接受中國經濟時報記者采訪時表示，房地產行業作為國民經濟的重要支柱產業，目前面臨許多問題，雖然沒列入規劃，但確實需要發展，在發展中調整，一些體制性的、機制性的問題也已經到了該調整的時候了。

“房地產行業的產業鏈非常長，上下游涉及到許多產業，從國家經濟發展的角度來看，有必要重視房地產行業。”２月２４日，２１世紀不動產分析師孟奇告訴中國經濟時報記者，許多地方政府的財政收入中，房地產行業收入占據了很大比例，如果房地產行業衰退，那么政府的收入將會大幅下降，隨之基建、醫療、環保等各種需要公共財政投入的行業都會受到影響。

孟奇認為，現在很多指標都說明目前的房地產市場是有問題的，比如說成交量、開工面積、竣工面積等指標。現在開發商的資金鏈緊張，導致其不敢去拿地，以后開工面積會減少；現在房子賣不出去，投資也會減少。這是一種惡性循環，現在房地產行業已經出現問題了，如果不去重視，房地產業的問題會越來越突出。

房地產主要問題是價高？

在房地產有望躋身產業振興規劃行列的消息傳出之后，有業內人士分析稱，目前提出房地產振興沒有必要。中國房地產市場的真實情況是商品房價格太高，抑制了購購行為。“如果說在房地產市場需要做點什么的話，那就是采取措施督促開發商降價銷售。”

對此，聶梅生對中國經濟時報記者表示，目前中國的商品房價格主要由３部分構成：部分是開發商交給政府的土地出讓金以及政府收取的各種與房地產有關的稅費，這部分大概占了總價格的５０％—５５％；部分是建安成本、營銷成本，大約占比３０％；剩下的一部分才是開發商的利潤。

“現在很多樓盤都是零利潤甚至是負利潤銷售，開發商能降的部分只能是、三部分——成本核算和自己的利潤，這部分對房價的撼動能有多大？還能再降嗎？也許有些開發商還有空間，但是再大幅降價開發商就要面臨破產了。”聶梅生說，如果把部分的建安成本下調，那么很容易出現“豆腐渣工程”；部分中的土地出讓金其實現在已經在下降了，而且政府也在下調利率、減免稅費、調低土地出讓價格。

“目前銀行、政府、開發商都在為購房者減輕負擔，三者相加與一年前相比，購房成本已經節約了２０％—３０％，實際上等于在降房價。”

聶梅生認為，２００９年的土地價格不會再像２００７年那么瘋狂，鋼材、水泥等建筑材料的價格也不會像去年一季度那么高，農民工的工資也不會繼續上升。“未來的房價還會高嗎？”

“問題是現在的房地產市場不是單純靠降價就能解決問題的。很多開發商今年開發的土地是２００７年高價時候購的地，由于成本的制約，使得開發商現在無法大幅降價。如果大幅降價，開發商就很有可能會由虧損導致倒閉，那么就會出現大量的爛尾樓，較終風險的還是銀行，清理不良資產較后還是需要政府來購單。”聶梅生說，要越過這個坎兒，必須要多方努力才行。等過了這個坎兒，后期的高房價就不會再出現了。

政策刺激是否會有效果

在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，房地產行業有沒有列入十大振興產業都是一樣的。

“目前房價并未調整到位，即使推出振興規劃也不會有多大效果。”易憲容２月２３日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，房地產的長期規劃在短期內是不會起到效果的。

易憲容對中國經濟時報記者表示，現在出臺任何政策都不會有效果，因為整個世界的經濟都在進行全面調整，并且已經步入衰退階段。國外的房地產市場已經調整兩年多了，中國的房地產市場也應該進行調整。“全世界的商品價格都在下跌，中國的房地產價格憑什么不跌？”

“房價瘋漲了幾年，肯定也要跌幾年，我估計還要跌兩三年，房價的調整現在才剛剛開始，剛有了一點點動靜。”易憲容認為，當前樓市已經進入調整期，如深圳的房價已經下跌一半，而且下一步還將繼續下跌，其他城市的房價如果不跌到人們能普遍承受的價位就不會有人購購。

“即使北京也推行購房入戶，那么多花５０萬你愿意購嗎？再說現在戶口也沒什么用。”易憲容表示，如果北京現在停止新建房屋，市場上的可售房源要賣３年，現在的市場是嚴重的供大于求，政府已經把銀行利率都調整到７折了，稅費也減免了許多，力度已經很大，現在國家該出的政策也已經基本上都出來了，下一步也沒有什么政策能出了。

聶梅生對易憲容的觀點并不認同，她對本報記者表示，其實政府的政策手段還有很多，例如某些地方的購房入戶政策，還有一些購房退稅的政策都會起到很大的效果。

“現在政府出臺的房地產新政已經起到了效果，有些城市房價已經觸底回升，有些城市的交易量也有了回暖。政府下調利率和減免稅費等措施等于是在補貼消費者。”聶梅生說，并且現在有些地方的土地價格已經下降一半，未來房價會得到平抑。

“國家的政策肯定還是會有，不過我們也不希望政策太激進，目前的政策其實已經顯現出了效果，對于目前的市場來說也已經足夠了。”２１世紀不動產分析師孟奇認為，如果再出一些比較激進的政策，那么可能就會 “矯枉過正”。

“樓市的成交量能否真正上去并且能持續，政策只是一方面，主要還是要看經濟的基本面能否好轉。”孟奇認為，目前還沒有看到經濟基本面的好轉，如果只是靠政策扶持的話，樓市的好態勢延續不了太久。

聶梅生對本報記者表示，目前，在結構調整、金融創新、機制創新、體制改革等方面，中國樓市產業確實到了１９９８年房改后再來一次力度比較大的變革的時候了。

(作者：王松才)