商品房預售資金是指，購房人按照商品房預售合同約定支付定金、頭付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。

市住建委日前與人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局報經市政府批準，出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。其目的是為了落實調控措施，加強北京市商品房預售資金的監督管理，完善商品房預售制度，防范市場風險，保障購房人合法權益。

《辦法》明確規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行監管，保證預售資金優先用于工程建設。

為了保證購房款進入專戶，在商品房預售時，房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金，必須在預售處公示這個專用賬戶，購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時，區縣住房城鄉建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，并可對工程進度進行實地核查。

昨天，北京房地產業協會副秘書長陳志受市住建委委托，對該《辦法》進行了詳細解讀。他認為在國務院兩次出臺的調控政策中都提出要對市場進行監管。這個《辦法》的出臺，就是對此的回應和落實。他認為，該《辦法》將會長期執行。

保障房預售資金也受監管。陳志說，這意味著目前預售監管 于住宅市場，商業地產預售還未被納入。

　-市場影響

四季度降價可能增大

>>房價

“12月1日實施前，北京有可能出現一個供應潮。”陳志說，按照北京的相關規定，申請預售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實施本《辦法》，只有一個月左右的時間。因此，不排除開發企業“躲避”監管，而集中辦理預售許可，那么就有可能出現一個小的供應潮。

另外，他分析說，預售資金被監管的好處就是能保證每一個開發項目完工。否則，有的開發商還未開發完一個項目就拿預售款開發另一個項目，一旦市場變冷，房屋銷售停滯，兩個項目都不能完工，就導致購房人得不到房產。即便能退回購房款，還是購房人受損失。

對于預售資金被監管的影響，陳志表示，《辦法》規定必須達到購房人可以辦理房產證的時候，資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金，開發企業必須積極賣房，從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候，開發企業很有可能調整價格，今年四季度北京房價下降的可能越來越大。

中小企業可能會出局

>>開發商

北京某大型國企負責人表示，此舉將規范北京的房地產市場，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

這位負責人表示，對他們來說，部分預售款被監管后，對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企，肯定會影響他們的購地和繼續開發。這就等于變相提高了房地產市場的門檻，達不到要求的就會自動被淘汰。政府部門從而將能更集中地對剩下的房企進行監督和管理。同時，購房人會更放心，因為他們能夠知道自己的預付款用在了哪里。

而對于市場的影響，另外一位開發商代表認為，北京的市場很特別，外來需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預售資金被監管后，開發周期和成本可能會變長變大。對未來長期房價的影響將是趨漲的，不過不會像2009年那樣瘋漲。

“鏈家地產”認為，《辦法》12月1日即將開始實施，由于房地產開發周期較為固定，開發商近期實現在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開發商的預售款理應將在12月以后進入暫時的凍結狀態。因此，面對11月北京供地的增速，開發商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車。

由于以上市場動向，開發商在面臨資源大量入市、價格平抑契機的同時，又面臨著資金緊張、調控深入、監管加速落實的挑戰，處境越發尷尬。開發商行業內博弈加重。

五種情況

專戶凍結

出現五種情況后，區縣住房城鄉主管部門將書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協調相關部門監督專用賬戶的使用。五種情況包括：

1.房地產開發企業存在違法違規行為導致工程停工；

2.預售項目存在嚴重質量問題；

3.預售項目未按期交付使用；

4.市和區縣住房城鄉建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形；

5.其他違反商品房預售資金監管的行為。

新規實施

如何退房

《辦法》中明確，在房屋開始預售后，預售資金未達到監管額度前，購房人提出退房的，房地產開發企業可持區縣住房城鄉建設主管部門出具的證明文件，向監管銀行申請退回購房款，監管銀行應在兩個工作日內撥付。入賬資金超過監管額度后，房地產開發企業自行結算退款。

-政策解讀

1.預售款并非全部受監管

“進入專用賬戶的預售資金數額超過監管額度后，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出，優先用于工程建設。”

“其實預售款并不是全部會被監管。”陳志仔細閱讀后發現。他說，《辦法》中所說的監管資金是一個項目的建設費用，包括住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

例如，一個10萬平米的項目，建安成本(建設費用)為3000元/平米，預售價格為1萬元/平米。那么，這個項目所需的建設費用為3億元，而所有的預售金額為10億元。按照規定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監管其中的3億元，從而保證這個項目保質保量地完工，杜絕出現爛尾和欺詐，其余的收益開發企業可以申請支取。因此，他認為，“被控制”的預售款其實只是一個項目建設的成本。

今年1月至9月，北京房地產市場開發資金總量為3900億元左右，而預售款只有1020億元左右，在整個預收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資。可以說，這個《辦法》是要管好預售款，而并非管死。

2.監管資金設支取四節點

“房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。”

陳志說，開發商在申請預售許可之前，應當制定和核定用款計劃和數額。相關部門會根據開發企業所報的計劃和施工情況，對用款數額進行審核。確實達到節點時間，且用款額度符合實際，銀行才會從專用賬戶劃轉資金。

《辦法》規定，用款計劃按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。對于第四個節點，陳志說，房產交用后，購房人可持有開發商提供的相關手續，委托或自己辦理房產證，證明房產已經歸業主所有。

在此之前，專用賬戶資金不得低于項目工程建設費用的5%。“此前，部分開發商出現房屋交用后，不交稅費等相關費用，導致業主入住但不能辦理房產證。”這一做法將杜絕類似情況。

3.監管銀行不得隨意變更

“房地產開發企業應自己確定項目的監管銀行，分期建設的，每一期內的項目只能委托一家監管銀行，并且開發商應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。”

陳志說，目前開發商借貸建房的同時，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購房，這是正常的市場行為。因此，開發商有權力自己選擇監管銀行。

“雖然銀行是開發商自己確定的，但中國人民銀行會適時監控。”同時，開發商支取資金必須憑借備案工程建設合同，也不能超過節點用款額度。因此會避免開發商與銀行打默契球。

4.購房人可查購房款去向

“商品房預售時，購房人無論是全款購房，還是貸款購房，都應當將購房款及貸款直接存入專用賬戶。”

《辦法》規定，主管部門會公示已批準預售項目的建設方案、工程進度情況等。購房人可通過市、區縣住房城鄉建設主管部門網站查詢。

陳志透露，市住建委正在建立網上查詢系統。購房人根據網簽的合同號，就能通過房地產交易網，追蹤自己購房款的去向。看看是不是劃入了開發商專用賬戶。這樣，將形成社會更多范圍的監督機制。

(作者：翟烜)