住房供應結構進一步優化

《關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》中明確規定：“保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位，滿足不同收入居民的合理居住需求。”

山東省新政明確了“新國十條”中“增加住房有效供應”的實施方法，從整個房地產開發的源頭入手，在土地出讓時即要求保證中小套型的供應量，在總供應面積不變的條件下，加大實際商品房市場的供應量。與此同時，新政強調加大差別化信貸的執行力度，對90平米以上普通住宅頭付比例執行三成，進一步明確大套型住房的購購門檻將被明顯抬高。

土地市場更加規范，嚴格

7月12日省國土資源廳發布的《關于嚴格加強房地產用地供應和監管工作的通知》進一步明確并細化了《關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》中對于土地市場的相關規定，在土地市場供應以及土地開發規范管理等方面出臺了詳細實施細則及違規處罰措施。

其中幾條尤為值得關注：《通知》指出“嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務”，并對土地競購保證金及土地出讓合同簽訂后的付款方式作出明確規定，“競購保證金應達到20%”，“土地出讓合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的頭付款，余款要按合同約定及時交納，較遲付款時間不得超過一年。”這些規定不僅使得部分國有資產依靠強大的資金實力哄抬地價，也大大抬高了普通開發商的拿地門檻，開發商拿地將變得更為慎重。

《通知》還對《關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》中“嚴格土地出讓合同管理”的條款進行了細化并重申，《通知》指出“出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。”

公共租賃房建設或成新亮點

“2010年內要全面啟動公共租賃住房試點”成為本次新政的又一大亮點。公共租賃房不同于以滿足低收入家庭居住需求為主要目的的經濟適用房、廉租房等已有保障性住房模式。公租房的出現對于那些無力購購商品房又沒法享受經濟適用房、廉租房的群體來說無疑是一大利好消息。

據國內及國外一些經驗，公租房解決中等偏下收入家庭和新就業職工、外來務工人員(含農民工)等特殊群體階段性基本居住需求，適用面廣，同時其房租水平一般不會超過同地段、同品質的居住小區平均房租水平的60%，商品房購購門檻抬高所造成的房租瘋漲現象也有望通過公租房進行有效緩解。加上隨著外來人口的不斷增多等因素的影響，公租房或可成為未來社會保障性租房的一個重要組成部分。

目前重慶等一些國內城市在“公租房”建設方面已經走在前列，并摸索出一套相對完善的制度體系。據重慶經驗，只要人均居住面積低于城市平均居住面積的家庭或個人均可申請公租房，而且租滿5年之后可購購產權，但是公租房產權不可以在市場流通。　

(作者：王超)