國(guó)土部總規(guī)劃師胡存智較近的一次發(fā)言也能說明問題，“對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)購?fù)恋爻鲎尳鸩坏陀诔鲎屳^低價(jià)的30%?！边@與距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“19號(hào)文”）中規(guī)定“開發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

就此，《華夏時(shí)報(bào)》記者于1日下午4點(diǎn)致電國(guó)土部，其規(guī)劃司告知找土地利用司，土地利用司告知找財(cái)務(wù)司。“該政策由財(cái)政部牽頭，我們僅僅是配合?！必?cái)務(wù)司一位女士這樣告訴記者。不過，記者聯(lián)系的財(cái)政部官員卻拒完全此表態(tài)。

“政策已從調(diào)控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。”多位地產(chǎn)專家向本報(bào)記者表達(dá)的觀點(diǎn)是，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調(diào)控。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管在樓市調(diào)控的當(dāng)前，開發(fā)商面臨銷售困局，但不少房企拿地的速度并未減緩。

出讓金再提10%？

在6月26日召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上，國(guó)土部總規(guī)劃師胡存智公開指出，對(duì)于已出讓的土地，競(jìng)購?fù)恋爻鲎尳鸩坏陀诔鲎屳^低價(jià)30%。以價(jià)格高達(dá)50億元地塊為例，按30%繳納出讓金，則高達(dá)15億元。這對(duì)地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)不小的考驗(yàn)。

3月中旬，國(guó)土部下發(fā)的“19號(hào)文”規(guī)定：開發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價(jià)的20%?！巴恋爻鲎尦山缓?，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的頭付款。”

一些業(yè)界人士認(rèn)為，3個(gè)月過去了，國(guó)土部的土地出讓金門檻仍在醞釀進(jìn)一步提升。胡存智的上述表態(tài)，與國(guó)土部借助土地出讓金調(diào)控房?jī)r(jià)的做法一致。

　其實(shí)，自4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)以來，北京的土地市場(chǎng)已比之前大幅降溫?！氨本┰?月中旬出現(xiàn)了零成交周，6月地產(chǎn)商拿地意愿也不強(qiáng)?！币晃粚＜腋嬖V記者。位于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)的“馬坡東側(cè)(地塊一)居住項(xiàng)目用地”原定于6月30日進(jìn)行招標(biāo)出讓，但因故延期；通州的一宗住宅用地也遭遇延期出讓，這肯定影響北京的土地出讓收入。6月，北京的土地出讓收入僅為33.097億元，環(huán)比5月縮水近七成。

新政影響不 于一線城市?！霸?2個(gè)全國(guó)城市中，6月均沒有推出優(yōu)質(zhì)地塊?！敝性禺a(chǎn)研究研究員謝鶯表示。但據(jù)記者多方采訪，目前市場(chǎng)仍然有著旺盛的土地需求。

追繳出讓金

“瓶窯鎮(zhèn)的北湖·綠洲花園項(xiàng)目因沒能繳納土地出讓金，土地面臨被收回?！?日，杭州市國(guó)土資源局余杭區(qū)分局一位人士說。據(jù)悉，在杭州，僅余杭區(qū)今年有17宗用地項(xiàng)目有欠繳行為。

記者采訪獲悉，國(guó)土部于6月展開土地違法清查風(fēng)暴，要求地方嚴(yán)格處理拖欠土地出讓金行為，而遭到財(cái)政部及銀監(jiān)會(huì)催債的地方政府開始追繳土地出讓金。此次追繳土地出讓金，無疑是讓資金緊張的中小房企雪上加霜。

很快，樓市的持續(xù)低迷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。在上海，旭輝集團(tuán)6月23日以7.62億元拿下上海青浦地塊，樓面價(jià)不到6000元/平方米，這塊地僅相當(dāng)于該區(qū)域2007年的土地價(jià)格。隨后，上海也傳出“退地”風(fēng)聲。在北京，房山區(qū)竇店地塊因底價(jià)過高險(xiǎn)遭流標(biāo)之后，北京市土地整理儲(chǔ)備市場(chǎng)交易部部長(zhǎng)雷蕾表示，北京調(diào)低了招標(biāo)底價(jià)，該地塊較終以招標(biāo)價(jià)出讓。

此外，國(guó)土部正在嚴(yán)打假土地?cái)?shù)據(jù)?！皣?guó)土部已于6月26日派出15個(gè)工作組趕赴30個(gè)省份實(shí)地核查，確保上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確。”國(guó)土部一位官員說，這是國(guó)土部頭次將檢查面覆蓋全國(guó)。

在嚴(yán)厲的土地政策調(diào)控下，5月全國(guó)土地成交比例呈下滑趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%，同比減少11%；成交土地面積1347萬平方米，環(huán)比減少13%，同比增加11%。

波調(diào)控來臨

“調(diào)控不放松?！痹诘?7次部長(zhǎng)辦公會(huì)上，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史如是強(qiáng)調(diào)。無獨(dú)有偶，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也開會(huì)部署房地產(chǎn)調(diào)控工作。除了上述兩部委外，國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在一次由各省分管副省長(zhǎng)參加的工作會(huì)議上指出，“新國(guó)十條”調(diào)控已取得了初步的成果，下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)是，兩個(gè)部委頻繁動(dòng)作，傳遞出的信號(hào)就是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心沒變?！叭绻捌诘恼{(diào)控措施效果不好，下一步不排除出臺(tái)新的調(diào)控策略?！倍辔粚＜覍?duì)記者表示，一線城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大幅度下降。

不過，當(dāng)前樓市的表現(xiàn)是“量降價(jià)不降”。有專家究其原因：一是企業(yè)手中還擁有大量的現(xiàn)金；二是許多開發(fā)商對(duì)未來抱有幻想；三是為“保八”目標(biāo)對(duì)樓市的調(diào)控會(huì)松動(dòng)。盡管如此，這與2007年對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控而言，此次的力度和決心來得更猛。

言論：余豐慧: 土地出讓金不入預(yù)算是高房?jī)r(jià)一大元兇

審計(jì)發(fā)現(xiàn)，11個(gè)省區(qū)未將683.99億元土地專項(xiàng)資金納入預(yù)算管理。

由此使得筆者想起了今年4月20日審計(jì)署發(fā)布的2010年第六號(hào)審計(jì)公告。公告列舉的土地出讓金違規(guī)額度之大、花樣之多、管理之混亂令人觸目驚心。審計(jì)發(fā)現(xiàn)，11個(gè)省區(qū)未按規(guī)定納入基金預(yù)算管理，占征收總額的20.1%。筆者由此推算，2009年全國(guó)土地出讓金1.5萬億元，按照20.1%計(jì)算，不規(guī)范資金達(dá)到了3015億元。

土地出讓金管理之混亂、亂用土地出讓大權(quán)令人觸目驚心。有以“招商引資”“舊城改造”和“國(guó)有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓金的；有大幅度低于基準(zhǔn)地價(jià)出讓土地的；有給欠繳土地出讓金者違規(guī)發(fā)放土地使用證的；有變更土地出讓用途的。

土地出讓金使用上五花八門令人觸目驚心。有用于高校新校區(qū)、會(huì)展、劇院、軟件園等公共工程建設(shè)；有用于增加政府投資企業(yè)注冊(cè)資本；有用于補(bǔ)貼公交公司購車、還貸、設(shè)立農(nóng)業(yè)科研發(fā)展專項(xiàng)資金等；有用于彌補(bǔ)國(guó)土、城建等部門工作經(jīng)費(fèi)不足；有用于建設(shè)、購置辦公樓、商務(wù)樓、職工住宅等；有用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；有用于行政事業(yè)單位基本建設(shè)及經(jīng)費(fèi)支出；有對(duì)外出借和投資的；有彌補(bǔ)地方財(cái)政預(yù)算缺口。土地出讓金儼然成了唐僧肉，誰都想割一塊吃吃。

土地出讓金管理、使用上的嚴(yán)重問題已經(jīng)許多年了，但至今沒有多大改觀。從上述審計(jì)報(bào)告中雖然看不出真正用在建設(shè)保障性住房建設(shè)上的資金是多少，但是，相信比例一定不會(huì)太大。更加令人驚訝的是，一些地方政府明明是把土地出讓金用在了非民生項(xiàng)目上，卻死活不承認(rèn)，非要往民生項(xiàng)目上生搬硬套。比如：北京市2009年土地出讓金達(dá)到了928億元，北京市財(cái)政局官員說80%用在了民生，然而，仔細(xì)分析其所謂的民生項(xiàng)目，用于廉租住房建設(shè)方面38.5億元，僅占收入的7.8%，用于其它保障性住房建設(shè)的資金等于零。其它項(xiàng)目都牽強(qiáng)附會(huì)。是北京財(cái)政局官員生搬硬套把土地出讓金往民生上拉，一些項(xiàng)目根本不是民生項(xiàng)目，也不是土地出讓金應(yīng)該承擔(dān)的。

土地出讓金管理混亂，不納入預(yù)算，落入地方政府的小金庫是催發(fā)其賣地沖動(dòng)的源動(dòng)力。賣地沖動(dòng)導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，地王頻現(xiàn)直接推高房?jī)r(jià)，而高房?jī)r(jià)又誘使開發(fā)商一窩蜂爭(zhēng)搶土地，又導(dǎo)致地王出現(xiàn)。這種惡性循環(huán)正中開發(fā)商、地方政府以及炒房客們的下懷，正好符合其利益化目標(biāo)，而先進(jìn)苦的是被高房?jī)r(jià)徹底拋棄的普通百姓。

對(duì)于土地出讓金征收、使用、管理上的混亂現(xiàn)象再也不能任其發(fā)展下去了。要從國(guó)家層面出臺(tái)土地出讓金使用、管理和征收政策辦法。一定要將土地出讓金逐步納入預(yù)算內(nèi)管理。在使用上，較少80%以上要用于保障性住房建設(shè)，剩余20%也要用到真正的民生項(xiàng)目上。對(duì)于違規(guī)、違紀(jì)征收、管理和使用土地出讓金的單位，一定要從嚴(yán)查處，絕不手軟，決不搞下不為例，千萬不要只是一個(gè)“收回”、糾正了之。