自去年5月以來，江蘇省鹽城市國土資源局在市區(qū)實(shí)施了政府高度壟斷土地一級市場、對一級土地市場地價統(tǒng)一委托評估的新機(jī)制，打開了地價管理工作的新局面。新機(jī)制基本解決了各地價評估機(jī)構(gòu)之間長期存在的非理性競爭的矛盾，徹底扭轉(zhuǎn)了地價評估市場的混亂局面；有效規(guī)范了政府工作人員的行政行為，從源頭上防止了腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生；據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過新機(jī)制一年時間的運(yùn)作，鹽城市實(shí)際支付的地價評估費(fèi)僅占江蘇省規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的25．5％，全年共節(jié)省費(fèi)用320多萬元。

非理性競爭弊端多

截至2007年底，鹽城市區(qū)共有地價評估機(jī)構(gòu)10個，從業(yè)人員80多人，其中專職土地估價師56人。

估價機(jī)構(gòu)多了，地價評估隊(duì)伍壯大了，這本來是件好事，但同時也帶來了一些弊端。估價機(jī)構(gòu)要生存、要發(fā)展，就要不斷獲得地價評估業(yè)務(wù)，這本無可厚非，但一些估價機(jī)構(gòu)以相邀吃喝、許諾給予高額回扣等一些不良手段獲得業(yè)務(wù)；一些估價機(jī)構(gòu)為了討取委托單位的歡心而隨意抬高或壓低地價評估結(jié)果；估價機(jī)構(gòu)之間，為了爭得某些區(qū)域、地塊的地價評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常鬧出一些是非摩擦，有時“人民來信滿天飛”。同時，由于一些估價機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為，也使得國土部門的個別工作人員自覺或不自覺地參與其中，做出一些不良舉動。

所有這些問題的出現(xiàn)，不僅擾亂了正常的土地市場秩序，而且嚴(yán)重地?fù)p害了地價評估行業(yè)及國土資源管理部門的整體形象，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙。

建立統(tǒng)一委托評估規(guī)范

經(jīng)過鹽城市國土資源局有關(guān)人員的研究，對開展市區(qū)一級土地市場地價統(tǒng)一委托評估的目的、方法形成了比較成熟的思路，制定了較實(shí)際可行的操作方案，并于去年5月份開始正式實(shí)施。相關(guān)方法有：

對各估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。由市局紀(jì)檢部門牽頭，定期對鹽城市區(qū)范圍內(nèi)的10個地價評估機(jī)構(gòu)的資信等級、已在省土地估價協(xié)會注冊的專職土地估價師年度工作業(yè)績、年度年檢得分等各方面的情況進(jìn)行實(shí)際考察和全面檢查。

建立評標(biāo)專家?guī)欤檫x評標(biāo)小組成員。專家?guī)旖M成人員涵蓋了市局紀(jì)檢、監(jiān)察、用地、地籍、土地儲備、各區(qū)國土分局和財政局等相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)骨干。在市國土資源局紀(jì)檢室的監(jiān)督下，每期評標(biāo)工作人員在專家?guī)熘须S機(jī)抽選7名人員，組成當(dāng)期評標(biāo)小組。

確定評標(biāo)分值構(gòu)成。評標(biāo)分值分為估價機(jī)構(gòu)資格分和商務(wù)分，分別占總分值的35％和65％。資格分由評標(biāo)小組根據(jù)各估價機(jī)構(gòu)的實(shí)際狀況予以評定，商務(wù)分值則是在各估價機(jī)構(gòu)投標(biāo)的基礎(chǔ)上，事先確定四種投標(biāo)平均值的計(jì)算方法，并以各估價機(jī)構(gòu)的投標(biāo)值與該平均值相比較，每多或少幾個百分點(diǎn)，則在商務(wù)分總分為65分的基礎(chǔ)上分別扣減多少分。然后將各機(jī)構(gòu)的資格分和商務(wù)分相加，得出該機(jī)構(gòu)所獲得的總分值。

招標(biāo)程序更加明晰。鹽城市國土資源局將每三個月作為一個招標(biāo)時段，通過市局網(wǎng)站和辦事大廳向社會發(fā)布招標(biāo)公告，并要求各估價機(jī)構(gòu)投標(biāo)書的主要內(nèi)容為承諾將根據(jù)省規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之多少收取地價評估費(fèi)。

以提高評估質(zhì)量為宗旨

全面提高評估質(zhì)量，是開展這項(xiàng)工作的根本目的。為此鹽城市國土資源局采取了兩點(diǎn)措施：規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計(jì)時，必須將出讓宗地的規(guī)劃土地用途、容積率、建筑密度等關(guān)鍵性指標(biāo)標(biāo)注得十分清楚，否則不予受理。中標(biāo)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求客觀地評估出地價，該局規(guī)定，如果估價機(jī)構(gòu)所提交的估價報告先后兩次未能通過市局地價會審，不但估價機(jī)構(gòu)得不到地價評估費(fèi)，而且還將作為不良記錄，在下次評標(biāo)會上予以通報，作為評標(biāo)人員評定投標(biāo)機(jī)構(gòu)資格分的依據(jù)。

健全組織體系。鹽城市國土資源局成立了地價管理專業(yè)小組，由局長擔(dān)任專業(yè)小組組長，紀(jì)檢、用地、地籍、監(jiān)察、財務(wù)、土地儲備等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人任小組成員。專業(yè)小組下設(shè)辦公室，并明確專人承擔(dān)市區(qū)地價統(tǒng)一委托評估工作，這是順利開展這項(xiàng)工作的前提條件。

始終堅(jiān)持“三公”原則。具體制度有：統(tǒng)一委托評估的每個環(huán)節(jié)都要接受市局紀(jì)委的監(jiān)督，工作人員不得自行其是；所制定的評標(biāo)規(guī)則不能有排擠和歧視傾向；在專家?guī)熘谐檫x評標(biāo)小組成員時，要當(dāng)場通知到本人，工作人員不得對外泄露當(dāng)期評標(biāo)人員名單；在評標(biāo)會上當(dāng)場公布各投標(biāo)估價機(jī)構(gòu)所獲得的資格分、商務(wù)分及其總分值，以接受大家的監(jiān)督。

及時支付評估費(fèi)用。如果不能按合同約定及時如數(shù)支付地價評估費(fèi)，估價機(jī)構(gòu)就會對國土資源局產(chǎn)生失望情緒，將會直接影響這項(xiàng)工作的順利開展。故該局對已掛牌出讓成交的地塊，及時100％支付評估費(fèi)；對于一時未能掛牌成交的地塊，則按合同約定先行支付50％的評估費(fèi)，余款則在掛牌成交后全額支付。

　　　　　(作者：楊柳 胡為高)