土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決于可以獲得的預期土地收益(地租)的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，先進決定土地價格的是用途。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。
一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓較高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為較高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由于綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展、文體衛生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

分算法

分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。
例1：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業用地)，容積率≤1．5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建筑面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：
計算商業用地和居住用地的分攤面積
根據較有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1．5。
總建筑面積＝20000×1．5＝30000(平方米)
商業用地分攤土地面積＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)
居住用地分攤土地面積＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)
計算商業用地和居住用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1。當容積率為1．5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1．1。
商業用地總價＝900×1．3×3000＝351(萬元)
居住用地總價＝600×1．1×17000＝1122(萬元)

估價結果

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元／平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。
同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計算出綜合地價為14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估價結果為：
土地有效面積：20000平方米；土地單價：736．5元／平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米)

合算法

合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。
例2：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元／平方米，倉儲用地基準地價參照工業用地，為400元／平方米。計算過程如下：
計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容積率＝11000／2000＝5．5；
R倉儲＝1000／11000＝0．091；R商業＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636
計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正系數
假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8％，商業用地土地還原利率為10％。
K倉儲＝1
K商業＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014
K居住＝{1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983
計算綜合用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，當容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業用地容積率修正系數為2；居住用地容積率修正系數為1．6。
綜合地價＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)

估價結果

土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134．91元／平方米；土地總價：226．98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是，由于房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地的客觀價格，在評估時加以科學修正，得出真實的地價。

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