自從“劃撥土地使用權具有價格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權價格評估便成為土地估價中的一項常見業務，特別是在國有企業改制中大量出現。2001年，國土資源部發布《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，提出“可依據劃撥土地的平均取得成本和開發成本，評定劃撥土地使用權價格”。2002實施的國家標準《城鎮土地估價規程》明確規定：“劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”。這些規定成為確定劃撥土地價格評估方法的重要參考。事實上，時至今日，劃撥土地價格評估實務中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。

劃撥土地使用權價格的內涵界定

地價內涵通常包括權利類型及權利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對劃撥土地使用權而言，頭先明確，它是一種用益物權，其擁有的權益是其價格存在和價格度量的本質所在。

關于劃撥土地使用權年期的界定存在兩種觀點，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定較高年期設定。筆者傾向于后一種觀點：頭先，《城鎮土地估價規程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權價格是“一定年期”下的價格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權沒有明確的年期規定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，這種不加界定代表著一種不穩定的狀態，國家可以隨時因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權價格，但是在操作層面，難以對這種并不穩定的“無限年期”的權益狀況進行預期。

劃撥土地使用權價格評估的兩種思路

倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權的傳統思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權價格，再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統方法。但是，由于它沒有從權益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發布的《協議出讓國有土地使用權規范》強化了劃撥土地轉為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。

正算法：《城鎮土地估價規程》規定“劃撥土地使用權價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數的分析處理，體現劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數的經驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域將逐步擴大。

以正算法評估劃撥土地價格的技術要點

應用收益還原法時，對未來收益的預期通常低于其正常出讓狀態下的收益，原因有二，一是權利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風險較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態下的取值。

應用市場比較法時，應盡量選取相同權利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規修正外，還需分析交易情況、權利特征修正。

應用成本逼近法時，須注意對增值收益的討論。在實務中，很多人認為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價格作為劃撥用地價格。事實上，從概念本質而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數量上相近。增值收益的來源是增加開發投入或用途轉變，其中開發帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價格時，應加計使用者再開發所產生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時的增值收益率應低于正常出讓下的取值。此外，運用此法，利潤率的取值通常應略低。

總之，劃撥土地使用權價格評估應立足于其權利自身的特征，進行分析量化。

　　　　　(作者：中國土地勘測規劃院地價所 趙松)