調控再一次觸及到了房地產業更細的環節。12月12日，建設部下發了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。此舉主要目的在于控制貸款風險以及保證稅收。

本輪宏觀調控以來，政府曾以多種手段規范房地產金融市場。而房地產估價機構出具的評估是銀行提供貸款的重要依據，因此，對估價機構的規范也有利于規避銀行金融風險。根據《通知》的精神，建設部將采用健全信用檔案、建立資質升降銜接機制、加強房地產抵押估價管理等多項措施來加強房地產估價機構監管工作。

建設部住宅與房地產業司有關負責人表示，近期，各級建設（房地產）行政主管部門將對房地產估價機構開展一次實地檢查。

業內專家認為，一些房地產估價師與某些中介公司合謀，有意高估房產，賺取差價，擾亂了房地產市場。加強監管有利于規范房地產估價機構行為。

控制不良貸款

房地產估價活動包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押等需要進行的房地產評估。而往往在估價這個環節會產生不良貸款和滋生商業賄賂。

一位業內人士介紹，在上海曾經發生過這樣的案例：一個項目開盤，開發商委托評估機構作高估價，以便從銀行貸到大量資金，同時“開發商內部用別人的身份證來購購房產并騙貸，甚至有的是和銀行辦事員串通好的”。一旦項目銷售不佳，開發商還貸的壓力可想而知，銀行產生呆壞賬的概率也增加了。

房地產開發資金對于銀行貸款的依賴毋庸質疑。根據央行發布的較新數據顯示，截至今年8月末，房地產業不良貸款余額1044億元，不良率雖比年初略有下降，但仍達到6.1%。2006年以來，房地產開發投資資金來源中的國內銀行貸款高位反彈。

杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司副總經理曲蘋說，每年各家銀行都會以自己的標準選出評估機構，比如建行的打分標準包括行業貢獻、往年業績等，也會參考協會的推薦，指定若干入圍評估機構。北京的一級資質評估公司約為33家，競爭愈趨激烈，所以“入圍者”每年都不一樣。由于抵押貸款業務只能依靠銀行完成，所以評估機構需要銀行的肯定以便開展這項業務。

“目前銀行指定若干家評估公司的做法是一種不正常現象。”偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝認為，類似上面提到的案例是需要開發商、委托人、銀行三方達成一致才能發生，作為評估機構免不了責任。“評估公司經過了國家認證，擁有獨立法律人格，各家銀行都應該承認其權威性。但是一旦指定，就成了霸王條款、捆綁銷售，對評估公司和客戶都不利。評估機構則會屈服于銀行或客戶，將價格做高或做低，失去了獨立性。”

除了評估機構自身存在不規范操作，有內部管理和估價師從業操守的問題，目前評估機構的魚龍混雜也是問題之一。康勝表示，需要對其進行清理和分類管理。

《通知》明確要求，各地要建立并公示房地產估價機構和注冊房地產估價師信用檔案，及時更新信用檔案信息；建立房地產估價報告定期抽查制度；房地產估價機構破產、解散時，其房地產估價報告及相關資料應當移交當地建設（房地產）行政主管部門或其指定的機構。在資質升降銜接機制方面，建設部的要求之一是，未申請資質延續或被撤回資質的房地產估價機構，不再具有房地產估價機構資質，不得從事房地產估價活動。

防止稅費流失

據曲蘋說，房地產評估機構較主要的業務來源于對公業務。比如對需要抵押貸款的公司進行資產評估，如果按照5‰的收費標準，一次評估就有至少幾十萬元的收入。個人委托業務，如二手房貸款，雖然單數多，但是在整個業務中所占的份額小，房價一般都在100萬元以下，在這方面估價機構一般都和中介有固定的合作關系。

其中，二手房交易如果需要銀行提供貸款，必須經過房地產評估機構的估價環節，以便銀行確定提供貸款的數額。比如一套已住10年的住房賣方標價50萬，銀行是不會以這個價格作為提供按揭貸款的標準，而是由評估機構根據房子的折舊、地理位置、市場狀況來給出一個評估價，這個價格通常情況下會比賣方標價低。也就是說，評估價越高，購方獲得的貸款額度就越高，所需支付的頭付款就越低。

“銀行一般會根據評估價和市場成交價的中間值提供貸款。就二手房貸款而言，銀行往往會選擇一個更貼近市場成交價的數字提供貸款。”康勝說。

我愛我家提供的數據顯示，北京二手房的成交均價為32萬元，預計今年總體交易量將在76000套左右，其中需要貸款的比例為63%。明年北京市的二手房交易可能會沖擊10萬套的高點，價格漲幅會控制在10%~15%，交易比重會達到總體的60%以上。今年各大銀行也紛紛將個人房貸的從一手房市場轉向二手房市場。

二手房市場的活躍也令一些問題不容忽視。比如零頭付（負頭付），即評估價遠高于市場成交價，導致銀行提供的貸款數比房子本身的價格還高。康勝表示，這種情況屬于個別，二手房的不良貸款比例估計在3‰。

現在二手房交易要繳納個人所得稅、營業稅等，納稅額也以估價機構給出的結果為基礎，并按一定稅率計算賣房人的應納稅額。國家這次對估價機構重申13項管理規定，也要求估價機構要嚴格操作，避免一些稅費的流失。

　　　　　(作者： 劉瑞婷)