2005年11月26號，董先生的四合院在北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛牌一年后，終于以300萬的價格找到了購家。“鄰居的四合院是以320萬的價格出售的，我一直想等到他那個價格，卻遲遲無人問津。”董先生說。

萬德成總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，同一條胡同的四合院價格有差距是很正常的，影響四合院價格的因素也有很多。“作為結(jié)合了經(jīng)濟(jì)價值和歷史價值的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，四合院的價值評估困難是其的交易瓶頸。”

受困經(jīng)驗定價

目前，北京四合院的銷售價格大致為：期房無內(nèi)裝修24000～26000元/m2；建成后，無內(nèi)裝修一般在28000～30000元/m2；國外市場銷售價格一般在4000～4500美元/m2。總價則以四合院占地面積來計算。

目前北京市所有四合院的市場指導(dǎo)價，大多是參照北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多年來從事四合院代理的經(jīng)驗價格，再經(jīng)由購賣雙方商討并達(dá)成共識后確定。“萬德成是從實踐中得到的價格，公司也沒有專業(yè)的評估師。”井蘊(yùn)嬌稱。

對于這種非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗定價，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認(rèn)為，“不論高低，市場認(rèn)可就可以。”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉也表贊同：“經(jīng)驗性的評估雖然不具有法律意義，但更接近市場的價格。”

但正是由于對四合院這種特殊物業(yè)類型的市場價值缺乏專業(yè)評估，增加了購賣雙方交易的難度。

從事了多年四合院代理的井蘊(yùn)嬌也承認(rèn)，“與供需兩旺的市場相比，成交量明顯偏低，購方和賣方很少能在價格上一次達(dá)成共識，雙方僵持的時間有的長達(dá)一年。”

“在實際操作中，賣方要價過高較為嚴(yán)重，有的甚至要出了天價。”井說。

賣方認(rèn)為，四合院是獨具北京地方特色的民居，大多位于北京舊城區(qū)，可謂。而購方認(rèn)為，四合院多數(shù)年久失修、破損嚴(yán)重，缺乏完善的生活配套設(shè)施，普遍沒有天然氣和供暖設(shè)施，電未增容，甚至沒有獨立的衛(wèi)生間，不符合現(xiàn)代人居要求。購購后需要大規(guī)模的改造和翻新，改造周期至少要一至兩年的時間，需投入大量的人力和物力。而且，大多數(shù)四合院都分布在舊城區(qū)的胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，胡同兩側(cè)擠滿了小攤小店，環(huán)境雜亂。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，“對四合院歷史價值的判定才是一個天價四合院的賣點，而很多沒有被列入文物保護(hù)之列的四合院在價格上應(yīng)當(dāng)更實際一些。”

評估四大難點

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，地理位置、外部環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和歷史因素是導(dǎo)致四合院評估困難的四大因素。

就地理位置和外部環(huán)境來說，井蘊(yùn)嬌舉了幾個簡單的例子：大胡同里的小胡同內(nèi)四合院通常價格能達(dá)到15000元/平方米，如果房子狀況好一些，價格會在此基礎(chǔ)上有稍許突破。但現(xiàn)在頭條到八條的胡同幾乎全被汽車占滿了，價值也就在12000元/平方米左右。胡同是影響四合院價格的一個因素。另外有些四合院旁邊有樓房，從樓上看四合院的院子很清楚，私密性沒有了，也就貶值了，每平方米大約要降下2000~3000元。還有像風(fēng)水等因素，都會影響四合院的價格。

“專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對一座樓房進(jìn)行評估，只要評估好頂層、中間層和底層，基本上就把整個樓房給評估下來了，因為那些建筑在生產(chǎn)年代、建筑結(jié)構(gòu)和戶型上是一樣的。但四合院的每個院子都是一個獨立的單元，都有它的獨立個性，所以在評估時非常困難。”井說。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，四合院的價值評估雜項太多，無套路可尋。挖掘歷史是判定其價值時較重要的一項，但也是較困難的。

四合院是歷史的產(chǎn)物，越老越值錢。“我們鑒定四合院像古董，它是古董里的東西，它的價值是依照年代痕跡來判斷的。頭發(fā)胡同里有一個四合院是李淑一住過，對四合院價值的評估就是要挖掘類似的歷史賣點。寫字樓、公寓賣的是房子，而四合院賣的是文脈和人脈。”井說。

由于四合院的評估困難，涉足這一市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也是少之又少。我愛我家的胡景暉和鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場總監(jiān)金育松都表示，公司雖然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作為細(xì)分的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，交易要比普通房地產(chǎn)精，對經(jīng)紀(jì)人的要求很高，在并不專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人隊伍里要想找到對四合院有研究的，則是難上加難。”胡說。

金的觀點基本相同：“鏈家的主營方向不是四合院，在房源、人員和市場調(diào)查方面都不是很充足。”

如何評估四合院？

“實際操作中的經(jīng)驗是，應(yīng)該更注重對四合院歷史價值的挖掘，讓它的歷史價值體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)價值上，盡管這兩種價值不能等同。”井蘊(yùn)嬌稱。“從歷史角度和商業(yè)角度去評估是正確的。四合院有交易的需求，就應(yīng)該把它市場化，利益和文化是不沖突的，應(yīng)用得好，利益和文化可以兼得。”

井認(rèn)為，給四合院定價，一方面要參照同等地段已成交的四合院價格，另一方面要參照因時間差異導(dǎo)致的四合院升值或貶值的幅度。同時還應(yīng)該更多地考慮到其歷史價值，追求利潤合理化，而不是化。“畢竟，四合院不是普通的房地產(chǎn)商品。”

北京大學(xué)旅游研究與開發(fā)吳必虎教授認(rèn)為，“四合院有一個自然毀壞的過程，所以要有機(jī)地更新，如果單純自住，效益會很差，但是如果把一部分四合院拿出來作為會館和旅店來經(jīng)營，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值。”

井蘊(yùn)嬌也同意吳的觀點：“后海地區(qū)的四合院已經(jīng)應(yīng)該改造成旅店了，事實上，北京的四合院大部分都適合改造成會所或者酒店。方正、有文脈和依水的四合院，都很適合。”

對于四合院的投資風(fēng)險，井認(rèn)為拆遷是惟一的風(fēng)險。“四合院位于的地帶，永遠(yuǎn)不會貶值。”胡也表示同意：“地震、火災(zāi)的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值和增值的空間是巨大的。”

四合院的率也相對較高。據(jù)萬德成的統(tǒng)計數(shù)字，目前四合院的率大致在10%左右。“客戶以華僑、港澳臺同胞為多，國外客戶則以法國人居多。”井說。

　　　　　(作者：方帥)