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綜合用地價格如何合理確定——淺談基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在評估中的運用

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 882 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
如何運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地一直是專家和業(yè)內(nèi)人士探討的問題,本文以商住綜合用地為例,并將綜合用地分為平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況,說明如何運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地。

平面綜合用地的地價評估

對于平面上由不同用途的土地組成的綜合用地,可根據(jù)宗地內(nèi)部的土地利用類型對宗地進(jìn)行功能分區(qū)(商業(yè)、工業(yè)、住宅等),利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別評估各功能區(qū)地價,將各區(qū)地價相加即得到宗地總地價。

垂直綜合用地的地價評估

垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現(xiàn),運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地的關(guān)鍵在于評估綜合樓的地價,城市中較典型的有商住綜合樓、商業(yè)辦公綜合樓等。例如,某商住綜合樓1-3層為商業(yè)用途,建筑面積3000平方米,4-10層為住宅用途,建筑面積為7000平方米。區(qū)域基準(zhǔn)地價為商業(yè)每平方米4000元,住宅每平方米1000元。商業(yè)用地容積率為 3時,修正系數(shù)為2;住宅用地容積率為7時,修正系數(shù)為4,容積率為3時,修正系數(shù)為 2.3。

先計算綜合樓的商業(yè)用地地價及該綜合樓全部為住宅時的住宅用地地價,再計算該綜合樓 1-3層為住宅時的住宅用地地價。

商業(yè)用地地價(1-3層)=4000×2=8000 (元/平方米)

住宅用地地價(1-10層)=1000×4=4000 (元/平方米)

住宅用地地價(1-3層)=1000×2.3=2300(元/平方米)

該綜合用地地價=8000+4000-2300=9700(元/平方米)(這里只考慮容積率修正,其他因素修正忽略不計。)

運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估綜合用地,主要的分歧在于綜合樓用地的評估,在實際操作過程中需要評估人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況具體分析,并結(jié)合其他地價評估方法來獲得綜合用地的客觀合理價格。     (作者:肖卓)


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