本報訊　　湖南省建設廳近日出臺了《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》，對加強房地產評估機構的監督管理，明確拆遷評估工作程序、原則等方面做出了科學而細致的規定，并將于今年１０月１日起施行。

８種行為將受罰

該規定明確指出，城市房屋拆遷評估人員，應當是專職的注冊房地產估價師。房地產價格評估機構或者評估人員有轉讓城市房屋拆遷評估業務或者允許他人借用自己名義開展城市房屋拆遷評估業務的；接受委托人的請客、禮及其他不正當利益的，或者與拆遷當事人一方串通，損害另一方合法權益等８種違法行為將受到嚴重處罰，并將記入其信用檔案。

規定同時要求各級房地產建設行政主管部門應采取公開抽簽方式選擇評估機構，并成立房地產價格評估鑒定機構，公示評估結果等，以加強對房地產價格評估機構和評估人員的監管。

分類評估

進入規定

分類評估是近年來湖南省在分戶評估的基礎上創新的一種科學的評估方法，即房地產價格評估機構根據被拆遷房屋的具體區位、地段、用途、結構、環境等因素，對被拆遷房屋的房地產市場平均價格進行評估，出具分類評估報告書。由于其在實踐中具有較強操作性，得到了業內外人士充分肯定，因而此次湖南省把分類評估和分戶評估共同地提出來，作為該規定中較新的辦法之一。

根據該規定，城市房屋拆遷評估，應先由拆遷人委托房地產價格評估機構進行分類評估，并出具分類評估委托書。如拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按分類評估協商不成，再由拆遷人與被拆遷人共同選擇房地產價格評估機構進行分戶評估。

堅持房地合一原則

規定還要求，城市房屋拆遷評估應堅持房地合一原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進行房地產價格評估，但一般應以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因，以使評估價格更合理、更科學，同時也可杜絕少部分拆遷戶乘機漫天要價。

此外，湖南還規定，被拆遷房屋的性質、用途、面積，應以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。違章建筑和超過批準期限的臨時建筑的評估價值為零，但拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人應給予被拆遷人適當補償。

協議不成可裁決

拆遷當事人對分類評估和分戶評估的結果達不成拆遷補償安置協議時，除根據該規定的相關條例在相應期限內向房地產評估機構申請復估、評估技術鑒定外，還可直接經當事人申請，向市、縣房屋拆遷管理部門申請行政裁決或在復估、評估技術鑒定后申請行政裁決。在行政裁決中，對逾期不申請復估和評估技術鑒定的，主管拆遷部門可根據分戶評估報告，確定被拆遷房屋補償金額；對申請評估技術鑒定的，將根據鑒定結果確定被拆遷房屋補償金額。　　　　　(作者：資涵、趙春林)