中小房企遭遇融資難

李方所在的公司前幾年在西安購了塊地，位置在核心地段，之前西安房價一直相對平穩，去年以來漲幅較大，公司今年打算開工，卻突然遭遇房地產調控政策，中小房企融資不那么方便了。

眼下很多房地產公司開始遭遇資金緊張問題，一些項目被迫尋找合作方共同開發，而有資金實力的合作方提出的條件卻越來越苛刻，民間借貸的利率也大幅上升。

李方找到信托公司，發現融資成本已經接近年息20%了，而民間借貸利率更是在此之上。“還是考慮找個投資方合作開發，以出資比例分享項目股權。”李方表示，信托和私募機構借款利息太高，只有這種方法，才能有效降低房地產企業風險。

據了解，在銀行信貸額度控制、對中小房企開發貸款有所收緊的背景下，信托公司成了香餑餑。與較近信托產品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。

“如果加上開發商從信托公司爭取到融資的隱性成本，很多項目的融資成本甚至高過20%。”深圳一位信托業人士指出，信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢。與此同時，銀監會日前要求銀行將之前的銀信理財合作業務中，所有表外資產在今明兩年全部轉入表內，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，使得地產企業曲線融資雪上加霜。

有股份制企業貸款部審批人表示，中小房地產企業風險相對較大，如果申請開發貸款，利息需要上浮相當大的比例，不然很難通過審核。深圳的國有股份制銀行也表示，若有信用好的機構出面擔保，利息上浮幅度才能小一些，而這種信用好的擔保機構，基本是指央企和大型上市公司。央行的統計數據表明，二季度以來房地產企業融資渠道出現了較大變化，今年季度銀行開發貸款新增1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。

中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開始出現掛牌股權轉讓的中小房企，部分競爭力弱的開發商也靠直接出售其股份來填補資金缺口。

銀河證券房地產行業分析師潘瑋認為，受制于調控政策，目前房地產公司主要通過“合作”方式，讓渡一部分土地權益，或在不影響控股的前提下出售股權來獲得資金。

現金回籠壓力驟增

資金壓力逐漸顯現，借助近兩個月成交回暖之勢，開發商逐漸開始將一些之前延遲上市的項目推出。

8月周，廣州就迎來數十個樓盤開盤，包括翰林8090HOUSE開盤、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開放板房。不僅看樓人氣增加不少，成交數據也呈現上漲勢頭。

深圳一些新項目也趁勢迎來熱銷。8月28日，綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居，均價在13500元/平方米左右，共52套，當日售出八成。同日，萬科清林徑推出370套新房，均價12500元/平方米，戶型面積80—130平方米之間，銷售近九成。萊蒙集團旗下兩大樓盤——水榭山和水榭春天也在近期發售，水榭山推出59套，賣出近50套，水榭春天推出90多套，賣出70多套，合計回收現金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金，深圳南山區有四個小戶型新盤也即將在9月登場。

WIND統計顯示，按申萬一級行業分類，A股上市房企上半年末負債總額高達8933億元，而總資產合計為13178億元，整體資產負債率達到67.79%；經營活動現金流量凈額累計為-837.56億元，而上年同期該項目為418億元；同時現金及現金等價物凈增加額為-47.77億元，而上年同期為548.3億元，現金不斷消耗。

即使是地產龍頭企業，其現金回籠壓力也日趨增大。保利地產上半年經營活動現金流量凈額達到-233.48億元，萬科、金地集團和招商地產分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年，這個數字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

在香港上市的內地房企也出現分化，多家地產商在一線城市的樓盤銷售情況都不如預期，多數地產商的利潤來源已從一線城市轉移至二線城市。富力地產今年制定的銷售目標是300億元，中報顯示調控措施已使得成交量顯著下跌，上半年銷售完成125億元，相當于全年目標的42%。同時富力地產的融資成本上升，今年上半年融資成本上升至4.676億元，較去年同期增加了74%，主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂地產迄今仍有土地款13.27億元沒有付清。

財務困境不容小覷

房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對其未來資金狀況也構成威脅。“萬保招金”四大地產巨頭上半年存貨合計達到2845億元，相比去年同期大幅增長55.3%，而今年一季度末存貨才增長一成有余，存貨急劇增加主要來自二季度。按照已公布的開工竣工面積看，大部分開工竣工面積集中在今年下半年。

監管部門近期對“銀信合作”亮紅燈，也讓開發商融資渠道越發狹窄。據悉，目前銀信合作理財產品規模已突破2萬億元，以信托貸款和信貸資產投資類業務為主。這一規模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬億元。

業內人士分析，房地產行業資金來源主要有三塊，其中預售款占30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。房地產調控導致房屋銷售下降，預售款收入下降，銀行也不敢貿然放貸，多方面資金來源同時遭遇考驗。

獨立地產研究員、清華大學經濟管理學院杜麗虹表示，若調控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，情況將大不相同，30%的地產企業將突破安全底線。

杜麗虹指出，要應對持續期在兩年的低谷，國內上市房企的財務安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結果顯示有45%的上市房企已突破財務安全底線。其中有30%的上市公司的實際凈借貸資本比財務安全底線高出20%以上，這些企業將在低谷期的年面臨財務困境。

(作者：萬晶)