資本沖擊波　　

較新的數據顯示，盡管樓市成交量持續低迷，但房價下降似乎并不明顯，在此“價升量跌”的膠著時期，管理層發出調控政策不放松的較強音，房地產市場將何去何從，透過近期披露的上市房企上半年業績預告，或許我們從中跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策方向和力度。

上半年“成績單”亮麗

在半年報還沒有出爐前，有業內人士擔憂，經歷了史上較嚴厲的政策調控之后，作為行業的龍頭企業，上市房企上半年業績無疑將直接受到影響：業績大幅下滑，資金鏈重現緊張等等。但觀察上市房企近期發布的半年報成績單可以發現，新一輪宏觀調控似乎還難以撼動國內房企上半年的靚麗業績，從國內多家上市房地產企業透露的信息來看，各大房地產企業上半年銷售業績和投資、開工都沒有出現明顯下降，業績仍然呈現出高增長態勢。

統計顯示，截至目前，包括萬科、保利地產在內的56家上市房企公布了半年財務數據，其中有36家公司業績報喜，有20家公司業績報憂。很顯然，上市房企上半年業績并非市場想象的立即“倒下”，相反多數公司業績實現較大幅度的增長。其中，萬科a上半年累計實現銷售面積320.2萬平米，實現銷售金額367.7億元。中糧地產上半年實現凈利潤7400萬元左右，增長幅度2306.78%。深深房a預增幅度達到728%。從凈利潤額度看，招商地產實現凈利潤10億元，頭開股份實現凈利潤8億元，陽光股份凈利潤則超過4億元，即使業績預減30%~50%的金融街上半年凈利潤也達到1.5億元~5.3億元。而在報憂的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度的中弘地產上半年虧損4000萬元。

對此，業內行業分析師認為，上市房企上半年業績逆勢上漲的主要原因有兩個，一是今年季度樓市宏觀調控開始前，市場增長相當迅速，開發商銷售業績良好，而2009年上半年樓市處于恢復期，整體銷售基數較低，因此開發商銷售業績同比均處于上漲態勢。二是在一線城市受沖擊較強的情況下，二、三線城市為這些房企貢獻了較多的銷售業績。包括萬科等多家企業表示，一線城市成交量受到嚴重影響，但布局二、三線解救了遭遇調控的業績尷尬。“本輪樓市調控以來，有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。”廣發證券行業分析師對本報記者說。

下半年或迎來嚴峻考驗

手中有糧心不慌。對房企而言，這“糧”除了地就是錢。有業內人士分析，雖然上市房企整個上半年的業績有所增長，但經歷了半年多的政策累積效應后，目前正處于量變向質變轉換的關鍵時期。多種數據顯示，房地產市場正處于由“量跌價穩”向“量價齊跌”過渡的關鍵階段。而不斷加大的調控措施，下半年可能要真正接受市場嚴峻考驗，頭當其沖的就是資金鏈緊張。

2009年樓市火爆，各上市房企的業績都達到了歷史高峰，多家公司調高了2010年銷售目標。但數據顯示，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成，同時，不但沒有開發商明確下調銷售目標，相反卻有房企上調銷售目標。7月12日，恒大地產宣布上調今年銷售業績目標至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企表示，將在下半年加大推盤力度。

“目前來看，下半年商品房新盤將迎來供應高峰，龍頭房企降價壓力將進一步加大。”中原地產研究人士表示，僅萬科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤涌入市場，如果供應高峰到來而成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房價形成實質性的下調壓力。一位房企老總也對媒體坦陳，雖然開發商現在還處于“嘴硬”階段，但實際上，很多房企已經開始面臨資金緊張問題。與此同時，銷售的持續下滑讓一線城市庫存陡增，給開發商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰。“如果銷量在三季度繼續下滑，必然將出現資金鏈緊張的情況。”華遠地產總裁任志強悲觀的表示。此外，房地產企業在資本市場再融資的難度顯著放大。除了來自監管部門嚴格的再融資審批外，持續下跌的股價也使得上市房企定向增發預案擱淺，招商地產、世茂股份、蘇寧環球等上市房企均已經叫停增發。

國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松在接受記者采訪時表示，當前市場量跌價滯階段，隨著調控政策的落實引向深入，開發商的資金流壓力將不斷加大，降價銷售的動力逐漸強化。同時，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期，這可能是房價出現大幅度下調的時期。

房產板塊步入“觀望期”

今年以來，不斷加大的樓市調控力度使得房地產板塊成為股市的重災區，多數上市房企股價跌幅超過了30%，即便如此，房地產板塊依然遭到了基金經理的拋棄，不看好房地產股成為分析師的主流觀點。資料顯示，從去年12月份開始，許多基金就開始撤離房地產板塊。本周房地產股隨著大盤上漲而同步上揚，有業內人士分析認為，房地產在目前成交量見底的情況下，三季度將進入量價齊跌的階段，這個階段將是股票投資較好的機會。目前房地產估值處于歷史底部，超跌反彈隨時可能出現，但在政策不明朗之時仍不宜長期持有。

平安證券專家對本報記者說，地產板塊經過大幅下跌后，行業反轉較終還要看政策，目前來看，調控措施沒有任何松動的跡象，即使今年的業績不受影響，但未來房地產企業業績大幅下滑已經不可避免。國泰君安證券(香港)分析師徐世環表示，繼續維持“中性”的地產行業評級。