2009年“樓市大賣”令絕大多數(shù)中小地產(chǎn)商的“庫存”消化殆盡；而今年以來，嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控令市場迅速降溫。在銷售遇阻和成本高企“兩面夾擊”下，地產(chǎn)商的生存空間被大幅壓縮。受此影響，近期中小地產(chǎn)商和主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)紛紛開始“退房”。

業(yè)內(nèi)專家分析，本輪房地產(chǎn)調(diào)控，短期目標(biāo)是遏制過于旺盛的需求，而中長期目標(biāo)則是改革住房制度以擴(kuò)大有效供給。可以預(yù)見，未來土地等要素資源將向?qū)I(yè)能力強(qiáng)、開發(fā)規(guī)模大、市場敏銳度高的房企轉(zhuǎn)移，行業(yè)洗牌也將再度上演，一些中小開發(fā)商或無奈出局。

行業(yè)開始洗牌

房地產(chǎn)市場正逐步演變成強(qiáng)者的戰(zhàn)場。僅從A股上市公司表現(xiàn)上看，2009年“萬保招金”四家房企龍頭以及華僑城的營業(yè)收入均超過了100億元，而眾多上市的中小開發(fā)商的營業(yè)收入尚未超過十億元。地產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)，正愈演愈烈。

“像去年那樣的樓市行情，只要有房賣就能賺錢；但今后這種行情重演的可能性已微乎其微。”SOHO中國董事長潘石屹坦言。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷這一輪地產(chǎn)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率也將趨于平均利潤率，多數(shù)中小地產(chǎn)商將面臨被整合或自行退出的命運(yùn)。在保障房大規(guī)模推進(jìn)以及商品房市場回歸理性的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)資源將向大型房企集中，市場競爭也將主要體現(xiàn)在兩方面，一是對土地和區(qū)域價值的準(zhǔn)確判斷，二是對資金和項(xiàng)目的合理掌控及平衡。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度已開始逐步提高。以房企銷售20強(qiáng)為參照，2009年，20強(qiáng)房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入5231億元，占同期房地產(chǎn)業(yè)整體銷售額的比例為11.89%，同比提高1.9個百分點(diǎn)。2010年一季度，20強(qiáng)房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入1157.8億元，占同期房地產(chǎn)業(yè)整體銷售額的比例為14.5%，比2009年提高2.61個百分點(diǎn)，市場集中度增速有所加快。

項(xiàng)目儲備不足

中小開發(fā)商主動“退房”的背后，暗含的是開發(fā)項(xiàng)目有限、土地儲備不足的現(xiàn)狀。尤其在地價高企的背景下，中小開發(fā)商由于資金實(shí)力不夠、融資渠道有限，正在被逐步“擠出”土地市場。后備資源無法跟上嚴(yán)重制約了他們的成長，使得中小開發(fā)商不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

如果按照2009年的營業(yè)收入劃分，在申萬135個房地產(chǎn)上市公司中，共有68家房企2009年的營業(yè)收入在10億元以下，占比超過一半。其中有18家房企的營業(yè)收入不足1億元。這些中小開發(fā)商在今年的土地市場上鮮有斬獲。

根據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計(jì)，今年以來共有17家上市房企公布了土地中標(biāo)公告。其中，營業(yè)收入在10億元以下的68家房企中，僅有4家公告拿地，分別是深物業(yè)A、合肥城建(21.12,0.08,0.38%)、西藏城投和ST重實(shí)(10.99,0.39,3.68%)。

在當(dāng)前的土地市場中，大型開發(fā)商大規(guī)模拿地，而中小房企的拿地空間異常狹小。尤其在“土地頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”的政策下，拿地門檻被不斷提高，更增加了中小開發(fā)商通過公開市場拿地的難度。不少開發(fā)商由于資源有限，開始謀求其他方式擴(kuò)充土地儲備。

萬方地產(chǎn)在2009年年底提出了增發(fā)預(yù)案，向長城資產(chǎn)管理公司和湖南廣晟地產(chǎn)控股有限公司兩家大型國企增發(fā)。公司表示，如果增發(fā)順利實(shí)施，將獲得至少1500畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，極大擴(kuò)充了土地儲備資源，為后續(xù)經(jīng)營提供保證。

除了土地儲備外，與一些大型開發(fā)商動輒十多個項(xiàng)目同時動工建設(shè)相比，中小型開發(fā)商手中項(xiàng)目十分有限，通常只有一、二個項(xiàng)目在手。以銀基發(fā)展(3.92,0.02,0.51%)為例，公司2010年開發(fā)的項(xiàng)目僅有兩個，一是沈陽銀河麗灣項(xiàng)目；另一個是上海奉賢銀河麗灣項(xiàng)目。其中，上海項(xiàng)目用地是公司于2009年9月競得的。這兩個項(xiàng)目就成為公司目前較主要的盈利來源。

業(yè)內(nèi)人士指出，在地產(chǎn)調(diào)整期，開發(fā)商的銷售業(yè)績和資源儲備的分化愈加明顯，行業(yè)內(nèi)的梯隊(duì)正在逐漸拉開。而行業(yè)集中度的提高勢必會使一些不具實(shí)力的中小開發(fā)商出局，這將使整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更趨向?qū)I(yè)化。

主動“退房”

受調(diào)控影響，主要城市房地產(chǎn)市場“急轉(zhuǎn)直下”。“政策至少延續(xù)一年，觀望氛圍還將繼續(xù)蔓延，市場風(fēng)險正在積聚。因此，中小地產(chǎn)商已經(jīng)停止拿項(xiàng)目，一些主業(yè)非地產(chǎn)的公司也開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”中國指數(shù)研究院一位專家指出。

5月31日，南寧百貨將所持北海五象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)以8740萬元的價格售出。無獨(dú)有偶，5月12日，航天科工以2.84億元的價格轉(zhuǎn)讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。同日，福建一小型地產(chǎn)商望城投資發(fā)展有限公司將其持有的福州濱江房地產(chǎn)100%股權(quán)，以1.45億元的價款轉(zhuǎn)讓給陽光城。

更典型的案例是廣匯股份。受房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁復(fù)蘇的影響，公司房地產(chǎn)營業(yè)收入和營業(yè)利潤在公司所占比例，分別由2008年度的9.54%和13.65%，提高到2009年的48.26%和72.61%。但該公司近期表示，今后將逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時將投資集中于煤化工等能源領(lǐng)域。

廣匯股份有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，除廣匯美居物流園配套建設(shè)項(xiàng)目之外，公司將不再擁有亦不再購置新的土地資源用作開發(fā)房地產(chǎn)；并將于適當(dāng)時機(jī)將所持有的新疆廣廈房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)有限公司45%股權(quán)和新疆億科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)剝離。

據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計(jì)，4月中旬以來，通過各大產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過30個，其中包括央企被要求清退的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也包括因資金等問題，主動尋求購家的地產(chǎn)項(xiàng)目。

“成交量急劇萎縮，房價開始下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期才剛剛開始。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師指出，房價下行將使地產(chǎn)公司未來的盈利能力降低，而長期的市場低迷必然會考驗(yàn)中小地產(chǎn)商的資金和項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力。

知情人士透露，福州濱江房地產(chǎn)公司的股東以前沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控出臺后，因資金和開發(fā)能力不足而決定退出。而陽光城接手，則是看中該項(xiàng)目與公司布局的一致性以及轉(zhuǎn)讓價格合適。

另外，央企“借勢”剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)也出現(xiàn)一波小高潮。據(jù)北京及上海產(chǎn)權(quán)市場顯示，5月以來，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企已達(dá)11家。其中包括：中石油1.26億元出讓北京都市圣景房地產(chǎn)100%股權(quán)及6498.2萬元債權(quán)；中國醫(yī)藥集團(tuán)2819.5萬元出讓新疆邁德勝房地產(chǎn)51%股權(quán)；中房集團(tuán)2430萬元出讓包頭市九合置業(yè)70%股權(quán)；中石油和南光集團(tuán)分別以1.13億元和1.23億元，出讓上海中國石化大廈置業(yè)48%和52%股權(quán)等。