■本報記者 霍星辰 北京報道

從蜜月期就出現分歧的北京城建和綠城之間的“舟山合作”，終于以北京城建宣布將在北京產權交易所掛牌轉讓城建中稷實業公司股權的方式，告一段落。

控制權的轉換

“舟山合作”的故事較早還要追溯到2004年。

2003年，北京城建開始接觸浙江省舟山市長峙島項目。該項目位于舟山本島正南，開發用地6600畝，其中經營性用地4100畝。2004年，北京城建與香港中稷集團及香港德和公司合資成立了城建中稷實業公司（簡稱“城建中稷”）。北京城建持有城建中稷40%股份，中稷集團與香港德和分別擁有30%股份。2005年2月，為運作長峙島項目，中稷實業成立了城建中稷(浙江)實業發展有限公司（簡稱“項目公司”），城建中稷擁有項目公司96.875%的股份，而剩余3.125%股份由舟山市臨城新區開發建設有限公司擁有。

“北京城建成為形式上的控股方。”北京城建相關負責人稱。

2005年到2007年期間，也就是綠城集團介入之前，北京城建在舟山項目上前期投入約2億元，但工程進度卻不盡如人意。“該項目規模大，前期規劃需要反復論證，再加上舟山市政府在土地的控制上偏弱，這些都導致長峙島項目進展緩慢。”一位熟悉這一項目的分析師告訴記者。

2007年11月，中稷集團和香港德和公司與綠城簽署協議，將股權轉讓給后者。

“浙江綠城集團已經通過控制兩家香港公司，間接控股了城建中稷。”記者在城建中稷北京城建方負責人發給城建集團董事長的《關于城建中稷股權相關事宜的匯報》中，看到這樣的字樣。

由此，綠城成為舟山長峙島項目的實際控股人。

去留之辯

面對城建中稷的股權變化及綠城的收購條件，北京城建集團內部就轉讓還是保留城建中稷40%股份的問題產生了分歧。

“在通過認真調研和論證后，我們決定繼續持有城建中稷40%股份。”北京城建上述負責人說，當時的調研分析表明去留各有利弊，但決定留下，主要是考慮到集團當時的情況和對市場的長遠影響。

記者從北京城建當年對這一問題的調研報告中了解到，按照當時綠城開出的條件，如果選擇轉讓股份，除可以收回前期成本外，北京城建還可以獲得約1.8億元的利潤。但由于北京城建當時剛剛轉讓了世華國際項目，所以“短期內資金較寬裕”。

而對于繼續持有股份的理由，報告中這樣寫道：“在隱形收益和損失方面，保留城建中稷股權有利于提升公司在資本市場的形象，保持公司土地儲備，促進再融資；在未來經營風險方面，公司轉讓城建中稷股權能徹底規避長峙島項目的未來經營風險，但收回投資后，再投資新的項目，仍然面臨經營風險。而公司保留城建中稷股權，將面臨政策、市場等風險，但舟山市相關政府部門十分支持，加之杰出地產商綠城的介入，有效降低了政策、市場等風險……”

就這樣，北京城建和綠城開始了“舟山島蜜月”。

從分歧到分手

也許從一開始，在許多方面都是北京城建的一廂情愿。

北京城建不久前發布的公告稱，轉讓城建中稷的股權，主要是為了規避綠城開發思路導致公司收益難以兌現的風險，以及浙江省舟山市政府收回長峙島項目土地的風險。

事實上，早在2008年初，北京城建與綠城在開發理念、企業文化、管控模式等方面的分歧就已經顯現出來。

股權上的優勢，無疑使綠城成為長峙島項目開發的主導者。

“綠城介入后，開始著手重新優化調整整島規劃，雙方開發思路出現嚴重分歧，無法達成一致，這是導致長峙島項目至今未取得實質性進展的主要原因。”上述分析師說。

記者從《長峙島項目2008年投資報告》了解到，綠城擬在長峙島中部建設18洞或27洞的高爾夫球場，同時將頭期住宅規劃推遲到2009年。這就意味著，現金收益不僅要減少，而且還會推遲，而收益將主要沉淀在高爾夫球場等持有型物業上。

與此同時，公司的管理成本卻在增加。在《長峙島項目2008年投資報告》中，記者看到這樣的數據，“城建中稷自2005年以來一直在舟山市建行辦公，無需交納房租、水電等費用。綠城進入城建中稷后，于2008年7月將項目公司搬遷至綠城桂花城商鋪內，為此新增裝修費約190萬元，設計費8萬元，辦公家具購置費29萬元，合計227萬元，每月水電費支出約1萬元，還要交納一定的物業管理費。2008年12月綠城將該商鋪整體出售，并與購方簽訂了5年返租合同，租金共計287萬元，不含物業費。”

在不少城建中稷人看來，管理模式和企業文化上的分歧，才是較致命的。

一位曾參與這一項目的城建方人員告訴記者，綠城將項目公司當作自己的子公司看待，實行垂直系統管理，在選擇設計方、供貨方、施工方時，都是直接由綠城指定，對項目公司干預嚴重。另外，在長峙島項目較新的成本測算中，綠城提出，開發成本的2%應作為管理費支付給綠城。“這完全是母公司對子公司的要求，而城建中稷是一家合資公司。”

“溝通確實出現了問題。事實上，在一些規劃決策上，綠城方面并沒有跟我們協商。”上述城建方相關負責人說，“另外，由于2008年市場大環境的變化，資金壓力確實比較大。”

這一點得到了上述分析師的證實，“綠城將城建中稷和項目公司納入合并報表范圍，導致銀行將項目公司納入綠城授信額度范圍，這使得項目公司獨立融資的能力降低。”

2009年初，經過一番調研論證后，北京城建決定退出長峙島項目。

“這是一個艱難的談判過程。”上述相關負責人感嘆，“我們較初提出轉讓股份的要求，由于在價格上無法與綠城達成一致，使得談判一度陷入僵局。而舟山市政府此時也一再催促城建中稷盡快拿出開工時間表。為節省時間成本，我們提出反收購——100%控股城建中稷，從而掌握該項目的完全控制權。但這一提議，與綠城方面仍然是在價格上拉鋸不斷。”較后，終于在11月份獲得舟山市政府的同意，北京城建以2.5億元的價格掛牌出讓城建中稷40%股份。

誰將接盤

據公開資料顯示，舟山市由于自身特點，土地缺少，尤其是大規模可開發用地更是比較少。再加上舟山的地理位置和旅游環境，這些都導致了長峙島項目的開發前景依然被看好。

誰將接盤成為市場關注的焦點。

“綠城會否完全接手這一項目的開發權？”

面對記者的提問，上述北京城建相關負責人表示，這次股權轉讓，對受讓方是有限制條件的，比如說一次性付款、認可舟山項目規劃等。“合作雙方肯定會有溝通的，但也不排除價高者得。”

而事件的另一方綠城到目前為止還沒有明確的說法，只是表示，不久將就此發布公告。