國內外私募股權基金的蠢蠢欲動、繼天津股權交易所后更多OTC市場（證券場外交易）的籌備、REITs的蓄勢待發(fā)，都如同蘊藏著巨大融資潛能的礦山，等待房企去發(fā)掘開采。

中國房地產(chǎn)報：繼天津股權交易所之后，重慶目前也在積極謀劃建立全國家OTC市場，這個市場能否給房地產(chǎn)市場帶來更多的融資機會？

鄭錦橋：房企在OTC市場有很大的機會，遺憾的是很多房企沒有認識到這個市場的融資潛力。

中國有多少家房地產(chǎn)公司，都擠破頭去爭上A股和H股的機會，實際上真能上去的有幾家？OTC市場的要求相對A股要低，一家中小型房企，只要能達到4000萬~5000萬元的利潤，并且實現(xiàn)每年的穩(wěn)定增長，就可以上OTC融資。當然，這就要求這個公司有比較充足的土地儲備和良好的項目平衡能力。

中國房地產(chǎn)報：OTC市場對于房企的吸引力有哪些？

鄭錦橋：OTC市場不需要辦理工商變更手續(xù)，更加靈活便捷，在這里可以進行股權交易，房企可以借此退出變現(xiàn)。

其實，中國的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分都是中小規(guī)模的，融資途徑十分匱乏，一些成長性良好的企業(yè)在OTC市場是能夠獲得機構投資者青睞的。

目前在天交所掛牌的漢鎰資產(chǎn)（天津漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司）就是家房地產(chǎn)業(yè)務的私募基金，專營商業(yè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理業(yè)務，自有資金回報率達到60%以上，盈利模式和成長性非常看好。相信還有更多這樣的房地產(chǎn)公司能在OTC獲得機會。

中國房地產(chǎn)報：漢鎰資產(chǎn)是國內比較成功的房地產(chǎn)私募基金，而目前光大房地產(chǎn)也在積極籌備自己的私募基金，同時，凱雷、大摩等海外私募基金也對中國市場虎視眈眈。這些私募基金能在中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？

鄭錦橋：其實房企應該開拓多層次的融資渠道，而私募就是很有前途的一種過程和方式。目前在國內來說，私募投資房地產(chǎn)比較有效的主要是兩種模式，一種是房地產(chǎn)公司找私募融資，比如Pre-IPO等，另一種是房企將自己的物業(yè)賣給私募基金，比如REITs，其實就是賣項目未來的收益權給投資人，以此來實現(xiàn)固定收益物業(yè)的資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)資產(chǎn)的升值。

這是兩種形態(tài)，種是投資于房地產(chǎn)公司的股權，目前國內比較多；種是基金本身實現(xiàn)上市，現(xiàn)在已經(jīng)著手在做。REITs將會對未來工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等融資和退出提供非常有益的渠道。

中國房地產(chǎn)報：目前國內私募在進入房地產(chǎn)方面還存在哪些障礙和困難？

鄭錦橋：在法律方面還存在一些阻礙，一方面是稅收問題，另一方面則是私募股權基金法人主體資格的認可問題。因為私募股權投資基金既不是自然人也不是企業(yè)法人，而是一個有限責任的合伙企業(yè)。在以上幾個方面，私募股權基金還不是十分規(guī)范，有待國家法律法規(guī)的進一步完善。

中國房地產(chǎn)報：私募股權投資基金以有限合伙人的形式組織有哪些優(yōu)勢呢？

鄭錦橋：通過研究我們發(fā)現(xiàn)，海外的私募股權基金95%以上都是采取有限合伙人的組織形式，比如凱雷、摩根士丹利、黑石等。有限合伙人制度很好地把管理人和投資人的權利、責任和義務進行了整合，管理人通常只出資基金規(guī)模的1%，而主要輸出的是知識、管理經(jīng)驗、投資經(jīng)驗和金融專長，而投資人則是進行資金投入，兩方有效結合而不會沖突，這是有限責任及股份制投資公司所無法解決的。

國內實力有限的中小房企其實可以把更多的把目光投向私募股權基金方面。

比如一個手頭只有3億~5億元資金的開發(fā)商，很可能一期投入土地之后后續(xù)的資金就跟不上了。而如果將這些資金投入到私募股權基金當中投資不同的Pro-IPO項目，或者增長性較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則可以作為LP（Limited Partner，有限責任股東）分享投資收益，而嘉富誠這樣的機構則可以作為GP(General Partner，一般合伙人)來管理基金，以2%的管理費用和基金增長部分的20%的投資收益分紅作為自身收益。

(作者：宋振慶)