報(bào)告同時(shí)指出，由于大部分房地產(chǎn)公司近兩年的銷(xiāo)售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出土地購(gòu)購(gòu)金額，存在著大量投資購(gòu)地的沖動(dòng)，價(jià)格上漲將成為今年上海土地市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。

萬(wàn)科成為上海“地主”

方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的報(bào)告選取了上海市場(chǎng)的15家房地產(chǎn)企業(yè)，從土地儲(chǔ)備總量、土地結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布、地價(jià)水平等角度做了比較。

報(bào)告稱(chēng)，和黃歷年來(lái)在上海一共購(gòu)置了124萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中76%土地是位于中環(huán)以?xún)?nèi)的完全優(yōu)質(zhì)地塊，而土地成本卻只有3471元/平方米。

根據(jù)報(bào)告，萬(wàn)科歷年來(lái)購(gòu)置的土地儲(chǔ)備達(dá)到299萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地主”。不過(guò)，萬(wàn)科每年的土地耗費(fèi)頗為驚人。方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的測(cè)算表明，按照萬(wàn)科近兩年在上海市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度，目前的土地儲(chǔ)備只夠開(kāi)發(fā)6.3年。

萬(wàn)科的拿地成本高達(dá)4382元/平方米，高于上海市場(chǎng)4006元/平方米的土地樓板價(jià)平均水平。土地質(zhì)量也要比和黃的遜色，地處中環(huán)內(nèi)的土地只有28%，有將近40%的土地位于外環(huán)以外。

土地儲(chǔ)備位列的綠地，雖然土地儲(chǔ)備也達(dá)到了277萬(wàn)平方米，但是按照目前的銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備只夠使用5年時(shí)間。雖然每平方米的土地樓板價(jià)只有2132元/平方米，但是將近75%的土地位于外環(huán)以外。

上海房企鬧“地荒”

方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總咨詢(xún)師胡宗亙說(shuō)，據(jù)他分析，今年上海房企將普遍存在“地荒”問(wèn)題。一是因?yàn)樯虾Ｐ鹿┑夭蛔悖衲暌詠?lái)僅推出十余幅住宅用地；另一方面，開(kāi)發(fā)商每年的銷(xiāo)售金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了土地購(gòu)購(gòu)金額，因此存在著大量投資購(gòu)地的沖動(dòng)。

以萬(wàn)科為例，2007年以來(lái)在上海市場(chǎng)的銷(xiāo)售額達(dá)到了125億元，但是花費(fèi)在土地購(gòu)購(gòu)的金額卻只有47億元，手握大量現(xiàn)金的萬(wàn)科，完全有實(shí)力在上海市場(chǎng)再增加一到兩幅住宅用地。和萬(wàn)科的情況類(lèi)似，復(fù)地、和黃、仁恒等品牌開(kāi)發(fā)商近兩年的銷(xiāo)售額，也達(dá)到了兩年中購(gòu)購(gòu)?fù)恋亟痤~的兩到三倍。

“我們?cè)诮衲?月底做過(guò)一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分品牌房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在上海、北京等一線(xiàn)城市拿地”，胡宗亙認(rèn)為，中國(guó)城市化的特點(diǎn)是城市的人口將越來(lái)越集中，房?jī)r(jià)將在中長(zhǎng)期持續(xù)上漲，這給品牌房企帶來(lái)了非常穩(wěn)定的投資保障，使它們更愿意在上海這樣的一線(xiàn)大城市拿地。

不過(guò)，這些品牌開(kāi)發(fā)商并不會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地。根據(jù)報(bào)告，大多數(shù)公司都是通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)其他房地產(chǎn)公司的方式，來(lái)擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備。以萬(wàn)科為例，土地儲(chǔ)備絕大部分出自非公開(kāi)市場(chǎng)，非公開(kāi)市場(chǎng)的拿地幅數(shù)和公開(kāi)市場(chǎng)的拿地幅數(shù)之比達(dá)到了21比1。類(lèi)似的還有合生創(chuàng)展，將近60%的土地來(lái)自于非公開(kāi)市場(chǎng)。包括萬(wàn)科、綠地、合生創(chuàng)展在內(nèi)，品牌房企的土地儲(chǔ)備有六成是來(lái)自于非公開(kāi)市場(chǎng)。這也意味著今年上海房企的土地“火拼”很有可能發(fā)生在土地二級(jí)市場(chǎng)上。

(作者：楊羚強(qiáng))