超人李嘉誠闊別內(nèi)地土地市場33個月后再露面。2008年2月4日，和記黃埔斥資12億元奪得江蘇省常州市毛紡廠地塊之后，就在內(nèi)地土地市場上銷聲匿跡，蹤影皆無。

直至2010年11月26日，和記黃埔通過競拍方式以13.1億元的價(jià)格競得重慶兩江新區(qū)一幅住宅用地。此后的28天，李嘉誠再度出擊上海，頭進(jìn)大連和南京，一月之間斥資逾73.8億元連下四城，甚至兩個城市的板塊地王，一反抄底王昔日低價(jià)吸納的作風(fēng)。

在調(diào)控暗流未息之際，超人李嘉誠高調(diào)歸來，是否蘊(yùn)含著更深層次的含義？

土儲之慮

2010年11月26日，和記黃埔斥資13.1億元競得重慶北部兩江新區(qū)大竹林組團(tuán)一分區(qū)地塊。該地塊土地面積13.2471萬平方米，可建面積不小于27.91705萬平方米，平均樓面地價(jià)近4678.5元/平方米。

不過，這個樓面地價(jià)在重慶業(yè)內(nèi)人士看來卻是非常貴。

以2010年11月土地出讓價(jià)格，重慶土地地價(jià)已經(jīng)比2006年上漲了500%左右。如果說重慶土地價(jià)格目前算抄底，那么就是抄這個城市的底，城市會不會在未來一段時間內(nèi)井噴，從而導(dǎo)致城市價(jià)值井噴，這是衡量是否抄底的較重要的因素之一。重慶容磁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王雪松對時代周報(bào)記者表示。

李嘉誠上一次在渝奪地已經(jīng)可以追溯到四年之前。2007年4月19日，李嘉誠聯(lián)合重慶洋世達(dá)實(shí)業(yè)斥資24.5億元購入重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)地塊，總用地面積近164.4萬平方米，建筑面積321.3萬平方米，是為李嘉誠在內(nèi)地規(guī)模的項(xiàng)目。

然而，雷聲大雨點(diǎn)小。楊家山項(xiàng)目現(xiàn)在還是半點(diǎn)動靜都沒有，王雪松表示，市場上沒有聲音，因?yàn)橛胁疬w在內(nèi)，所以不好說。

他認(rèn)為，和記黃埔在重慶已經(jīng)明顯缺地，珊瑚水岸賣完了，經(jīng)開區(qū)別墅要賣完了?？晒┘皶r開發(fā)的地，基本就沒什么了。

前者為和記黃埔于2002年奪得的重慶南濱項(xiàng)目，后者為和記黃埔于2005年投得的重慶北部兩江新區(qū)的項(xiàng)目。

此次是戰(zhàn)略儲備囤地，王雪松對時代周報(bào)記者表示，按照和記黃埔的節(jié)奏，一幅地塊開發(fā)周期5-8年，算算周期也差不多，和記黃埔的地塊一般是捂三年再開始銷售。

更為嚴(yán)重的是，和黃的土儲之慮并非僅在重慶一個城市。

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超人李嘉誠闊別內(nèi)地土地市場33個月后再露面。2008年2月4日，和記黃埔斥資12億元奪得江蘇省常州市毛紡廠地塊之后，就在內(nèi)地土地市場上銷聲匿跡，蹤影皆無。

直至2010年11月26日，和記黃埔通過競拍方式以13.1億元的價(jià)格競得重慶兩江新區(qū)一幅住宅用地。此后的28天，李嘉誠再度出擊上海，頭進(jìn)大連和南京，一月之間斥資逾73.8億元連下四城，甚至兩個城市的板塊地王，一反抄底王昔日低價(jià)吸納的作風(fēng)。

在調(diào)控暗流未息之際，超人李嘉誠高調(diào)歸來，是否蘊(yùn)含著更深層次的含義？

土儲之慮

2010年11月26日，和記黃埔斥資13.1億元競得重慶北部兩江新區(qū)大竹林組團(tuán)一分區(qū)地塊。該地塊土地面積13.2471萬平方米，可建面積不小于27.91705萬平方米，平均樓面地價(jià)近4678.5元/平方米。

不過，這個樓面地價(jià)在重慶業(yè)內(nèi)人士看來卻是非常貴。

以2010年11月土地出讓價(jià)格，重慶土地地價(jià)已經(jīng)比2006年上漲了500%左右。如果說重慶土地價(jià)格目前算抄底，那么就是抄這個城市的底，城市會不會在未來一段時間內(nèi)井噴，從而導(dǎo)致城市價(jià)值井噴，這是衡量是否抄底的較重要的因素之一。重慶容磁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王雪松對時代周報(bào)記者表示。

李嘉誠上一次在渝奪地已經(jīng)可以追溯到四年之前。2007年4月19日，李嘉誠聯(lián)合重慶洋世達(dá)實(shí)業(yè)斥資24.5億元購入重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)地塊，總用地面積近164.4萬平方米，建筑面積321.3萬平方米，是為李嘉誠在內(nèi)地規(guī)模的項(xiàng)目。

然而，雷聲大雨點(diǎn)小。楊家山項(xiàng)目現(xiàn)在還是半點(diǎn)動靜都沒有，王雪松表示，市場上沒有聲音，因?yàn)橛胁疬w在內(nèi)，所以不好說。

他認(rèn)為，和記黃埔在重慶已經(jīng)明顯缺地，珊瑚水岸賣完了，經(jīng)開區(qū)別墅要賣完了?？晒┘皶r開發(fā)的地，基本就沒什么了。

前者為和記黃埔于2002年奪得的重慶南濱項(xiàng)目，后者為和記黃埔于2005年投得的重慶北部兩江新區(qū)的項(xiàng)目。

此次是戰(zhàn)略儲備囤地，王雪松對時代周報(bào)記者表示，按照和記黃埔的節(jié)奏，一幅地塊開發(fā)周期5-8年，算算周期也差不多，和記黃埔的地塊一般是捂三年再開始銷售。

更為嚴(yán)重的是，和黃的土儲之慮并非僅在重慶一個城市。

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滬上奪地

事實(shí)上，在和記黃埔投資內(nèi)地的城市中，上海、重慶、深圳位居前三位。其中，根據(jù)2009年年報(bào)，重慶發(fā)展項(xiàng)目在總樓面面積中占據(jù)20%，上海則為8%。

如此，和記黃埔旗下業(yè)貿(mào)投資有限公司于2010年12月9日斥資16.2億元囊括上海青浦趙巷住宅地塊亦是意料之中。這亦是和記黃埔繼2008年1月之后在上海公開市場的頭次拿地。

一方面，和記黃埔在上海的項(xiàng)目儲備確實(shí)不是很多了，有增加土地儲備的需求。另一方面，趙巷住宅地塊蠻不錯，但是價(jià)格稍高。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)土地咨詢副總監(jiān)趙豫川對時代周報(bào)記者如是表示。

該地塊樓面地價(jià)為21865元/平方米，溢價(jià)率192%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年金地所創(chuàng)下的趙巷地王近50%，成為趙巷板塊新晉單價(jià)地王。

根據(jù)方方地產(chǎn)于2008年發(fā)表的該份報(bào)告，和黃在上海共購置了124萬平方米的土地儲備，土地成本卻只有3471元/平方米。

從上海拿這塊地，不大符合和黃的風(fēng)格。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對時代周報(bào)記者表示，從以往拿地風(fēng)格來看，和記黃埔拿地規(guī)模大，地價(jià)便宜。但是，從現(xiàn)在來看，和記黃埔在趙巷的布局已經(jīng)很晚了，目前趙巷已開發(fā)樓盤較多；其次，預(yù)估地價(jià)是1.5萬元，但較后達(dá)到2萬元以上。

那么，和記黃埔為何一反常態(tài)、如此激進(jìn)？是否土地儲備之憂已燃眉？

從總量上來說，跟其他開發(fā)商相比，和記黃埔在上海的土地儲備不是很大。但是，它本身開發(fā)速度比較慢。我們按照土地儲備的量和年度去化速度來看，和記黃埔2008年在上海的土地儲備可以滿足19.5年的開發(fā)需求，但是直到現(xiàn)在儲備轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目的并不是很多。所以我估計(jì)，這個時間也不會縮短很多。趙豫川表示。

新晉城市

時隔四年，超人歸來所掀起的奪地浪潮更是席卷南京和大連，可見其激進(jìn)之勢。

2010年12月24日，南京市國土局上演了一場河西地王爭奪戰(zhàn)。招商、保利、萬科、金地、中海以及和記黃埔旗下博澤投資，六家地產(chǎn)大鱷濟(jì)濟(jì)一堂，覬覦南京河西全年出讓的一幅地塊，不難想象當(dāng)時異常激烈的場景。

較終，經(jīng)過21輪舉牌，和記黃埔力壓五家央企地產(chǎn)大鱷，斥資31.8億元將河西地塊納入囊中。

該地塊土地面積為11.95萬平方米，可建面積為37.05萬平方米，樓面地價(jià)近8584元，史上總價(jià)較高的河西地王。值得注意的是，該地塊的樓面地價(jià)比同日拍賣的相鄰地塊竟然低4205元/平方米，后者為招商地產(chǎn)以樓面地價(jià)12789元/平方米競得。

宋會雍對時代周報(bào)記者表示，這不是正常的差距，不排除政府因素。但是，不管怎么說，囊括河西地王的和記黃埔或許可以漁翁得利，未來協(xié)同于相鄰地塊的房價(jià)。

盡管李嘉誠此前曾通過收購國際金融曲線進(jìn)駐南京，但是此次是和記黃埔頭次通過土地招拍掛市場進(jìn)軍南京住宅市場。

除了南京之外，和記黃埔在大連又下一城。

去年11月29日，和記黃埔斥資12.7億元投得大連市臥龍灣國際商務(wù)區(qū)兩幅地塊，是為占地約32萬平方米的商住混合用地，建筑面積近40萬平方米，平均樓面地價(jià)近3175元/平方米。

與南京河西新城規(guī)劃相同，該區(qū)域亦被規(guī)劃為大連城市副，未來將成為聚集各種商務(wù)和行政功能的城市新區(qū)，不難想象未來其升值空間。

南京、大連是未來發(fā)展前景比較好的地區(qū)，我們看到比較多發(fā)展商對這些地區(qū)表示有興趣，與其他發(fā)展商一樣，和記黃埔也是在找一個分散投資的機(jī)會。海通國際證券研究部主管麥德光如是表示。

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狂歡前夜

短短28天連攻四城，斥資逾73.8億元。這是李嘉誠時隔33個月之后攻略內(nèi)地土地市場的頭份戰(zhàn)績。

根據(jù)2009年年報(bào)，和記黃埔于2009年并無增加土地儲備，其目前應(yīng)占土地儲備（包括直接持有之權(quán)益和透過合資公司、聯(lián)營公司以及共同控制實(shí)體持有之所占權(quán)益）近9400萬平方米，其中96%為內(nèi)地項(xiàng)目、89%為住宅項(xiàng)目。

記者查閱和記黃埔歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2003年和記黃埔通過合資公司持有發(fā)展中的土地儲備，應(yīng)占約1610萬平方米，而真正成為內(nèi)地地產(chǎn)大鱷則是始于2004-2008年四年間的大幅進(jìn)軍，尤其是自2004年起，其土地儲備一年間跨越至4870萬平方米。

我感覺和記黃埔踏的節(jié)點(diǎn)還是蠻準(zhǔn)的，這與企業(yè)高層對形勢的判斷有關(guān)。2004-200

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