陳維認為，在不同的城市間，“回暖”后勢能否持續取決于政策、產業、以及行業三種差異。他同時表示，房地產企業轉型升級的根本在于重構后危機時代新的盈利模式。

中國房地產報：2月份以來各地樓市出現了比較明顯的“回暖”，您認為原因是什么？

陳維：這一輪“小陽春”是三個因素共同推動的結果：頭先是一年多以來被壓抑的剛性需求的一次集中爆發；其次是消費者對中國經濟和房地產的一種信心回升；第三是去年以來4萬億元投入和流動性增加使經濟形勢的扭轉初現成效。

中國房地產報：由于市場情況模糊，目前業界都在爭論這是“小陽春”還是“觸底反彈”。房地產市場進入“回暖期”的判斷依據是什么？

陳維：我認為判斷房地產真正回暖有三個標準：頭先，市場需要持續一段良好的成交勢頭，平均成交量較為穩定；其次，投資性需求有一定的恢復；較后，高端住宅的銷售量有所回升，也就是中產的改善性需求得到一定程度的恢復，與政府主導的保障性住房和經濟適用房共同形成梯度消費的格局。

中國房地產報：對市場下一步的走勢，開發商和購房者仍然在觀望。您對今后樓市“氣候”的預期是什么？

陳維：對房地產后市的發展還需要進一步觀察。不過，不同城市“回暖”能否持續主要取決于三方面的差異：

一是政策差異，城市自身提振樓市的政策力度要大，具有長期影響力，如果只是階段性的“強心針”，“回暖”就得打個問號；其次是產業差異，城市主導產業發展穩定，核心購購群體經濟狀況沒有受到太大沖擊的，“回暖”相對有保障；第三是行業差異，即所在城市開發商及消費市場的成熟度。開發商資金鏈安全、營銷能力強、綜合管理水平良好，消費群體的消費心態與行為相對成熟，以往投資性購房占比不多，或者以穩健型投資群體為主的，市場“回暖”的步伐會走得相對穩妥。

中國房地產報：去年不少開發商提出了“成本線定價”的策略，但緊隨著“回暖”部分城市部分開發商開始逐漸上調房價。當前市場是否存在著上調房價的條件？

陳維：2008年確實有許多開發商是用成本線過冬的，但金融危機后，消費者購房心態更理性，市場對房價的主要判斷依據將回歸到性價比上，附加值才是定價的依據。比如中大地產去年以景觀改造為全力提高產品品質，同時價格也有適當調整，營銷形勢迅速好轉，今年一季度更是超額完成銷售指標。

因此，調價不能一概以市場回暖為理由。不同企業資金鏈狀況不同，項目情況不同，營銷戰略就要有所不同。總的來說，具有資源和優質品質支撐的項目已經具備率先上調的條件。

中國房地產報：即使是在回暖期，我們仍然看到了許多地產商對前期發展的反思。您也曾提出房地產業應該以“列入第十席”的心態促進自己的“轉型升級”。在這方面，您認為房地產企業應該怎樣入手？

陳維：國家推出的產業振興規劃，其核心目的就是推動產業整體的轉型升級。出于可持續發展考慮，房地產企業要更積極地把握這一根本思路。

在以往的市場形勢下，拿到土地就能賺錢，但現在房地產市場已經進入平均利潤時代，因此可以說房地產企業轉型升級的根本在于重構后危機時代房地產新的盈利模式。

重構新的盈利模式，關鍵在于解答“如何把房地產公司自身的事情做好”。房地產公司本身做的事情是什么呢？是產業鏈的整合。房地產開發商自身不設計、不建造，主要工作是整合產業鏈中的要素，實現要素附加值化。

(作者：楊凡)