2008年底及2009年初，根據國務院的131號文件及央行的302號文件，個人住房按揭貸款利率全面下調（盡管文件要求各商業銀行對套以上的住房按風險自主定價，但是各行基本上是按利率下限定價）。由于2009年既沒調整信貸政策，也沒調整基準利率，過度的住房信貸優惠政策持續了兩年多。

2010年國十條出臺之后，央行又出臺了275號文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動。可以看出，近幾個月來，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制投機炒作，不僅調整了個人住房信貸政策，而且通過加息讓貨幣政策轉向，即由適度寬松的貨幣政策轉向穩健的貨幣政策。不過令人遺憾的是，目前已進入2011年了，個人房貸利率仍無全面調整的跡象。

在國十條及275號文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個人異地住房貸款，而且也要求各商業銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如套住房的頭付比例提高，貸款以風險定價；套以上住房的貸款的頭付比例及利率全面提高。按理說，在這樣的政策基礎上，各商業銀行應該在合理評估貸款風險的基礎上，按照原有貸款合同約定條款可對個人房貸未償還部分的利率重新定價，讓其利率逐漸回歸到常態水平（目前至少低200個基點）。但是，目前還沒有看到有商業銀行在著手該工作。

去年底央行的兩次加息，其巧妙不僅在于一般意義上收緊整個銀行體系信貸規模，更重要的是從價格機制上抑制了商行信貸擴張的沖動。我們可以看到，這央行兩次的加息采取了存貸款利率上調不對稱的方式。即中長期的存款利率上調幅度遠大于中長期的貸款利率上調幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分別由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分別上漲了0.82%和0.95%，上漲幅度分別為24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的貸款利率則分別由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上漲了0.46%，上漲幅度為8%左右。按照已有的利率水平，在兩次加息之前，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優惠其利率為4.158%，而當時的銀行5年期存款利率僅為3.60%，因此商業銀行的個人按揭7折優惠貸款仍然是有利可圖的。但是兩次加息之后，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優惠其利率為4.48%，而現在銀行5年期存款利率為4.55%，在現在的條件下，商業銀行經營每一筆這種貸款都得虧損。在這種情況下，商業銀行希望增加個人住房按揭貸款進行過度的信貸擴張來增加其業績根本就不可能，還得補貼給借款人。如果個人按揭貸款的利率為8.5折優惠，其利率為5.44%，其利差也只有0.89%，還不足商業銀行管理成本。在這種情況下，商業銀行對個人按揭貸款規模擴張的沖動有可能會全面收縮。

但是，目前國內商業銀行對個人按揭貸款的沖動仍十分強烈，再加上銀行信貸人員的既得利益（不少銀行信貸人員或其親友本身就是住房投機炒作主力軍成員），國十條在各地存在很大的阻力。不少商業銀行都在試圖沖破國十條差異化的信貸政策的限制。

正因為不少與商業銀行關系密切的人是國內住房市場炒作主力，在央行的個人住房按揭貸款發生變化之后，不少商業銀行可能采取規避國十條差異化的信貸政策。

按照當前的貸款合同規則，絕大多數都應一年一次地重定貸款利率，比如2009年1月時，就是按照新的信貸政策讓所有住房按揭貸款利率全面下降的。同理，在進入2011年1月后，2010年以前的個人住房按揭貸款利率也要根據新的信貸政策精神全面重定，利率將快速上升。在這種情況下，不僅會對住房市場投機炒作打擊嚴重，也會由此改變房地產的預期。

現在，就看國內商業銀行如何行動了，如果商行不根據新的信貸政策精神調整按揭貸款利率，那房地產市場投機炒作仍會繼續；如果商行真正行動，房地產市場價格回調或有可能。

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