基本法律關(guān)系有重大突破

據(jù)孫憲忠介紹,我國1991年出臺(tái)了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例,2001年對(duì)該條例進(jìn)行了修訂。這部條例的問題是和2007年10月1日起實(shí)施的物權(quán)法相沖突。在這部條例中,基本法律關(guān)系講的是被拆遷人和開發(fā)商之間的關(guān)系,政府實(shí)施監(jiān)督管理。

新稿發(fā)布后改變了這種基本法律關(guān)系。孫憲忠解釋說:“就民法上講,被拆遷人對(duì)房屋的所有權(quán),開發(fā)商作為平等主體沒有權(quán)力消滅,只有政府有權(quán)力消滅。依據(jù)我國法律,在一級(jí)土地市場(chǎng)上,政府處于壟斷地位,只有政府能從被拆遷人處征得土地。政府將土地交給開發(fā)商,開發(fā)商向政府繳納土地出讓金。正是土地出讓金,形成了很多地方遠(yuǎn)超稅收的財(cái)政。因此,在開發(fā)商、被拆遷人、政府三方法律關(guān)系中,較基本的法律關(guān)系是政府和被拆遷人的關(guān)系。”

“在新的法律關(guān)系中,政府既要拿到土地,享受權(quán)利,就必須承擔(dān)責(zé)任,政府的責(zé)任就是向被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。因此,新的條例定位為征收與補(bǔ)償條例,這是與原條例較根本的區(qū)別?！睂O憲忠說。

對(duì)公共利益進(jìn)行列舉限定

什么樣的房屋要拆遷,過去拆遷管理?xiàng)l例只有一句“國家建設(shè)需要”,只此一條,政府就可以實(shí)施拆遷,被拆遷人就得乖乖地服從。

“這太過原則了?，F(xiàn)在新稿對(duì)公共利益進(jìn)行列舉,這是很大的進(jìn)步。因?yàn)?界定公共利益,實(shí)際上就是限制了政府,不屬于公共利益的,不能隨意拆遷。”孫憲忠說。

記者注意到,新稿第八條詳細(xì)列舉了七種屬于公共利益的內(nèi)容,比如國防設(shè)施建設(shè)需要、由政府組織實(shí)施的能源交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要等等,只有屬于這些公共利益需要的,政府才能作出房屋征收的決定。

被拆遷人權(quán)利有一定保障

孫憲忠說,過去拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定,政府對(duì)被拆遷人進(jìn)行宣傳,被拆遷人只有接受宣傳的義務(wù)。新稿對(duì)于被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)做了明確的規(guī)定。

新稿規(guī)定,房屋征收之前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,組織進(jìn)行專家論證,公布征收補(bǔ)償方案,征求意見。被征收人有意見,政府還要對(duì)原方案進(jìn)行修改,要將征求意見情況和采納情況及理由、論證和聽證情況以及修改情況及時(shí)公布。

補(bǔ)償內(nèi)容全按市場(chǎng)價(jià)合理

補(bǔ)償內(nèi)容、如何補(bǔ)償是被拆遷人較為關(guān)心的事。新稿明確,對(duì)被拆遷人給予的補(bǔ)償包括:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

孫憲忠分析說,以前的條例只補(bǔ)償房屋的價(jià)值,沒有后兩項(xiàng)。以前發(fā)生的某釘子戶事件,原因就是政府對(duì)于被拆遷人原來經(jīng)營的火鍋店受到損失沒有交待。現(xiàn)在就合理得多了。

新稿第十六條明確,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。孫憲忠說,按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,是一大亮點(diǎn)。

斷水?dāng)嚯娛綇?qiáng)拆不復(fù)存在

新稿明確,任何單位和個(gè)人不得采取暴力、脅迫以及違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

孫憲忠說,這點(diǎn)很重要,過去因?yàn)榘l(fā)生暴力拆遷,常引發(fā)被拆遷人不滿?，F(xiàn)在條例明確規(guī)定,而且禁止建設(shè)單位參與,以前為開發(fā)商作打手的拆遷公司將不復(fù)存在。

現(xiàn)在,如果訂立補(bǔ)償協(xié)議,被拆遷人不接受不履行,政府得依法向法院提起訴訟。這比過去政府親自上陣進(jìn)行強(qiáng)拆也有進(jìn)步。

當(dāng)然,新稿也有一些不足。孫憲忠說,希望能將土地使用權(quán)的問題明確下來,另外對(duì)于被拆遷人參與拆遷的論證會(huì),也做具體規(guī)定,確保聽證會(huì)不走過場(chǎng)。

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