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馬光遠(yuǎn):樓市調(diào)控打組合拳 要有打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 862 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

■ 作者簡介

馬光遠(yuǎn),中國社會科學(xué)院公共政策系博士,致力于中國公共政策和轉(zhuǎn)型研究。兼任電視臺財經(jīng)頻道特約評論員,人民廣播電臺《中國之聲》特約觀察員。是《南方周末》、《中國經(jīng)營報》《南方都市報》《新京報》等報刊的專欄作家。2009年被《南方人物周刊》評為年度“青年專業(yè)”。

9月29日,新華社以通稿的方式指出,國家有關(guān)部委分別出臺措施,包括加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給,加快推行房地產(chǎn)試點等,以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這是繼4月17日,國務(wù)院出臺“十號文”半年之后,對房地產(chǎn)發(fā)起的輪調(diào)控。

 

 二次調(diào)控是對“十號文”的落實

二次調(diào)控的時機(jī)非常微妙。自4月17日國務(wù)院常務(wù)會議出臺“十號文”,即所謂史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政半年以來,房地產(chǎn)在遭遇了政策初期的慌亂和成交量暴跌之后,盡管各大城市房價瘋狂上漲的局面已經(jīng)不復(fù)存在,但全國的房價卻呈現(xiàn)出非常堅挺的一面。特別是,8月份以來,一些城市的成交量突然大增。在這種情況下,開發(fā)商開始炒作“金九銀十”的概念,導(dǎo)致在國慶之前,房地產(chǎn)交易量環(huán)比6周以上上漲,史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政面臨失敗的尷尬。

在這個關(guān)鍵時刻,有關(guān)部委審時度勢,在政策層面及時向民眾釋放明確的信號,加強(qiáng)對房地產(chǎn)的調(diào)控和政策的落實。

從各部委出臺的具體措施看,除了要求頭套房頭付比例調(diào)整到30%為較新的政策之外,其余大部分內(nèi)容都是對以前政策的落實和完善。比如,要求各地立即研究制定貫徹落實國務(wù)院“十號文”的實施細(xì)則。事實上,4月17日到現(xiàn)在,除了北京等城市之外,出臺落實細(xì)則的省市不到十家,很多地方對于“十號文”的消極抵抗使得政策的公信力大打折扣。這次要求沒有出臺細(xì)則的,立即研究制定細(xì)則,而且再次強(qiáng)調(diào),要嚴(yán)格施行問責(zé)制,對政策落實不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,追究黨紀(jì)國法。

從完善差別化的住房信貸政策看,在“十號文”既定的非常嚴(yán)厲的基礎(chǔ)上,體現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的導(dǎo)向:將各地視情況執(zhí)行的暫停三套及以上住房貸款普及到全國,而且必須強(qiáng)化執(zhí)行,對于非居民購房貸款也全面暫停,而且將頭套住房貸款的頭付比例調(diào)整到30%及以上,同時要求各地銀行要對消費(fèi)性貸款變住房信貸等情況嚴(yán)格審查,令行禁止。

在稅收政策上,“十號文”提出要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策,在此基礎(chǔ)上,明確提出要調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策,加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,要求加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴(kuò)大到全國。除此之外,對于如何增加住房的有效供給,加大保障性住房建設(shè),以及加大住房交易市場檢查力度,查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒購炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為提出了明確的要求。

因此,有關(guān)部委本次提出的“二次調(diào)控”的種種舉措,本質(zhì)上是對“十號文”的強(qiáng)化落實,“十號文”作為史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,可謂中國房地產(chǎn)調(diào)控史上的一次關(guān)鍵性的決戰(zhàn),不容有失,如果“十號文”較終以失敗而告終,不僅將沉重打擊民眾對政策的信任,房地產(chǎn)市場將再次上演瘋狂,如果這一幕真的上演,結(jié)果將不是民眾是否住得起房的問題,而是中國經(jīng)濟(jì)將徹底被房地產(chǎn)瘋狂的泡沫毀于一旦,在這個大是大非面前,很顯然,決策層的頭腦是清醒的,及時出臺次調(diào)控,不僅在于挽救“十號文”的信譽(yù),更在于挽救中國改革和中國經(jīng)濟(jì)。

 “限購令”是看點

如果說,“十號文”的看點是嚴(yán)厲的信貸政策,對二套以上的房貸頭付提高至全球較高的50%,并實行懲罰性的利率政策的話,則次調(diào)控的看點準(zhǔn)確說,有一個半,一個是“限購令”,半個則是至今未見真面目的“房產(chǎn)稅”,先來談?wù)勏拶徚睢?

在“十號文”出臺之后,北京率先出臺了“限購令”,本輪調(diào)控由于相關(guān)部門的硬性推動,限購令成為已經(jīng)出臺地方細(xì)則的各大城市的共有舉措,目前已經(jīng)有上海、深圳、廈門、寧波、南京、廣州等城市,既有一線城市,也有二線城市,可以預(yù)計,隨著各地政策的出臺,更多城市將加入限購的行列,為高燒的樓市潑一盆冷水。

從目前發(fā)出“限購令”的城市的具體舉措看,大體可以分為兩種情況:一種是總量控制,典型代表是深圳,對深圳居民限購兩套住房,非深圳居民,但在深圳繳納社保1年的,限購一套住房,這是迄今為止較為嚴(yán)厲的限購令;另一種是增量控制,深圳以外的其他城市都屬于這種情況,對以前的存量房既往不咎,只對戶籍居民和非戶籍居民“新購住房”的套數(shù)進(jìn)行限制。

作為一項特殊時期的特殊舉措,限購令本身對樓市的快速冷卻作用是不容置疑的:黃金周期間,北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌,北京二手房成交量甚至暴跌97%,威懾作用明顯。但從民眾的反應(yīng)看,大家對限購令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購令不可能長期執(zhí)行,限購令只是一項臨時性的舉措,一旦各地的限購令停止執(zhí)行,市場可能會迎來報復(fù)性的反彈;二是限購令折射出中國樓市供應(yīng)面依舊非常緊張,“短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場依舊有效,限購有可能不僅不會安撫恐慌,反而因為短缺引起更大的恐慌。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購令可以看出。

 

 房產(chǎn)稅:較后一只鞋子

筆者之所以說房產(chǎn)稅是半個看點,是因為盡管遲早會推出,但究竟會推出一個什么樣的房產(chǎn)稅,這只鞋子卻遲遲沒有落地。

應(yīng)該說,如果從物業(yè)稅算起,關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)7年之久。從中國房產(chǎn)稅改革的初衷而言,起初并非基于抑制房價,而是為了規(guī)范中國繁雜而無效的“不動產(chǎn)稅”。十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。但隨著房價的飛漲,物業(yè)稅不知何時被賦予平抑房價的任務(wù),即使在今年,國家發(fā)改委正式放棄物業(yè)稅的提法,回歸房產(chǎn)稅改革之后,這種抑制房價的使命也依然被民眾所期待。

但根據(jù)較近房產(chǎn)稅的動態(tài)來看,民眾對房地產(chǎn)的這種政策期待似乎要落空:一是較近網(wǎng)上傳言,上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批,稅率為0.3%-0.4%。如果這個說法較后被證實,0.3%-0.4%的稅率,要平抑房價,顯然是一句空話,因為這意味著只要房價上漲1%,就足以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的損失,對于持有多套住房的人而言,并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān);其二,我們注意到,財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人10月4日再次表示,對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi),抑制投機(jī)性購房。按照我國1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》,房產(chǎn)稅只是一種普通的財產(chǎn)稅,是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,國家稅務(wù)總局說,從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看,房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。并不分是二套房產(chǎn),還是先進(jìn)的房產(chǎn),一律進(jìn)行征收,這意味著,用房產(chǎn)稅抑制投機(jī)性購房只是一句空話。

從物業(yè)稅到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅,政策設(shè)計者迄今都說不清楚房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么,是完善房地產(chǎn)稅收體系,還是為了抑制高房價?要完善稅收體制,就要在征收房產(chǎn)稅的同時,大幅度取消其他的稅費(fèi),而要抑制高房價,就不應(yīng)該針對居民個人,而應(yīng)該對那些擁有三套以上住宅的,還有別墅等豪宅的征稅,或者對炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問得不到制度的回應(yīng)的情況下,強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點,甚至對個人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅,不僅無法抑制房價,反而會引發(fā)更多的不公平。

 問責(zé)是調(diào)控成敗關(guān)鍵

在樓市調(diào)控問題上,鄧公當(dāng)年提出的“黑貓白貓”妙論,完全可以用來作為房地產(chǎn)政策評價的標(biāo)準(zhǔn):不管白貓黑貓,真正執(zhí)行的才是好貓。9月29日次調(diào)控的一大特點是突出強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行力,對政策落實不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,追究黨紀(jì)國法。其實,這不是一個新的提法,幾乎可以肯定的是,在每一次房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時刻,幾乎毫無例外地都強(qiáng)調(diào)問責(zé),但幾乎每一次問責(zé)都成了稻草人。

的確,評估一個政策的實際效用,較重要的還是要看政策的執(zhí)行力,再嚴(yán)厲的政策,如果不執(zhí)行,等于形同虛設(shè)。而事實上,自4月17日,國務(wù)院“十號文”出臺之后,中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果,房價堅挺,較主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無論是4月17日的“十號文”,還是9月29日有關(guān)部委出臺的波調(diào)控政策,嚴(yán)厲程度實屬罕見,但對于未來的執(zhí)行力,大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控的經(jīng)驗看,從來都不乏政策,但政策的落實因為開發(fā)商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后,出臺實施細(xì)則的少而又少就是明證。

似乎為了回應(yīng)外界在問責(zé)問題上的質(zhì)疑,10月11日,住建部、國土資源部等三部委又專門發(fā)出通知,再次強(qiáng)調(diào)要對省級人民政府問責(zé),要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”的細(xì)則,再次表示對政策落實不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任。可以說,盡管每一輪房地產(chǎn)調(diào)控,都提到對地方政府的問責(zé)問題,但像本輪調(diào)控如此三令五申的,的確罕見,看來,起碼在問責(zé)上,這回不是只說說而已。強(qiáng)調(diào)問責(zé)的效果是比較明顯的:在問責(zé)的威懾下,地方政府明顯加快了實施細(xì)則出臺的步伐,一些城市很快出臺了細(xì)則,而且都將“限購令”作為調(diào)控的利器,看來,只要真正問責(zé),地方政府的執(zhí)行力還是可以期待的。就此而言,無論是“國十條”,還是本次的“二次調(diào)控”,要落到實處的關(guān)鍵是落實責(zé)任,對不執(zhí)行調(diào)控政策的,堅決追究有關(guān)人員的責(zé)任,只有將房價調(diào)控和官員的烏紗帽掛鉤,房地產(chǎn)調(diào)控的波才不會再次淪為政策白條。

但是,遺憾的是,就目前的問責(zé)機(jī)制來看,依然有很多軟肋:比如,調(diào)控房價不力究竟如何判定,房價過快上漲又如何量化,這本身一直就很模糊;再比如,即使可以判定某省某市調(diào)控房價不力,又如何追究責(zé)任,追究什么責(zé)任?因為就現(xiàn)有的法律而言,并沒有相應(yīng)的規(guī)定。而且,本次調(diào)控強(qiáng)調(diào),要對“省級人

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