易憲容：房價決定地價樓市仍有機會

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 726 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

優惠政策將繼續推動房價上漲、今年經濟增長將超過10%、二季度加息的概率很小、股市年內高點在4000點……上周六，被譽為"房地產平民代言人"的經濟學家易憲容來蓉解讀《當前金融市場形勢與未來投資機會》。現場接受本報記者專訪時，易憲容就今年宏觀經濟走向、國內調控政策、中美匯率之爭、股市和樓市走向等熱點話題闡述了他的觀點。

觀點一

關鍵詞：加息

二季度央行加息概率很小

【本周，一季度宏觀經濟數據將相繼亮相，眾多專家預計，一季度GDP增速將可能超過11%。面對未來高企的CPI走勢和仍難以控制的房地產價格，二季度央行是否加息成為熱議話題。】"一季度GDP增速達到兩位數毫無懸念，但就此判斷宏觀經濟過熱、央行需要立即加息還為時過早。"易憲容認為，今年國內利率政策調控的關鍵在于CPI數據，"1、2月CPI的高企很大程度在于雪災等自然因素，而3月CPI數據就將回落。只要CPI不超過3%，二季度加息的概率很小，全年央行是否會加息也仍需觀望。"

事實上，管理層進行信貸調控的工具不少，但在存款準備金率調整效果并不明顯、利率暫不變動的情況下，管理層很可能從信貸規模管制的方式收緊信貸，比如某某銀行全年只能房貸多少資金、當前季度只能房貸多少資金這樣。但易憲容提醒，其實要考慮的問題不是加息，而是控制過高的信貸。

觀點二

關鍵詞：樓市

地產繁榮向二、三線城市蔓延

【3月后，樓市回暖步伐讓人們再度感受到了瘋狂。此時，名為"中國房地產崩盤時間表"的帖子令樓市泡沫論迅速升級。樓市泡沫是否即將破滅？現在究竟還能不能購房？】

針對不斷上漲的房價，多數學者將矛頭指向高地價，但易憲容卻認為房價不是由地價決定，而是房價決定了地價，只有開發商預期到未來的房價，才敢掏錢購地。"商業銀行去年把大量信貸資金通過房貸流出來，這樣大家都把住房當成投資工具，購房就像購股票。"易憲容指出，部分過度優惠的房地產政策是導致去年住房投資過度增長及房價快速飆升的原因之一。"目前一線城市的樓市泡沫比較嚴重，現在房地產繁榮已經從一線城市向二三線城市轉移，甚至蔓延到了全國。"易憲容認為，導致城市房價飆升的關鍵，仍在于以消費為主導的市場轉向以投資為主導的市場，信貸政策的過度優惠為投資者低成本進入的投機市場提供了機會。易憲容坦言，誰也不知道地產泡沫何時會被刺破，但只要政府的政策沒有改變，房價就依然會上升，"從這個角度來看，目前投資房地產仍有機會，在泡沫膨脹的過程中，投資者應該先享受全球資產價格上漲的喜悅。""投資者心中必須要有警戒線，一旦政策出現變動，投資者應該及時兌現利潤，必要時甚至'割肉'也在所不惜。"易憲容說，判斷管理層對樓市調控轉向的標準頭先是個人按揭政策是否出現改變；其次是否征收住房交易所得稅。

觀點三

關鍵詞：股市

年內有望上攻4000點

【"宏觀經濟有望保持兩位數增長，上市公司盈利水平也將繼續保持30%的增長，這足以支撐A股市場逐步上行。"易憲容十分看好今年A股投資機會。】

易憲容解釋，目前A股市場之所以在3200點關前遲遲不前，原因在于以下三點：頭先，經過2008年的暴跌后，去年的大幅反彈依然沒有提振市場信心的全面恢復；其次，房地產對股市的擠出作用；第三，作為目前市場的主力，機構主要在追求短期利潤，"可以說比散戶還散戶"。

"即便如此，也不會妨礙A股市場逐步震蕩上行的走勢。"易憲容表示，在外圍市場紛紛創出反彈新高的背景下，預計全年A股市場有望上沖4000點大關，"我認為市場將會逐步完成由中小盤股到大盤股的風格轉換。"

觀點四

關鍵詞：人民幣

升值會損害國家利益

【針對目前市場熱議中美匯率之爭問題，易憲容表示，人民幣不會也不能升值，因為這將損害國家和企業的利益。】

"2007年人民幣就升值了，美國說的全球經濟失衡消失了嗎？美國說人民幣被低估了20%-30%，我想問這是不是建立在美國經濟上做出的評估？"易憲容稱，在當前國內土地、資源、勞動力市場均不成熟的背景下，很難找到一個適合的衡量標準測算人民幣是否被低估。相反，在當前國內外經濟形勢下，人民幣匯率根本就不需要升值，也不能夠升值。

對美國是否會將中國列入匯率操縱國的問題，易憲容給予了否定的答案："美國不可能將中國列為匯率操縱國，這只是兩個大國之間的博弈，而且我相信會得到解決。即便美國將中國列為匯率操縱國，中國也會以牙還牙，畢竟中國比過去多了許多談判籌碼。"

對話

選擇較適合的方式投資

記者：作為經濟學家，能不能和讀者分享你的投資心得？

易憲容：分散、長線投資，享受復利的增長就是我的投資心得。投資頭要確保資產的安全性，因此在品種選擇上，我一定會是分散投資。其次，在投資過程中應保持良好心態，不要過分追逐短期收益，因為只要長期的復利增長才能保證盈利。另外，切忌盲從小道消息，尤其是天上掉餡餅的事情要多留個心眼。

記者：在通脹背景下的2010年，普通投資者應該如何投資理財？

易憲容：目前，國內的投資品種無外乎三種渠道：股市、樓市和銀行理財產品。在我看來，由于銀行理財產品很少能夠達到預期收益，且往往難以甄別，因此適合大多數市民的投資方式無外乎股市和樓市。目前股市和樓市都具備上漲動力。我想說的是，投資者應該選擇一個自己熟悉、也適合自己的投資方式。

記者手記

較平易近人的經濟學家

一身普通西裝、濃厚的江西口音，眼見到易憲容時，很難將他與經濟學家的頭銜聯系起來。然而，就是這樣一個人卻在金融危機的背景下，精準預測了2009年宏觀經濟、股市、樓市的宏觀走向。

演講結束后，面對眾多普通市民的咨詢，易憲容不僅一一耐心解答，而且向他索要名片的人他也來者不拒。也許，他是財經界名人中惟一一個會遍發名片給普通市民的學者。

"我不惟權，不惟利，也不惟眾，我站在社會整體利益的角度說話。"易憲容被親切地稱為"房地產平民代言人"。在我看來，如果要用成語來形容其"易"字，只會是"平易近人"。