“現在中國房地產價格上升的步調正在加速，正在達到需要警戒的水平。”近日，野村控股株式會社董事長氏家純一在中國發展高層論壇上公開表示，日本資產泡沫的教訓是，一旦泡沫擴大和崩潰，就會導致經濟嚴重持久地低迷。

近幾個月來，擔憂中國房地產會重蹈日本覆轍的聲音早已不絕于耳。在2009年底，美國《福布斯》雜志評出7大近在眼前的金融泡沫，中國的房地產市場位居。3月19日，東京大學經濟學教授伊藤隆敏也撰文警告，中國房地產市場的泡沫可能比外表看起來嚴重，而且讓他聯想到80年代的日本房市。

前車之鑒

80年代初，美國處于財政貿易“雙赤字”，日本在美國的巨大壓力下，簽訂了誘導美元對主要貨幣有序貶值的“廣場協議”。協議簽訂后，日元對美元迅速升值，導致日本的出口遭受嚴重打擊。

為了挽回出口頹勢，日本政府采取了過于寬松的貨幣政策和積極的財政政策。80年代，日本貨幣供給的年增長率都維持在10%以上，央行多次降低利率，增加貨幣供應量。另一方面，日元升值又吸引了大量國際游資匯集。

大量的資金通過各種渠道流入房地產市場。從1986年底到1990年，日本的房地產價格在大量資金的追捧下不斷攀升，連年大幅上漲，東京圈地價漲幅在1987、1988年分別達到瘋狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期間，日本年均GDP增長率僅為5.7%，而住宅用地、商業用地等資產價格年均增長率分別為14.4%和15.6%，遠遠超過經濟增速。

所謂“盛極而衰”，任何依托房地產的經濟體，都要經歷泡沫破滅帶來的慘重代價。

“日本樓市崩盤，造成銀行清算，房地產企業和建筑商大批倒閉，國民財富縮水，民間投資和經濟全面蕭條，引發日本‘失落的十年’，即使是在此后的20余年里，日本經濟依然未能走出低迷的陰影。”銀河證券頭席經濟學家左小蕾在中國發展高層論壇上接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。

危機征兆

中國房地產市場的種種跡象與80年代的日本有著驚人的相似，中國的房地產泡沫無異于懸在中國經濟頭頂之上的達摩克里斯之劍，搖搖欲墜。

在金融危機的沖擊下，美國面臨未有的高財政赤字，奧巴馬政府提出以出口促就業的戰略，同樣采取出口導向為發展戰略的中國也面臨著人民幣匯率升值的壓力。與此同時，中國為對抗全球金融危機，實行了寬松的貨幣政策，多次下調存款準備金率，五次降息。2009年M2占GDP比例達到180%左右，增速高達30%。房地產增值已經占到2009年全年占GDP的6.6%，1／4的投資在房地產業，與房地產相關的產業多達60個。

據國家統計局公布的2009年全國房地產市場數據顯示，2009年全年房地產成交量近9.4億平方米，估算均價約4695元/平方米，年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達到了的水平。

2009年12月13日，美國知名經濟學家、《非理性繁榮》作者羅伯特·希勒教授在北京重申了自己對中國房地產市場的看法，直言中國大城市房價已經漲過頭存在泡沫。這位美國國家經濟研究局研究員稱，房地產市場是否存在泡沫，應考察房價跟收入的比例。

有研究機構根據房屋租售比、投資性購房占比、房價收入比、房價與GDP漲幅比四項指標來衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過半，房價收入比全部超過15年，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。

清華大學世界和中國經濟研究主任李稻葵在中國發展高層論壇間隙接受《中國產經新聞》記者采訪時表示：“我國房地產的價格已是非常高，房地產價格除以租金比是20到30左右。同時房價超過大多數中等家庭可支付的能力，需要10年、15年甚至20年以上的收入來支撐。”

若從經濟發展的時間和匯率升值的時間看，日本房地產泡沫的膨脹始于匯率開始升值的1985年，破滅于1990年。若僅以時間跨度進行簡單類比，從人民幣升值的2005年算起，5年之后，也就是2010年，中國房地產市場會不會宿命式地復制日本的結局？

涅槃還是滅亡

“房地產調控的好壞將影響中國經濟結構調整的成敗。”中國發展研究基金會副秘書長湯敏在中國發展高層論壇上對《中國產經新聞》記者表示。

知名地產評論員牛刀在接受媒體采訪時說道，中國這一輪經濟走向繁榮，得益于加入WTO和對外貿易的迅速擴張，帶來了1億多農民工的進城，解放了生產力，釋放了消費能量和生產熱情，但是，也帶來了經濟結構的深層矛盾，埋下了巨大的風險。

“房價只是這種結構性矛盾和社會性矛盾的總爆發。如果還處在2008年，中國經濟只需要對房價進行深度調整，就可以縮短經濟的調整周期，盡快步入復蘇和繁榮。遺憾的是，政府拒完全房價進行調整，反而連同其他基建投資一起，大規模注入基礎貨幣，不僅沒有解決矛盾，而是采取金融手段來對沖矛盾。”牛刀如是表示。

不過，野村證券中國房地產分析師李偉烈表示，從城市化的水平來看，中國目前是46%左右，這相當于日本1965年的水平；從人均GDP來看，中國目前相當于日本上世紀70年代中期的水平。因此，中國當前的房地產市場還是對應日本泡沫前的時代。中國20%的富裕人口需要76億平方米的住房，供應相對于需求還是存在缺口。因此，中國房價未來還不會像日本那樣大跌。

國務院發展研究金融研究所所長夏斌在中國發展高層論壇上也表示，，中國政府已經充分認識到房地產資產價格再這樣快速上漲可能帶來的嚴重危害；，政府已經采取有關政策措施予以調控，包括增加中低收入住房的措施，打擊投機購房、投資購房的措施。

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