越來(lái)越多的中國(guó)富裕人群開(kāi)始嘗試在海外投資不動(dòng)產(chǎn)，美國(guó)、英國(guó)、新加坡都是近年的熱點(diǎn)，近期，和中國(guó)毗鄰、房屋總價(jià)低、率較高漸漸成為在日本投資的“比較優(yōu)勢(shì)”。 　　在東京附近的工業(yè)區(qū)購(gòu)購(gòu)一塊土地，每平方米僅需5000元人民幣；在大阪購(gòu)一套一居室僅需24萬(wàn)元人民幣，在日本購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的兩位中國(guó)人向記者講述了他們近期在日本的投資故事。 　　日本購(gòu)地 　　在日本購(gòu)地其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有想象中昂貴，每個(gè)月要去日本談兩次生意的劉東較近就在東京附近的三條市市區(qū)購(gòu)了一塊土地，地價(jià)為人民幣5000元/平方米。 　　劉東的地是從一家不動(dòng)產(chǎn)商社購(gòu)來(lái)的，他認(rèn)為，三條市相對(duì)于東京的位置就好比廊坊相對(duì)于北京，“是個(gè)工業(yè)區(qū)，但生活應(yīng)該比廊坊更便利”，從東京坐新干線(xiàn)大約2公里就可以到達(dá)，劉東所購(gòu)的土地距離新干線(xiàn)站點(diǎn)大約有5時(shí)辰路程。“三條市是個(gè)工業(yè)比較多的城市，但即便是到更偏遠(yuǎn)的地區(qū)購(gòu)房子也無(wú)所謂，因?yàn)槿毡镜某青l(xiāng)差距很小”。 　　劉東的這塊土地可以蓋成兩層的小洋樓一層大約50多平方米，加起來(lái)就是100多平方米，房子邊上可以建成花園和車(chē)庫(kù)。劉東粗略計(jì)算下，要蓋好房子，每平方米還要花人民幣5000元，劉東打算將這個(gè)房子的一樓做成門(mén)面，公司可以在這里辦公，二樓可以給提供給員工住宿或者出租。劉東合計(jì)，大約100多萬(wàn)元人民幣就可以搞定在日本的辦公地點(diǎn)，還可以省下大筆的員工宿舍支出或者獲得高額的房租回報(bào)。劉東覺(jué)得這次購(gòu)賣(mài)非常劃算，“花100多萬(wàn)元人民幣就可以在日本擁有一個(gè)恒久處所，我在海淀一個(gè)并不是寫(xiě)字樓的地方租用一個(gè)辦公場(chǎng)所，一年還要交18萬(wàn)元人民幣的房租。” 　　在日本購(gòu)地已經(jīng)不是新鮮事了，地產(chǎn)商人黃怒波就在北海島購(gòu)地。日本《產(chǎn)經(jīng)新聞》甚至這樣報(bào)道：“中國(guó)在日本全國(guó)各地收購(gòu)?fù)恋氐臓顩r已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的地步。這不僅包含水源地和森林，而且表現(xiàn)為中國(guó)資本收購(gòu)企業(yè)，建立類(lèi)似‘中華街’那樣的街區(qū)。中國(guó)的領(lǐng)事館還試圖在市購(gòu)購(gòu)大塊土地。這一方面反映了日本地方經(jīng)濟(jì)衰退，寄希望于快速發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)；另一方面，中資的大舉進(jìn)入也帶來(lái)了人們對(duì)景觀和治安的擔(dān)憂(yōu)。” 　　購(gòu)房出租 　　劉東是個(gè)生意人，他對(duì)這筆投資看得很清楚。在日本，房屋修繕的人工成本比中國(guó)高，所以他準(zhǔn)備一開(kāi)始就把房子蓋得特別好，要經(jīng)久耐用。劉東要蓋的是單戶(hù)（一戶(hù)建），修繕?lè)课莸幕ㄙM(fèi)完全看個(gè)人財(cái)力，沒(méi)有一定之規(guī)，所以劉東打算一開(kāi)始就用較好的材料把房子蓋好。按照日本的習(xí)慣，一般30年要給房子做個(gè)大修，“日本裝修一個(gè)150平方米的房子大約要花1000萬(wàn)日元，估計(jì)和大修的費(fèi)用也差不多”。 　　劉東在附近找了條件類(lèi)似的房子，對(duì)新房子能“賺”到多少錢(qián)做了估算，“一個(gè)一樓的17坪 （約56.1平方米）的房子月租金是17萬(wàn)日元（臨街鋪面），二樓30坪（99平方米）的房子月租金要25萬(wàn)日元。 　　如果要在東京購(gòu)房，率如何呢？StasiaCapitalJapan董事陳霞雯告訴記者，港區(qū)新房的回報(bào)率在3%；臺(tái)東區(qū)、江東區(qū)、品川區(qū)等為5%，面積越小回報(bào)率越高。總價(jià)越低，房齡較長(zhǎng)的可以到6%—12%。而在北京，無(wú)論是二手房還是新房，率基本在2%左右。StasiaCapitalJapan的上海公司每個(gè)月都要組織一批中國(guó)人去日本看房。 　　從事日本房屋交易的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)JPhouse告訴記者：“日本租賃市場(chǎng)成熟，人口密度高、消費(fèi)集中，入住率始終維持在90%以上，很適合租賃收益。在日本，即使地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)行情變動(dòng)，租金并不會(huì)受影響，收益較為穩(wěn)定。另外，日本房產(chǎn)從合同的簽定、定金的支付、房屋的驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證件的取得、房產(chǎn)的出租以及再出售等全過(guò)程都受到嚴(yán)密地、系統(tǒng)地監(jiān)督，以保證投資人的合法利益。” 低利率 　　深圳人陳非非在大阪花了23.86萬(wàn)元人民幣購(gòu)下了一套約24平方米的房子。他將房子交給中介公司出租。“日本房子雖然很小，但非常精巧和人性化，住起來(lái)挺舒適的，質(zhì)量非常好。” 　　陳非非的房子已經(jīng)出租半年了。他預(yù)測(cè)了一下，大約10年可以收回全部的投資。“扣除稅費(fèi)，一個(gè)月到手的大概有3100元人民幣。” 　　陳非非覺(jué)得在日本購(gòu)房非常可靠還有一個(gè)原因，就是整個(gè)購(gòu)賣(mài)流程都非常透明化、法制化。“不動(dòng)產(chǎn)公司或者私人賣(mài)房，標(biāo)價(jià)和實(shí)價(jià)浮動(dòng)的空間也就在5%左右，他們不會(huì)漫天要價(jià)，而且一切文書(shū)都是齊備的。不動(dòng)產(chǎn)公司的職員給我的文字材料里甚至連公寓樓內(nèi)的下水道是公用產(chǎn)權(quán)還是個(gè)人所有權(quán)都標(biāo)注了。”日本的電梯、花園這些公攤都不算在使用面積里，“80平方米的房子可能比中國(guó)100平方米的房子都大”。 　　如果在日本有公司的中國(guó)商人在日本購(gòu)房是很合適的，因?yàn)槟菢泳涂梢再J款購(gòu)房，日本貸款利率非常低，很多銀行為了招攬客戶(hù)，利率是0.9%。日本政府為了扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期通貨緊縮的局面，實(shí)施零利率政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。 　　不利因素：連續(xù)下跌20年 　　陳非非在深圳已經(jīng)購(gòu)了兩套房子，他覺(jué)得深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，再投資就有風(fēng)險(xiǎn)了。東京、大阪的非核心但交通和生活很便利的區(qū)域，房?jī)r(jià)和北京、上海的房?jī)r(jià)非常接近，有的還遠(yuǎn)低于北京、上海。“大阪能找到很多單價(jià)在人民幣1萬(wàn)元—1.5萬(wàn)元/平方米的房子，但‘房租房?jī)r(jià)比’遠(yuǎn)比北京、上海合理，這是我認(rèn)識(shí)的人在日本購(gòu)房投資較主要的原因。”劉東和陳非非都覺(jué)得“房租房?jī)r(jià)比”合理是他們?cè)谌毡举?gòu)房的較重要原因。 　　但是日本本國(guó)人面對(duì)這樣的率，為什么不動(dòng)心去購(gòu)房呢？ 　　“日本的職員習(xí)慣把工資的五分之一用來(lái)租房、四分之一用來(lái)旅游、四分之一喝酒、四分之一家用，很少儲(chǔ)蓄。我認(rèn)識(shí)的日本人都是在有了小孩以后才購(gòu)房的。他們還認(rèn)為自己國(guó)家人口一直負(fù)增長(zhǎng)，土地也很多。經(jīng)歷了房?jī)r(jià)大跌的時(shí)代，很多人不喜歡購(gòu)房也不敢購(gòu)。”劉東經(jīng)常和日本的大公司職員有業(yè)務(wù)往來(lái)，他眼中的日本人生活很西化，也非常不愛(ài)儲(chǔ)蓄。 　　眼下，不僅僅是中國(guó)人，很多其他亞洲國(guó)家的投資者也會(huì)選擇去日本購(gòu)房。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫20年前破裂后，美國(guó)很多地產(chǎn)基金購(gòu)購(gòu)了大量房產(chǎn)。2007年?yáng)|京和周邊的房?jī)r(jià)曾經(jīng)回暖，之后又爆發(fā)了金融危機(jī)，一些基金撤離，房?jī)r(jià)又下跌了一些，所以一些金融和房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為眼下是投資日本房地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。 　　到了2008年，據(jù)日本的風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)JCLHoldings的統(tǒng)計(jì)，在日本購(gòu)購(gòu)房屋的中國(guó)人中，有四分之一的中國(guó)人是為了投資。看慣了“只漲不跌”的房?jī)r(jià)，經(jīng)歷了短暫的房地產(chǎn)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的思考角度和日本人有很大的不同。 　　對(duì)此，劉東提醒道：“因?yàn)槿毡痉績(jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌20年了，有的日本人認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)下跌，所以才不購(gòu)房。是否該到日本購(gòu)房，也全看自己衡量。誰(shuí)也說(shuō)不好什么時(shí)候是較佳時(shí)機(jī)。” 　　（1月26日人民幣匯率：100日元對(duì)人民幣為8.018元） 　　東京購(gòu)房 　　能量系數(shù) 　　土地私有，購(gòu)得土地?fù)碛泻憔卯a(chǎn)權(quán)地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)行情變動(dòng)，租金較少受到影響，收益較為穩(wěn)定日本房產(chǎn)從合同的簽定、定金的支付、房屋的驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證件的取得、房產(chǎn)的出租、以及再出售等全過(guò)程都受到嚴(yán)密地、系統(tǒng)地監(jiān)督貸款利率很低 　　安全系數(shù) 　　單純投資，時(shí)間和交通成本較高 　　投資者說(shuō)： 　　不動(dòng)產(chǎn)公司或者私人賣(mài)房，標(biāo)價(jià)和實(shí)價(jià)浮動(dòng)的空間也就在5%左右，他們不會(huì)漫天要價(jià)，而且一切文書(shū)都是齊備的。不動(dòng)產(chǎn)公司的職員給我的文字材料里甚至連公寓樓內(nèi)的下水道是公用產(chǎn)權(quán)還是個(gè)人所有權(quán)都標(biāo)注了。 越來(lái)越多的中國(guó)富裕人群開(kāi)始嘗試在海外投資不動(dòng)產(chǎn)，美國(guó)、英國(guó)、新加坡都是近年的熱點(diǎn)，近期，和中國(guó)毗鄰、房屋總價(jià)低、率較高漸漸成為在日本投資的“比較優(yōu)勢(shì)”。 　　在東京附近的工業(yè)區(qū)購(gòu)購(gòu)一塊土地，每平方米僅需5000元人民幣；在大阪購(gòu)一套一居室僅需24萬(wàn)元人民幣，在日本購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的兩位中國(guó)人向記者講述了他們近期在日本的投資故事。 　　日本購(gòu)地 　　在日本購(gòu)地其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有想象中昂貴，每個(gè)月要去日本談兩次生意的劉東較近就在東京附近的三條市市區(qū)購(gòu)了一塊土地，地價(jià)為人民幣5000元/平方米。 　　劉東的地是從一家不動(dòng)產(chǎn)商社購(gòu)來(lái)的，他認(rèn)為，三條市相對(duì)于東京的位置就好比廊坊相對(duì)于北京，“是個(gè)工業(yè)區(qū)，但生活應(yīng)該比廊坊更便利”，從東京坐新干線(xiàn)大約2公里就可以到達(dá)，劉東所購(gòu)的土地距離新干線(xiàn)站點(diǎn)大約有5時(shí)辰路程。“三條市是個(gè)工業(yè)比較多的城市，但即便是到更偏遠(yuǎn)的地區(qū)購(gòu)房子也無(wú)所謂，因?yàn)槿毡镜某青l(xiāng)差距很小”。 　　劉東的這塊土地可以蓋成兩層的小洋樓一層大約50多平方米，加起來(lái)就是100多平方米，房子邊上可以建成花園和車(chē)庫(kù)。劉東粗略計(jì)算下，要蓋好房子，每平方米還要花人民幣5000元，劉東打算將這個(gè)房子的一樓做成門(mén)面，公司可以在這里辦公，二樓可以給提供給員工住宿或者出租。劉東合計(jì)，大約100多萬(wàn)元人民幣就可以搞定在日本的辦公地點(diǎn)，還可以省下大筆的員工宿舍支出或者獲得高額的房租回報(bào)。劉東覺(jué)得這次購(gòu)賣(mài)非常劃算，“花100多萬(wàn)元人民幣就可以在日本擁有一個(gè)恒久處所，我在海淀一個(gè)并不是寫(xiě)字樓的地方租用一個(gè)辦公場(chǎng)所，一年還要交18萬(wàn)元人民幣的房租。” 　　在日本購(gòu)地已經(jīng)不是新鮮事了，地產(chǎn)商人黃怒波就在北海島購(gòu)地。日本《產(chǎn)經(jīng)新聞》甚至這樣報(bào)道：“中國(guó)在日本全國(guó)各地收購(gòu)?fù)恋氐臓顩r已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的地步。這不僅包含水源地和森林，而且表現(xiàn)為中國(guó)資本收購(gòu)企業(yè)，建立類(lèi)似‘中華街’那樣的街區(qū)。中國(guó)的領(lǐng)事館還試圖在市購(gòu)購(gòu)大塊土地。這一方面反映了日本地方經(jīng)濟(jì)衰退，寄希望于快速發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)；另一方面，中資的大舉進(jìn)入也帶來(lái)了人們對(duì)景觀和治安的擔(dān)憂(yōu)。” 　　購(gòu)房出租 　　劉東是個(gè)生意人，他對(duì)這筆投資看得很清楚。在日本，房屋修繕的人工成本比中國(guó)高，所以他準(zhǔn)備一開(kāi)始就把房子蓋得特別好，要經(jīng)久耐用。劉東要蓋的是單戶(hù)（一戶(hù)建），修繕?lè)课莸幕ㄙM(fèi)完全看個(gè)人財(cái)力，沒(méi)有一定之規(guī)，所以劉東打算一開(kāi)始就用較好的材料把房子蓋好。按照日本的習(xí)慣，一般30年要給房子做個(gè)大修，“日本裝修一個(gè)150平方米的房子大約要花1000萬(wàn)日元，估計(jì)和大修的費(fèi)用也差不多”。 　　劉東在附近找了條件類(lèi)似的房子，對(duì)新房子能“賺”到多少錢(qián)做了估算，“一個(gè)一樓的17坪 （約56.1平方米）的房子月租金是17萬(wàn)日元（臨街鋪面），

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