今年以來(lái)一直沉寂的樓市在3月開(kāi)始有所抬頭。中原監(jiān)測(cè)下的九個(gè)城市,上周成交量環(huán)比均呈上升之勢(shì)。其中北京、廣州、天津三市增長(zhǎng)在四成以上,深圳、成都、杭州三市在兩成左右,上海、重慶、武漢三市則在5%左右小幅上升。這是否意味著,短暫的觀望和政策消化后,樓市又開(kāi)始回暖?有專家指出,樓市的全面回暖還需要對(duì)4、5月份進(jìn)行觀察才能確定；還有專家認(rèn)為,成交量的反彈不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。

●九大城市成交量環(huán)比均上升

廣州增幅高達(dá)八成以上

中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示,上周各地新建住宅市場(chǎng)回暖勢(shì)頭不減。中原監(jiān)測(cè)下的九個(gè)城市,周成交量環(huán)比均呈上升之勢(shì)。其中京、穗、津三市增長(zhǎng)在四成以上,深、成、杭三市在兩成左右,滬、渝、漢三市則在5%左右小幅上升。從春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)走勢(shì)看,各地回暖之勢(shì)已確定,但回升幅度不盡相同。其中,增幅的廣州高達(dá)八成以上。

分析各地成交數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn)兩大特點(diǎn):頭先回暖勢(shì)頭較初從二線城市開(kāi)始,但目前已逐步擴(kuò)大到一線城市；其次,各地基本以3月中旬為分水嶺,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。

不過(guò)客觀來(lái)看,一線各城市的回暖走勢(shì)出現(xiàn)了一定分化。來(lái)自于中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,北京近期成交活躍,近4周的成交量環(huán)比增幅有3周達(dá)4成以上。本周成交量重回30萬(wàn)平方米以上,已超出1月份的平均水平。廣州經(jīng)歷了前期的波動(dòng),本周成交量大幅回升。上海、深圳兩市的回升幅度則相對(duì)有限,目前仍處在較低的水平徘徊。中原地產(chǎn)胡廣東指出,北京近期住宅成交的活躍,與前期地王頻出,推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不無(wú)關(guān)系。

而在二手房方面,回暖跡象似乎比一手市場(chǎng)來(lái)得更早。以廣州為例,來(lái)自滿堂紅研究部的報(bào)告顯示,3月份前三周,廣州二手樓市出現(xiàn)放盤(pán)量和收客量均大幅增長(zhǎng)的回暖跡象,二手樓市的新增購(gòu)家數(shù)量是上月同期的2.6倍,達(dá)到了去年同期(2009年成交較火爆的三月份)的八成五以上。同時(shí)成交量快速?gòu)?fù)蘇,前三周的成交量已經(jīng)較2月份全月的成交量翻了一番有余,雖然成交量尚不能與去年同期相比,但是市場(chǎng)活躍度已經(jīng)是近六個(gè)月的新高,"小陽(yáng)春"的出現(xiàn)基本上已是定局。

●調(diào)控政策部分消化

自住購(gòu)家擔(dān)心加息急忙出手

對(duì)于3月樓市的變化,胡廣東認(rèn)為可以概括為一段時(shí)間的市場(chǎng)觀望與政策消化后,樓市交易在剛性需求的推動(dòng)下慢慢步入正常軌道。具體來(lái)看,主要有3方面原因。

頭先,春節(jié)期間成交極其低迷,全國(guó)"兩會(huì)"之前市場(chǎng)又普遍希望會(huì)對(duì)今年樓市定調(diào),因此多數(shù)購(gòu)家選擇觀望。但"兩會(huì)"上,對(duì)樓市卻并沒(méi)有特別專門(mén)表述,此后雖然有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一些諸如要求78家央企退出樓市的政策,但總體來(lái)看,樓市調(diào)控主調(diào)未變,短期內(nèi)市場(chǎng)還將比較穩(wěn)定。其次,今年以來(lái)雖然始終強(qiáng)調(diào)保持適度寬松的貨幣政策,但從銀行方面來(lái)看,貸款較去年已明顯收緊。加上加息的預(yù)期,對(duì)于按揭成本增加的擔(dān)憂也促使一部分購(gòu)房者停止了觀望。此外,近期不少城市均存在不同程度供應(yīng)不足的問(wèn)題。可售貨量很少,購(gòu)家選擇的余地很小,客觀上也導(dǎo)致購(gòu)家間競(jìng)爭(zhēng)激烈,促使他們加速出手。

滿堂紅研究部肖文曉還指出,3月份市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)較明顯的是改善型需求的入市。滿堂紅廣州某分店主管介紹,3月份的看樓量與去年年底差不多,但購(gòu)家以多次置業(yè)的改善型需求為主,總價(jià)在70萬(wàn)-80萬(wàn)元/套、面積在100平方米左右的三房單位較受歡迎。成交數(shù)據(jù)也顯示,越秀區(qū)90平方米以上的戶型成交比例達(dá)到了40%左右,而在早前的1月份這一比例僅僅有11.8%。與初次置業(yè)需求對(duì)樓價(jià)的敏感和觀望猶豫不同,改善型需求在見(jiàn)到"兩會(huì)"并無(wú)大的政策動(dòng)作之后迅速反彈,只要有合適的房源即可促成交易。

顯然,對(duì)于樓市這個(gè)政策市來(lái)說(shuō),政策風(fēng)向的變動(dòng)較為關(guān)鍵。一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,國(guó)土部于3月22日召開(kāi)了視頻會(huì)議,要求在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前暫停住宅用地出讓。但據(jù)中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示,上周各地住宅市場(chǎng)供求暫未受到此影響。12個(gè)監(jiān)測(cè)城市本周公告出讓住宅用地9幅,計(jì)101公頃,較前兩周有所上升,且為去年周平均水平的1.6倍。成交方面亦較活躍,12城市共計(jì)成交住宅24幅,305公頃,為2009年周平均水平的1.9倍。

●政策預(yù)期仍影響入市意欲

成交大幅反彈難以長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)

不過(guò)對(duì)于此波反彈究竟能持續(xù)多久,是否意味著樓市全面回暖,專家的觀點(diǎn)則更為審慎。

胡廣東認(rèn)為,雖然樓市調(diào)控對(duì)整體市場(chǎng)沒(méi)有打壓,但從較近有關(guān)部門(mén)的措施來(lái)看,加大保障性住房建設(shè)是一個(gè)明確信號(hào),且新增建設(shè)量很大。這必然導(dǎo)致一部分市場(chǎng)需求被分化,供不應(yīng)求的局面將有所緩解。此外,貨幣政策收緊的預(yù)期也將導(dǎo)致購(gòu)房成本的增大,對(duì)購(gòu)房者心理層面的影響很大。而且新增供應(yīng)量的有限也必然導(dǎo)致成交量不可能維持高位。成交量的大幅反彈不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

肖文曉則表示,3月份屬于傳統(tǒng)置業(yè)旺季,因此成交量的增加是否意味著樓市的全面回暖還需要對(duì)4、5月份進(jìn)行觀察才能確定。他預(yù)計(jì)隨著4月份梅雨季節(jié)的到來(lái),二手樓市市場(chǎng)氣氛會(huì)有所轉(zhuǎn)淡,但成交量不至于下滑太多,而今年廣州二手樓價(jià)會(huì)呈現(xiàn)"城區(qū)穩(wěn)定,外圍區(qū)域穩(wěn)中有降"的特點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告還指出,近期有消息表明在房企融資方面的監(jiān)管似乎趨于嚴(yán)格。標(biāo)桿房企中招商、萬(wàn)科去年年中即已宣布的增發(fā)預(yù)案,目前仍未較終落實(shí)。同時(shí)有消息稱,國(guó)土資源部正在對(duì)提出房地產(chǎn)權(quán)益類再融資申請(qǐng)的上市公司進(jìn)行重新審核,其中包括年初已經(jīng)通過(guò)國(guó)土資源部審核的5家上市公司。

由于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)行業(yè)嚴(yán)重依賴外部融資,而政府及各監(jiān)管部門(mén)對(duì)融資環(huán)境的控制,能顯著的影響到整個(gè)行業(yè)及銷(xiāo)售市場(chǎng)。另外,國(guó)土資源部參與上市房企再融資審核,也與近期土地市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境相呼應(yīng)。其審核的標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行力度尤其值得關(guān)注。因此上述房企的融資方案近期能否順利獲批,可視為今年樓市能否延續(xù)去年活躍狀態(tài)的風(fēng)向標(biāo)。

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