專家認為是“舊政策、新提法”的提法更明確,有助于打擊“老賴”企業隨意拍地,不過“廣州目前幾乎沒有中低價格的一手房,多數開發商肯定不愿意建,需要政府在政策扶持等方面進行引導”。此外,《通知》并沒有具體細分70%用地中保障房和普通商品房各自的比例,假若保障房供地太多,搞不好會影響普通商品房供應。

招數1簽約一個月內交五成地價

分析:有助于打擊“老賴”企業

目前廣州土地出讓的保證金一般為底價10%,像亞運城這樣的大項目保證金才會提高,對開發商資金壓力并不大。

《通知》規定,土地出讓底價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競購保證金不得低于出讓較低價的20%。土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的頭付款,余款要按合同約定及時繳納,較遲付款時間不得超過一年。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。

廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,這次并非物業稅、二手房貸等新政策內容,感覺是“舊政策、新提法”,對相關要求更明確、規范,也是政府對房價居高不下,市場沒有進入深調的進一步反應。總體來說會對開發商造成資金壓力,這樣開發商通過購地賣樓套取的資金也會減少,不會競相拍地,有可能降低地價,從而影響房價。

北大公共經濟研究研究員、房產專家韓世同也表示,其實廣州的做法一直相對嚴格,原來就打算將土地保證金由底價的10%提高到成交價的10%,但由于成交價不好把握,所以就暫無下文。國土部的規定,對一些有實力的企業來說不成問題,畢竟這些企業資金充足；但對一些“老賴”企業作用還是很大,可以杜絕“老賴”隨意拍地、無效拍賣等情況。

招數2中低價位商品房政府定價

分析:開發商積極性低,建議政府引導

為嚴格規范商品房用地出讓行為,《通知》指出,國土管理部門應依據城市規劃部門出具的宗地規劃設計條件,擬定出讓方案,確定為中低價位普通商品房用地的,方案中要增加房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積等控制性要求,并寫入出讓合同,約定違約處罰條款。

“我理解中低價位商品房就相當于限價房,就是沒有明確限定對象,但限價是一定會限對象的。”廣州國土房管局副局長黃文波稱,現在多數商品房都賣過萬,金沙洲等地的限價房6000多元/平方米已經是中低價位了。”

而在專家們看來,現在廣州市場在售的幾乎就沒有中低價位的一手房,除非很偏遠的地方。“中低價位應該比限價房還便宜”。韓世同表示,中低價房操作還比較模糊,如果由政府定銷售對象定房價,則類似于限價房,可以穩房價,但如果不限定銷售對象,低價銷售又容易導致炒房。他建議,向香港等地學習,由政府監管的非盈利機構來主導建設限價房。

黃韜說,多數開發商肯定不愿意建中低價位房,這需要政府在政策扶持等方面進行引導。“中低價位房的市場需求非常大,不過即使現在開始做,至少也要一年多后才能看到成果”。

招數3保障房等用地不低于總供應地量70%

分析:建議避免過多擠壓其他用地

此前國土資源部土地利用司司長廖永林曾指出,2009年一些地方為應對金融危機,出臺了救市政策,在保障房用地增加的同時,放松了“90/70”(新建住宅項目套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上)等政策要求,中低價位、中小套型普通商品住房建設用地比例反而減少。

針對此,《通知》指出,要確保保障房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。

有專家表示,這和“90/70”政策有相似之處,但差別在于“90/70”是政府對開發商提出的要求,而70%是主管部委對地方政府的要求。

不過,《通知》并沒有具體細分70%中保障房和普通商品房各自的比例,這也給了地方政府一定的空間。韓世同認為,各自比重還值得細化。假若保障房供太多地,可能會造成其他普通住宅用地被擠壓,搞不好會影響普通商品房供應。

招數4樓盤開工竣工要申報并檢驗

分析:項目進度非開發商說了算

目前廣州有的開發商“見機行事”,通過推遲土地開發或捂盤等方式來獲益。《通知》要求,從2010年4月1日起,各市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。用地者應當在項目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報,各地應對合同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的,用地者要在到期前15日內,申報延遲原因。市、縣國土資源管理部門應按合同約定認真處理后,可通過增加出讓合同和劃撥決定書條款或簽訂補充協議等方式,對申報內容進行約定監管。對不執行申報制度的,要向社會公示,并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。

“這個規定操作性并不強,畢竟這不是由開發商一方說了算。”黃韜認為,開工和竣工都要走程序,經過報批、驗收等環節,需要規劃等各部門多方配合才行。

韓世同也持類似看法:目前,開工竣工計劃由國土房管等部門執行監管,普通百姓本身不知道具體樓盤何時開工、開賣,較好將相關的具體項目信息公開,讓全部公眾知情,這樣才能更有效地監督。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！