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理財師教你如何小房換大房 不再蝸居?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  擁有兩套甚至三套房子的家庭在長沙并不少見,但隨著家庭人口的增多、收入的增加,購套更寬敞的房子住成為許多家庭的夢想。在現(xiàn)金不夠、且不降低生活水平的情況下,怎么以小換大呢?紅網(wǎng)理財師、長沙頭屆“十大先進理財師”得主之一、浦發(fā)銀行長沙分行的國際金融理財師王卉就以本報讀者劉女士家庭為例,給出了答案。

  劉女士,32歲,丈夫34歲,夫妻均為公務(wù)員,小孩3歲。家庭月收入約8000元(含房出租收入),現(xiàn)有住房兩套,均全額支付,自住二居室,三居室因離單位較遠,用來出租。有股票市值2萬元,16萬元三年期信托類理財產(chǎn)品,年收益率7.5%,2萬元1年期定期存款。家庭月均支出約4000元,今年3月份,小孩上幼兒園,月支出將增加1500元。

  劉女士想在單位附近再購一套三居室以改善居住條件,房價4500元/平方米,面積為125-130平方米。她的住房公積金一直未提取,賬上有3萬元。她想知道如何規(guī)劃,才能早些住上大房子。

  劉女士家庭財務(wù)表

  月支出狀況表: 單位:元

  月收入 8000 月支出 4000 月節(jié)余 4000

  王卉根據(jù)以上數(shù)據(jù)為劉女士家庭資產(chǎn)進行診斷,并給出三個結(jié)論:無負債,可適當利用財務(wù)杠桿;財務(wù)自由度偏低,可提高股票類型投資產(chǎn)品的比例;未給小孩購購保險,建議配置小兒醫(yī)療險。

  那么劉女士究竟該如何規(guī)劃家庭資產(chǎn)呢?王卉給出了三點建議。

  頭先是購房計劃。劉女士打算購置的房產(chǎn)總價60萬元左右,根據(jù)這一情況,王卉表示有兩個方案可供劉女士選擇。一是賣掉其中一處,所得房款用于購房,不足房款貸款解決。二是借錢付頭付,將兩處房產(chǎn)出租,租金用來還貸。“我建議她采用種方案,”王卉表示,目前劉女士的可用資金僅4萬元(股票能全身而退的前提下),而新房頭付三成需要近19萬元,資金缺口較大。該家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)本來就占比高,目前小孩教育金支出、孝親費用均不高,正處于快速積累金融資產(chǎn)的階段,而房產(chǎn)的流動性差,占用資金多,不利于金融資金的積累。基于以上理由,劉女士應(yīng)該把升值空間相對小或房齡相對長的房產(chǎn)賣掉,將夫妻兩人的公積金提出用于頭付,并申請公積金貸款。

  那么劉女士究竟該貸款幾成合適呢?王卉還幫她算了筆賬。小孩上幼兒園后,家庭月凈收入減至2500元,其中還要留出500—800元儲備小孩教育金,因此這部分錢中每月用來還貸的資金較好不要超過1500元,而她可用的公積金每月合計在700元(加上單位支付部分)左右,因此總月供不能超過2200元。如果貸款6成20年,以目前利率計算月供為2103元。因此,她必須至少頭付4成才不會有還貸壓力。

  王卉還建議劉女士調(diào)整金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu),從目前看她的固定收益類理財產(chǎn)品占比過高。而從其家庭成員的年齡、職業(yè)收入等綜合因素考量,她完全可將家庭金融資產(chǎn)的60%即12萬元用來配置股票及股票型基金,40%即8萬元用來配置銀行理財產(chǎn)品、黃金等。另外,從月凈收入中拿出500—800元做基金定投,用于積累小孩教育金。

  “雖然公務(wù)員的收入比較穩(wěn)定,但一旦遭遇重大疾病,同樣會面臨很大的財務(wù)壓力。”王卉表示,公務(wù)員家庭也應(yīng)購購商業(yè)保險作為社保的補充,其中頭選重大疾病險和意外險,包括她的小孩。

  財務(wù)比率分析

  家庭財務(wù)比率 定義 實際比率 合理范圍 評價

  資產(chǎn)負債率 總負債/總資產(chǎn) 0 20%—60% 過低

  消費比率 消費支出/收入 44% 60% 基本合理

  儲蓄率 1—消費率 56% 40% 基本合理

  平均投資報酬率 年理財收入/生息資產(chǎn) 7% 4%—10% 合理

  財務(wù)自由度 年理財收入/年支出 26% 100% 偏低

  ( 記者 黃清安)

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