面對部分地區銀行住房商業貸款頭付比例上升，國家對于房地產業調控預期增加，那些有購房需求的人應該怎樣應對呢？

　　案例一：新婚購房

　　26歲的王先生月薪5000元，工作穩定，今年將與女友結婚并打算于近期購置新房，雙方存款近18萬元。

　　面對這樣的情況，建行山東濟寧分行高端客戶部理財經理張汝潔表示，傳統觀念使得新婚的小夫妻一般更愿意購“一手新房”，但由于資金量有限，因此在選房時會購購地處非黃金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年輕人大多注重生活質量，不希望有過重的房貸壓力，因此在運用“自身存款+父母后援”組成的頭付款后，以家庭月收入50%用于還貸比較合適。

　　以上海莘莊地區為例，兩房80平方米價格約90萬元，30%的頭付款意味著雙方父母須支援小夫妻9萬元。9月1日起由于住房公積金貸款額度上限的上調，使得像王先生這樣的的一次購購自住住房的借款人每戶較多可以貸到50萬元(40萬普通公積金+10萬元補充公積金)，而剩余的13萬元則可用商業貸款。

　　今年四次加息后，5-30年的住房公積金貸款利率上調到5.04%，而同期的商業貸款則為7.56%，85%優惠利率下限則為6.426%。因此在本例中若20年期，“50萬住房公積金+13萬商業貸款”月供款0.43萬元(等額本息)，63萬商業貸款每月則須還貸0.47萬元(等額本息)。

　　案例二：換房

　　33歲的張先生在機關事業單位工作，其妻蘇女士33歲，公司白領，夫妻倆想把父母接來同住，因此決定換房，準備將現在的85平方米的住房換成一套140平方米可以兩代人入住的大房子。夫妻倆月收入超過12000元，經過多年的積累，家庭存款也有近50萬。

　　拋開其他因素，對于換房者而言，由于手頭上有一套用于自住的現房，因此他們的購房壓力相對較小。

　　張汝潔向《錢沿周刊》分析道：“對于現有住房的處理可分為兩種方法。種可將現有住房賣掉后將其作為新房的頭付，然后根據雙方的退休年齡，再去銀行貸20年期的個人貸款。種方法適合家庭儲蓄較多的換房者且現有住房大的家庭。如本案例中的家庭收入較多，用現有存款付清新房的30%的頭付款，然后去銀行進行20年期的商業貸款，用現在住房出租的租金用于每月還貸，減輕還貸壓力。”

　　案例三：投資炒房

　　去年投資股市的秦小姐打算將股市里的近百萬元資金撤出來投入樓市。她覺得，反正自己有房住了，不如購套小戶型出租，總價低，回報也高。

　　張汝潔表示，參與炒房的大多是屬于高收入人群，他們擁有一套舒適的自住房，其風險偏好程度又往往不太適應股市的漲漲跌跌。因此在投資炒房時更應注意房產的地段、是否容易出手等因素。

　　在購房面積方面，大型城市的應考慮在90平方米、中型城市在120平方米，此類住房面積在市場上比較容易成交出手。

　　與新婚購房、換房等剛性需求者大多需要通過貸款來購房有所不同，理財師并不建議炒房者通過貸款來購置新房。較近，各地銀行相繼收緊多套住房、二手房貸款，對于一戶多貸的炒房現象，部分南方地區的銀行拒放貸款，部分銀行以基準利率放貸，隨著CPI不斷走高，我國正處于一個加息周期，因此貸款炒房者的炒房成本將不斷加大。

　　同時，國家為打壓炒樓，也頒布了一系列的政策。《國十五條》中所規定的“購房不足5年轉讓須交營業稅”、“空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物”等使得投資炒樓者還需要面對一些政策調控風險。

　　算一算怎樣才合算

　　以100萬元的住房，現在全國大多數銀行政策依然不變，實行頭付30%的政策，則購房者必須支付30萬元的頭付款。但隨著銀行房貸頭付比例上調等預期，使得購房者會為了擠這輛“末班車”而供不應求使得房價進一步上漲。相應來說，購房者在“享受”低頭付的同時，可能也要承擔高房價推高的購房總成本。

　　而若各地銀行真正上調房貸頭付比例的話，將抑制一批資金短缺者的購房需求，則極有可能出現房價下跌的狀況。根據中原地產和世華地產兩家機構發布的深證7月份房地產市場報告顯示，7月深圳樓價出現“拐點”，房地產市場供應量增加，但新房和二手房成交量均明顯下滑，全市新房和二手房成交均價分別比上月下降5.8%和3.6%。

　　因此，若以10%的下跌幅度計算，則房價為90萬元，以40%頭付的要求則購房者實際頭付為36萬元。可以看出，購房者可能享受到房屋降價的實惠，但所需的頭付將可能提高。

　　因此，投資者在選擇何時購房時，應根據自己的收入、存款等各方面因素并結合政策等可能帶來的影響具體衡量合適的時機。

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