面對春節(jié)過后一直走火的北京市房產(chǎn)交易情況，加上近來政府的改善型二套房貸利好政策，一些為改善自己居住條件而想要換房的人群也逐漸入市，據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前市場中換房的人群占比為30%。然后，在具體 “賣舊購新”或升級置業(yè)的操作過程中，又需要考慮到許多的問題，如不同類型的房屋交易的稅費、新房區(qū)域的選擇、以及需要補充的房款或結(jié)余的房款等。北京中原三級市場研究部的專業(yè)人士特以兩個案例來進(jìn)行詳細(xì)的剖析，以供廣大的換房者參考。 　　案例一：賣一居經(jīng)濟適用房，購三居普宅(家庭人員增加，升級置業(yè)) 　　蔣先生目前擁有一套石景山周邊的滿五年的經(jīng)濟適用房(65㎡，一居室)，當(dāng)初結(jié)婚購購的，如今隨著夫妻二人的事業(yè)發(fā)展和提升，收入較高也比較穩(wěn)定。而孩子的即將誕生，他目前居住的一居室已經(jīng)無法滿足要求了，同時他還準(zhǔn)備把父母接過來幫忙照看小孩，換房已經(jīng)提上議事日程。由于工作單位較近及對周圍環(huán)境已經(jīng)很熟悉，蔣先生有意在周邊新樓盤中換一套新的三居。 　　解答：目前石景山區(qū)域的二手房價格在11000元/平方米-12500元/平方米。根據(jù)蔣先生的房產(chǎn)情況，其所有經(jīng)濟適用房已滿五年，可按市場價格進(jìn)行交易，按11500元/平方米的市價出售，總房款為65×11500=747500元。 　　出售時作為賣方需繳納的相關(guān)稅費： 費用明細(xì) 繳納比例 繳費數(shù)額 土地出讓金 按“老房老政策”，五年外的經(jīng)濟適用房按市價出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價格的10%補交土地收益等價款 747500×10%=74750元 營業(yè)稅 免征 0 個人所得稅 免征 0 共計 74750元 　　目前石景山區(qū)域一手房市場均價為12000元/平方米-13500元/平方米。蔣先生可以購購一套西四環(huán)和五環(huán)之間一手項目，如遠(yuǎn)洋沁山水等。按12000元/平米的單價購購一套120平方米三居室，總價為144萬元，根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn)，屬于普通住宅。 　　購新房時作為購房需要繳納的相關(guān)稅費：

費用明細(xì) 繳納比例 繳費數(shù)額 契稅 90-140平米的普通住房：合同標(biāo)的額的1.5% 144萬元×1.5%=21600元

　　一賣一購交易成本即共繳納的稅費額為74750+21600=96350元。需補充的房款為：購新房總價144萬元-賣舊房747500元=692500元。 　　案例二：賣三居，購一居(兒女成家后，老年人為省養(yǎng)老費換房) 　　方先生和邱女士目前擁有一套馬家堡區(qū)域5年以上的三居住房，房屋面積為100平米。 去年倆人的兒子成家后有了新的住所，考慮到家庭住房需求的改變和以后的養(yǎng)老費用等問題，方先生想把自己的三居住房賣掉，換一套一居室的新房，要求居住環(huán)境要好。 　　解答： 　　目前馬家堡區(qū)域的二手房價格在11000-12500元/平方米左右。按市場價格11000元/平方米出售，總價為110萬元。根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn)，方先生的該套住房屬于普通住宅。 　　出售時作為賣方需繳納的相關(guān)稅費： 費用明細(xì) 繳納比例 繳費數(shù)額 營業(yè)稅 兩年（含）以上普通住宅，免征 0 個人所得稅 免征 0 　　由于經(jīng)過該區(qū)域的**4號線將于今年9月份開通，馬家堡區(qū)域的房產(chǎn)增值潛力比較大，且目前該區(qū)域的新建樓盤小區(qū)環(huán)境都比較好，建議方先生不妨考慮在馬家堡區(qū)域的一手樓盤中選一套新房。目前該區(qū)域一手房市場價格為12000元/平方米—14000元/平方米。按照13000元/平方米的市價購置一套60平米的一居住房。總房款為13000×60=78萬元 　　根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn)，方先生的所要購置的這套住房屬于普通住宅。 　　購新房時作為購房需要繳納的相關(guān)稅費：

費用明細(xì) 繳納比例 繳費數(shù)額 契稅 90平米以下的普通住房：合同標(biāo)的額的1% 78萬元×1%=7800元

　　一賣一購交易成本即共繳納的稅費額為7800元。總計下來，方先生可以結(jié)余110萬元-78萬元-7800元=312200元用于以后養(yǎng)老。 　　特別提醒： 　　1、 如果是賣普宅一居，購普宅三居，與賣一居經(jīng)濟適用房，購三居普宅有什么不同，其交易過程，會節(jié)省哪些費用，具體金額是多少？ 　　北京中原三級市場研究部：主要為賣普宅一居與賣一居經(jīng)濟適用房時所需繳納的稅費差別。如上述個案例中，如果賣的一居經(jīng)濟適用房換成賣一套一居普通住宅，其他房產(chǎn)條件如面積、地段、房齡等都相同，則業(yè)主在出售5年以上房產(chǎn)時營業(yè)稅和個人所得稅仍可享受免征，但商品房在出售時無土地出讓金，即業(yè)主方在出售時無需繳納稅費。這與賣一居的經(jīng)濟適用房相比，節(jié)省了土地出讓金的74750元。 　　2、 對于賣大，購小的客戶，不僅是老年人，有些是賣效區(qū)的房子，購城區(qū)的房子，是為了孩子上學(xué)等原因。他們可能不會有結(jié)余，需另外補充房款。面對目前效區(qū)與城區(qū)房價的差距，換房者應(yīng)該有怎樣的心理準(zhǔn)備，有哪些方面的開支要優(yōu)于換房來保證? 　　北京中原三級市場研究部：在上述個案例中，由于為老年人購房，他們考慮的更多的是小區(qū)的居住環(huán)境和周圍配套，或還有未來房產(chǎn)的增值潛力。但是對于一些為孩子上學(xué)而換房的消費者而言，由于北京市的中小學(xué)多集中在四城區(qū)，房價較高，從郊區(qū)換房到城區(qū)，一賣一購后結(jié)余可能不會很多，或者有時需要再加錢。比如，目前石景山區(qū)域的二手房均價為11000元/平方米-12500元/平方米，而萬柳區(qū)域的二手房均價為19000元/平方米-20000元/平方米，差價較大，換房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟實力是否能夠承擔(dān)。此外，對于這些換房人群來講，還應(yīng)考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

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