換樓時代——

　　“廣州是一個以剛性需求為主的住宅市場”，縱然在“二套房”高息陰影籠罩下，廣州人還是那么喜歡折騰房子。記者身邊就有那么一些人，初來廣州站穩腳跟后就想置業；一家大小擠在小房子的想換大房子；因工作地點變動而想換房子。這些人基本上都有自有住房，為住得好一點而四處找房子。為了解決這些換房族的焦慮癥，我們請各大中介公司的置業專家對癥下藥。或許您正是他們的一分子，希望我們這個專題可以幫上忙。

　　主角:何小姐（33歲，外企經理）

　　個人情況：三代同堂住在員村都市蘭亭一個小三房單位。

　　置業需求：想在員村附近購多一套三房單位。置業預算100萬～130萬元，新居面積為100平方米以上。因為家有老人和小孩，要求住所離醫院近；間隔好，二次裝修投入不大。

　　找房過程：何小姐住在都市蘭亭一個小三房，較小的房子改做書房，剛添了孩子，家里顯得異常雜亂。她較近在員村附近的一手樓掃個遍，覺得新房價格很堅挺，尚未達到她接受的程度，如賽拉維一個毛坯三房也要140多萬元。她轉到二手房后發現市場挺活躍，一些熱門單位稍不留神就給人家“搶”了。她早前看過都市蘭亭一個12樓單位，景觀不錯，可惜天花板有點滲水。沒幾天再去看看，中介告訴她，房子被人家購了。她說都市蘭亭的價格足以媲美一手房，單價1.1萬~1.2萬元之間，而且業主都是喊“實收”。后來她又看過新世界(600628行情,股吧)東逸花園一個22樓單位，房子俯瞰天河公園人工湖，不過因間隔不理想而作罷。她現在仍在不斷地看房子。一些同事又給她出主意，不如把手頭的錢用來購一個小房子收租，做投資保值之用。

　　滿堂紅地產置業建議：員村地區位于廣州“東進”和“南拓”的交匯點上，地理位置優越，因為天河區重要的居住板塊之一。同時在政府的全力支持下，花城大道延長線和臨江大道延長線打通指日可待，加上琶洲大橋啟用，**五號線建設，規劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，員村居住區與珠江新城商務區、琶洲會展區的聯系將更加緊密，發展前景一片大好。

　　員村二手房品種十分齊全，較好的東璟花園、都市蘭亭、海景花園、美林海岸花園等高端二手樓均價約10000~11000元/m2，白馬花園、鴻運花園、偉誠廣場等二手均價在6000~8000元/m2左右，房改房價格4000~5000元/m2都有交易。鄰近的天河公園板塊，成交活躍的樓盤主要有，華景新城、歷德雅舍、東方新世界、東方都會廣場等，成交均價在1萬～1.5萬元/m2之間。

　　如果何小姐手頭有閑錢可考慮購房投資，因為大戶型在未來是稀缺產品，相比小戶型保值能力比較強，但出租并沒有小戶型受歡迎，適宜中短線投資。而小戶型特別是公寓型物業易出租且租金高，適合長線投資。在天河，珠江新城、天河北的物業無疑是較具保值能力的，而員村作為政府未來發展的區域，加上**五號線帶動，周邊物業的也相當大。100萬元以內的投資，可考慮珠江新城柏林國際公寓、星匯國際、雙城國際、馬賽國際公寓等公寓產品，不但市場需求大而且率一般可達5%以上。天河北、珠江新城甚至是天河公園板塊100萬元以下的大戶型已不多，像僑林苑、金田花園80~90平方米的戶型基本都在100萬元左右。

主角：袁先生（29歲，工程師）

　　個人情況：去年底被廣州科學城一公司從深圳挖來，目前與女友租住富力天朗明居一個兩居室的房子。

　　置業需求：尋找總價在50萬元以內的婚房，較好是一手樓。希望小區生活便利，方便在科學城上班。女友對環境要求高，要求在品牌樓盤置業。

　　找房過程：袁先生去年10月到廣州工作，畢業五六年略有積蓄，開始想購房子。到廣州后發現這里的房價也不低，天朗明居的單價也過萬，車陂路對面的翠擁華庭·鋒尚一手房單價奔13000元。他租下天朗明居南區一套小兩房后，曾小心翼翼地試探房東的底線：“天朗明居像這種小三房，明年上到62萬元就到頂了吧？”后來，他慶幸自己沒有“站在高崗上”置業，翠擁華庭掀開廣州一手房降價潮，天朗明居的價格也應聲下降，房東的房子半年間就“蒸發”10萬元。不過，要結婚房子還是要購的，他開始了找房的歷程。

　　中原地產置業建議：一般來說，婚房不需太大，太大恐怕會影響購房后的生活質量；也不宜太小，太小日后孩子出生就不太方便。因此約60~80平方米的兩房是袁先生的較佳選擇。該區域一手房單價大部分在萬元以上，即使是退而求其次，選擇較小60平方米的兩房，總價也較預算多出10余萬元。

　　因此，像袁先生這樣的年輕初次置業者，與其購購價格昂貴、單體樓環境的一手物業，倒不如選擇經濟實惠、性價比高的二手小區物業。一來性價比高，二來選擇的空間較大。東圃片區房地產發展非?；馃?，成熟的品牌樓盤亦有不少選擇。既有如盈彩美居、金碧世紀花園等高端樓盤，也有棠德花園、富力花園等價位稍低的樓盤。

　　東圃片區二手樓盤成交個案

　　樓盤 面積 總價 單價（元/m2）

　　盈彩美居兩房一廳74m2 57萬元 7700

　　金碧世紀兩房一廳71m2 54萬元 7645

　　棠德花園兩房一廳73m2 41萬元 5632

　　富力花園兩房一廳50m2 22萬元 4598

　　資料來源：中原地產

　　主角：周女士（36歲，事業單位專業）

　　個人情況：在天河南二路花園大廈置有兩房單位，較近工作單位由天河搬到越秀區。

　　置業需求：因與父母和孩子同住，急需尋找三房單位。置業預算在85萬元以內，電梯樓或低層樓梯樓皆可。

　　找房過程：周女士是在輔導孩子做功課時發現需要購一個三房單位。父母喜歡看電視，孩子經常邊做功課邊“聽”電視，而且孩子也讀小學了，應該有一間自己的房間，兩房不夠住了。她當時曾考慮出租現住房，整家租住到對面的豐興廣場三房單位，她計算過每月只需多給1000多元就可解決住房問題，與家人商量后覺得還是一步到位換個三房好，住得更舒服。不久前，她通過中介公司找到樓上一套三房單位，近120平方米，開價90萬元實收，她還價85萬元。購主年前就放售，開價從98萬元降到90萬元，不愿意再降了。

　　中原地產置業建議：體育東板塊地處天河CBD商圈，交通、購物、醫療、教育等生活配套完善，吸引了不少高素質人群定居。該區域商品房二手成交價在10000元/m2以上，具體的成交價還要結合樓宇的樓齡、樓盤素質、樓層、坐向而定。從近期成交看，像體育東板塊的名雅苑北區成交價約9000元/m2，南區成交價約11000~12000元/m2；怡苑更是自住和投資客的熱門樓盤之一，目前成交價格約16000~20000元/m2；僑怡苑低層樓盤約9000元/m2，體育東一帶的樓梯樓徘徊在8000元/m2。根據周女士的情況看，建議選擇一套面積在100平方米左右的樓梯樓，或者80~90平方米的電梯樓會更加符合實際。

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