鄉產權房，購了不算！

　　所謂“鄉產權”，是指購購在農民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書。

　　大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有交納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家交納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。因此，從法律上說，鄉產權房不是商品房，是不能購賣的，這類房屋所謂的“產權證”是不具有商品房產權證的法律效力的。

　　購了的趕緊退

　　吳律師強調，如果已經與房地產開發商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?即使開發商違約，由于合同無效，購購人的權利將無法得到保障。 而且，鄉產權房不能合法進行產權轉讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您購的房子可就是“拆了沒商量”！

　　因此，無論是剛簽合同，還是已經入住，購了鄉產權房還是趕快設法退出為好。

　　沒購的網上“對”

　　賣房子的誰都說能辦房產證，作為消費者，如何去辨別真假李逵呢？以前的確很難。作為一個在房地產業內混了N年的記者，我到現在也沒能把“五證”給背熟。即便知道，大多數售樓處拿出來的也不過是張復印件，還是真假難辨啊！

　　現在要查很簡單，您只要登陸北京市房地產交易管理網，把開發商提供的銷售證號輸入相應的空格，就能查到這個樓盤的相關信息，如果查不出來或者有不符的信息，您就得小心了。

　　租房別超20年

　　如今有些人因為周末常去農村度假，索性就在經常光顧的村里租個小院作為“據點”。其中很多是以簽訂幾十年租約的形式購房。吳律師指出，租賃這種房子，目前國家雖沒有相應的法律法規明令禁止，但必須要注意兩點：一是要了解這套房子是不是蓋在宅基地上的合法建筑，二是租賃年限別超過20年。前者是為了證明這套房子的合法性，后者是因為根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?

　　貼心提醒　　7種房子不能購

　　千萬家房產經紀公司的專業人士告訴記者，現在可以購賣住房主要有已購公房、商品房、經濟適用房、使用權房四種，其中已購公房和經濟適用房在轉賣時需要補交土地出讓金，商品房則不用。目前北京市有關文件規定使用權房屋可以轉租、轉讓，但還沒有出臺具體交易細則，要謹慎購購。另外，已購公房的情況也比較復雜，建議購此類二手房找正規的中介公司把把關。

　　千萬家房產經紀公司的專業人士還提醒消費者，以下7種房子都不能購： 1.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；2.使用權的房屋(暫時沒有上市細則，現階段只有東城和朝陽區的個別房屋可上市)；3.以標準價購購，尚未按成本價補足剩余價款的；4.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房；5.上市出售后會形成新的住房困難的；6.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；7.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購購權益的。

來源：《北京樓市》雜志

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