近來(lái)，隨著國(guó)家營(yíng)業(yè)稅減免等政策的變化，不少地方二手房成交量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，許多購(gòu)房人都想趕上政策的末班車(chē)，急于在優(yōu)惠政策截止日期前完成過(guò)戶(hù)。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，給購(gòu)賣(mài)雙方都帶來(lái)了不少麻煩。

　　就以往因二手房交易發(fā)生的糾紛來(lái)看，以下幾個(gè)案例中的情況應(yīng)引起大家注意。

　　-案例一：

　　小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下購(gòu)了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來(lái)越迫切。苦于沒(méi)有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣(mài)掉，拿賣(mài)房的錢(qián)付大房子的頭付。小王就通過(guò)中介公司找到了購(gòu)主小劉，小劉看完房子以后很滿(mǎn)意，雙方經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商，約定成交價(jià)格95萬(wàn)元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了購(gòu)賣(mài)合同。

　　就在雙方打算履行合同的期間，誰(shuí)也沒(méi)想到房?jī)r(jià)迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了105萬(wàn)元。小王夫婦覺(jué)得賣(mài)虧了。

　　想了想，小張把小王和小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效，理由是房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣(mài)房沒(méi)有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時(shí)候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過(guò)電話(huà)要求加價(jià)，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣(mài)房的行為。中介公司的工作人員也到庭對(duì)小劉主張的事實(shí)進(jìn)行了證明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在實(shí)踐中并不少見(jiàn)，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋購(gòu)賣(mài)無(wú)效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣(mài)房的目的。這種做法在實(shí)踐中很少會(huì)得到法院的支持。

　　本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣(mài)房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒(méi)有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣(mài)房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購(gòu)房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

　　本案中，小劉看房時(shí)小張?jiān)趫?chǎng)，表明小張對(duì)于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話(huà)與小劉就漲價(jià)進(jìn)行過(guò)溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的精挑細(xì)選，老王終于簽訂了合同，打算購(gòu)購(gòu)一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒(méi)有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有辦下來(lái)，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　為了盡快辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，老王特意在合同里對(duì)自己支付購(gòu)房款的方式和用途進(jìn)行了明確約定，包括約定對(duì)方應(yīng)該在收到頭付款50萬(wàn)元后5天之內(nèi)將該筆款項(xiàng)用于償還銀行貸款，并且約定如果對(duì)方構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項(xiàng)。

　　頭付款付出去以后，老王就一直盼著過(guò)戶(hù)。但等了將近一年時(shí)間，對(duì)方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過(guò)戶(hù)。

　　在這段期間里，房?jī)r(jià)行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細(xì)了解情況后發(fā)現(xiàn)，對(duì)方在收到頭付款后并沒(méi)有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個(gè)月以后才還了貸款，自己的頭付款很可能被對(duì)方挪作他用了。

　　感覺(jué)自己受了欺騙，老王將對(duì)方告到法院，認(rèn)為對(duì)方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項(xiàng)100萬(wàn)元。而對(duì)方則認(rèn)為沒(méi)有按時(shí)償還貸款對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間并沒(méi)有影響，不同意老王的意見(jiàn)。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。

　　老王為了保障房屋能夠盡早過(guò)戶(hù)而在合同中約定相對(duì)方在一定期限內(nèi)將頭付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對(duì)方也確實(shí)沒(méi)有按期償還貸款，違反了合同約定。

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