近日，相聲演員郭德綱被爆在其別墅外圍建起“后花園”占用公共綠地，而郭德綱的家屬回應稱，購房時就附帶綠地，自然有權改造，使郭德綱深陷“圈地門”事件。底層業主圈地問題一時也成為公眾關注和議論的話題。

記者今日從海淀法院了解到，法官從受理的案件中發現，三類情況較容易引發底層房屋私權空間爭議，業主們“我家花園我做主”的普遍心理，誘發了不少“出格”的行為。

　情況一

　底層花園 簽了協議也無效

2008年底，張先生與王小姐準備購購一套婚房。在一處高端住宅小區，開發商向他們承諾，如果購購110平方米的底層樓房，可以屋前的30平方米花園。

在簽合同時，開發商還將“購購底層附帶門前30平方米花園”的約定寫進補充協議。

出人意料的是，張先生收了房準備將門前的花園圍起來時，物業到法院起訴他占用了小區公共綠地，要求他騰退。法院調查發現，張先生購購房屋的規劃中并沒有門前花園，所謂的門前花園在規劃中屬于公共綠地，于是法院支持了物業的請求。

　法官說法

　有沒有花園 建筑區劃說了算

物權法中說明，建筑區劃是判斷門前屋后綠地是否屬于開發商、能否連同底層房屋一并出售的標準。

消費者在購購底層房屋時，應核實開發商的建筑區劃，查明門前屋后綠地是規劃在底層房屋內的，還是規劃在公共綠地范疇內的，不能光看開發商的私下協議。

此外，根據物權法規定，建筑區劃內的綠地，原則上屬于業主共有，但也有專屬于個人使用的例外情形。

購房人在符合以下兩個條件時，也可以對共有綠地享有專有使用的合法權利：門前屋后綠地由底層業主專有使用的規劃經規劃部門事先批準；開發商通過廣告、公告欄等方式向其他業主公示，底層業主門前屋后綠地屬于業主專有使用。

情況二

　自家的花園 不能說改就改

李先生是一個高端住宅社區的底層房屋業主，屋后有一個20平方米的專有花園。由于年久失修，花園外圍的柵欄已經腐朽，李先生找到小區物業要求維修花園。

物業認為該花園是李先生專有使用的領域，該花園維修的相應費用應當自行承擔，不同意由物業進行維修。于是，李先生自行找來施工隊，新修建了與相鄰底層花園柵欄不一樣的圍欄，并在花園內另行搭建了葡萄架及假山噴泉。

修建完畢后，物業要求李先生整改。但李先生認為自己是在被小區物業拒才自行維修花園的，而且花園是其專有使用，他有權按照個人喜好進行改建，物業無權干涉。

　法官說法

　使用權所有權 不能一概而論

法官表示，很多底層業主都認為其對專有使用的花園有任意的處置權，可以任意改建，他人無權干涉。

實際上，所有權與使用權是有區別的，所有權包括占有、使用、處分及收益四項基本權能，而使用權沒有所有權中包括的處分權能，使用權人無權對沒有所有權的使用物進行任意處分。

本案中，業主取得的屋后綠地權利，僅僅是專有使用權，簡言之，就是只有獨自使用的權利，沒有改造和處分的權利。

任何以維修為名進行改建、擴建及搭建附屬設施的行為都是超出專有使用權權利范圍的越權行為，應當承擔恢復原狀的法律責任。

　溫馨提示

底層業主對門前屋后綠地享有專有使用權時，應當合法行使權利并承擔相應義務，也就是說業主不得妨礙建筑區劃內公共道路、公共場所、公用設施的建設和使用；不可以隨意改動綠地原規劃及面積，擅自改變外觀及增加附屬設施。

專有綠地的維護費用單獨計算，由享有綠地的底層業主自行承擔，其他業主和小區物業不承擔該筆費用。

情況三

　屋內挖地下室

　影響全樓業主

小王購了一套60平方米的底層房屋，他覺得空間太小，但又不敢違章搭建，于是想出了新招——在自家房屋下面挖了一個10平方米的地下室。

結果，小區物業稱小王侵犯了小區其他業主的公共利益，要求其自行恢復原狀，小王不理解甚至覺得是小區物業無理取鬧，干涉其對底層房屋的所有權。

法官說法

私權行使有邊界

現代民法中“所有權完全”原則已經受到“權利不得濫用”原則的修正和限制，也就是私權的行使是有邊界的，這個邊界就是公共利益。

尤其是在住宅小區這種私權與公共利益交織的領域，業主的私權從來就不是完全的。本案中，業主在自家挖地下室，表面上是對自己所購房屋的處分，實際上是對小區公共利益的侵犯。

小王家的屋底實際上屬于整個樓房的公共結構——地基，地基涉及整棟樓業主的公共利益。小王應當承擔恢復原狀的法律責任。

法官表示，底層業主所在的空間及位置相比其他樓層的業主有更多利用和處分的優勢，他們不能濫用這一優勢。

(作者：李奎)