近年來，房地產(chǎn)投訴和糾紛持續(xù)上升，據(jù)有關部門統(tǒng)計，投訴量已居位。各式各樣的房地產(chǎn)糾紛風起云涌，大小房產(chǎn)公司均無幸免。同時，由二手房交易引發(fā)的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類：

中介公司侵權或違約

中介公司侵權或違約主要有兩種形式：非法攫取差價和不實宣傳或承諾。

非法攫取差價。中介公司利用委托方的信息不對稱，在不轉移所有權的情形下，壓低賣方出售價，提高購方購購價，除收代理費外，又攫取差價，甚至這種差價能達到10萬元以上。筆者認為，中介公司此種行為違背了誠實信用原則，構成了不當?shù)美蟹揭婪上蚍ㄔ夯蛑俨脵C構主張合法權利。

不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務作不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務往往不擇手段，例如，為銷售房子，隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標)，委托人可依法追究中介公司的違約責任或締約過失責任。

對于消費者而言，規(guī)避二手房交易風險的較好途徑，筆者認為是找一家品牌中介公司。因為品牌本身就代表了誠信，代表了知名度和美譽度。

委托人“跳單”

在中介行業(yè)，委托人“跳單”是常見的現(xiàn)象，所謂“跳單”就是委托人(包括賣方和購方)在一個中介公司接受了服務，并達成了購購的意向，由于委托人想少付或不付中介服務費，從而轉到另一個中介公司完成交易。“跳單”是委托人不誠信和嚴重違約的一種表現(xiàn)，當然究其原因是委托人受利益的驅動，以及一些中介公司違反《反不正當競爭法》壓價銷售造成的。這樣的案件雖然經(jīng)常發(fā)生，但由于缺乏相應的證據(jù)，中介公司往往束手無策，筆者高興地看到21世紀不動產(chǎn)信宜加盟店憑借規(guī)范的操作、充足的證據(jù)打贏了全國“跳單”案，弘揚和全面解釋了誠信，即中介公司要誠信，委托人(消費者)同樣要誠信。

房源少有委托

以美國為例，房屋的交易對象主要是存量房(即二手房的交易)。美國的房源基本上都是少有委托，擁有此房源的經(jīng)紀人會把此房源的詳細信息通過MLS(多重房源上市系統(tǒng))上傳到網(wǎng)站上，不論此房屋較終在哪里完成交易，較早開發(fā)此房源的經(jīng)紀人都能分到他應得的傭金。21世紀不動產(chǎn)進入中國后，就大力推行房源少有委托，為委托人提供更優(yōu)質更高效的服務。現(xiàn)在推廣這種發(fā)達國家普遍采用的先進委托方式的主要障礙是委托人不誠信，在少有委托合同有效期內，又同時簽訂多份委托合同。

信息披露

房屋的購賣非常復雜，房屋交易中的信息不對稱問題非常嚴重。例如，房屋近期內是否會拆遷，房屋近期是否有人死亡等等，這些問題對購方來說是非常重要的。我國由于信息披露不全導致的糾紛非常多，筆者就曾辦理過一個案件，一房屋連續(xù)發(fā)生兩次交易，兩戶人入住后丈夫都非正常死亡了，此時的業(yè)主又想把房子賣掉，賣方(業(yè)主)隱瞞了此房屋內多次死人的實情，購方在不知情的情況下購購了此房屋，較后雙方發(fā)生了糾紛，購方認為這是“兇宅”，如果知道實情，根本就不會購購，購方要求撤銷購賣合同。發(fā)生此糾紛的原因就是我國缺乏房屋購賣的強制性信息披露制度，筆者建議相關部門應借鑒美國購賣房屋強制性信息披露制度，降低不確定性，減少糾紛的發(fā)生，確保交易的安全。

葉宏偉
來源：浙江日報

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