有購房者稱，中介公司的合同五花八門，而不少初次購房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些條款必須約定，結果導致出現問題后，常常無法索取賠償。如果二手房交易也像商品房交易一樣，使用統一規范的合同文本。肯定可以在一定程度上減少交易過程中產生的糾紛，對于規范市場而言，具有積極意義。

　　規范二手房合同成都走在全國前列

　　上月初，建設部、國家發改委、國家工商總局發出了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，通知中規定，房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。《通知》直指二手房交易市場的文本規范問題，消息披露后，引起了購房者廣泛關注。正當購房者翹頭以待成都的反應時，市場上已傳出新的消息：成都市二手房交易市場已率先試用二手房購賣合同示范文本達半年之久。值得注意的是，這份文本早在2000年就已有初版，經過多次審核修改后，正在進行會審。目前只是在成都二手房市場內試用。成都市二手房交易市場相關負責人稱，出于規范市場，目前30多家進入二手房交易市場的品牌中介企業已普遍試用這一文本，目的就是為了盡可能規避交易過程中因合同疏漏而引起的不必要的糾紛。這位負責人表示，在規范二手房市場次序，規范交易文本方面，成都走在了全國前列。成都市二手房交易市場作為區域內惟一的二手房交易市場，管理方此前曾多次出臺過類似保障交易安全和便利的措施，比如針對二手房交易市場內的業務，開辟了24公里取件的快速綠色通道；對所有進入市場的公司收取保證金，以便及時賠償購房者；對入市公司進行資質審核等措施。

　　市場反應積極 合同范本將普遍推廣

　　本報上周報道二手房購賣合同示范文本露面二手房交易市場后，立即成為購房者關注焦點。尤其是一些曾經在二手房交易過程中產生過糾紛的購房者，希望能夠了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市場什么時候可以全面推行統一規范的二手房購賣合同。一何姓購房者打進熱線說，自己兩個月前在紫荊南路的一家中介公司購了一套房子，經過層層審查后，交了定金，并與中介公司約定證件齊全，就打全款。結果在進行辦證時發現，對方沒有國土證，何先生立即提出終止交易，但中介方以國土證不影響交易為由拒絕退中介費，由于合同沒有明確約定，何先生只有損失數千元不了了之。讀者打進熱線反映的類似糾紛不在少數，對此，成都市二手房交易市相關負責人表示，新的合同范本詳細的約定了不能成交的責任方，類似糾紛發生的機會很小。這位負責人透露，目前這份合同范本已經在工商局進行會審，相信普遍推廣的時間不會等太久。如果購房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市場索取，較好能在交易市場內進行交易。因為目前市場內已經全面試用新的合同。

　　購房者要求本報詳解合同范本

　　不少購房者打進熱線時表示，希望本報能對合同的一些新的內容進行提示和解讀，讓購房者在以后的交易中學會維護自己的權益。為此，本報走訪了成都市二手房交易市場管理辦公室相關負責人和四川君合律師事務所鄧律師。鄧律師表示，設立三方主體是新試用的合同范本較典型的特點，以前的合同多數只針對購賣雙方，并不利于保護購賣雙方和中介方的利益，對中介方的權利和義務也沒有明確約定；由于違約責任規定很簡單，但違約的情況、種類很多，中介公司自己的合同很難界定，新文本對違約責任作了明確規定；對購賣雙方的稅費及支付方式有明確約定，便于交易雙方交易之前進行準備和衡量。

　　內容解讀

　　合同的前面設置了購方、賣方、中介方的詳細情況，必須填寫。避免不規范的中介欺騙消費者。就二手房合同內容，律師總結出了12項要點。

　　要點1：詳細規定了房屋基本概況。包括房屋坐落、產品、書證號、丘號、幢號、房號、結構、總層數、所在樓層、建筑面積、設計用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易三房詳細了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發現房屋已經出租，而承租方不配合的情況出現，也避免所交易的房屋屬于抵押資產。

　　要點2：房屋成交價格中，明確規定價格為按套轉讓價格，包括房屋的附屬設施、設備、物品等。這是因為大多數二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過產權面積的情況，所以約定按套轉讓。此外，以前的二手房交易經常出現交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設施、設備、物品。避免過多的糾紛。

　　要點3：明確規定了房屋所有權證過戶方式及稅費支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時間，辦證責任方。如果交易因為未能及時辦證而失敗，可以明確責任方。

　　要點4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔保貸款三種方式，明確支付金額、支付時間、付款條件、余款支付時間、甲方提供貸款資料時間等內容。同時規定了甲方逾期付款的違約責任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因為約束不清，而產生三方因房款無法及時支付、貸款無法按時辦理等問題引起的糾紛。

　　要點5：房屋支付。明確規定雙方必須填寫交房時間，房屋一經交付，乙方和丙方不再承擔任何維修責任。約定了交房的三種方式；同時約定交付內容：乙方遷出房屋，結清已發生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶、物管費等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權要求是否繼續合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。

　　要點6：傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數都是約定成俗由甲方獨自承擔。

　　要點7：規定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應及時書面通知相對方，并征得相對方的同意后，在約定的時限內，簽訂補充協議，注明變更事項。并明確規定了擅自變更合同的責任承擔方。

　　要點8：違約責任。1、明確規定當丙方發生無正當理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失，導致合同無法繼續履行三種情況時，丙方必須對甲、乙方承擔違約責任：全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規定了賠償金額或比例。2、當甲、乙方發生無正當理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續，造成丙方無法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續履行合同等情況時，甲、乙方對丙方承擔違約責任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，同時約定追加賠償方式。3、約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。

　　要點9：規定了三方免責的情況。1、因不可抗力致使合同無法履行的；2、因相關政策、法規變動致使合同無法履行的。

　　要點10：約定了合同履行過程中發生爭議時的兩種解決方式。

　　要點11：提醒合同未盡事宜采取附件形式補充，避免因合同為約束到的問題引起糾紛。

　　要點12：合同規定一式三份，甲、乙、丙三方各執一份，具有同等法律效力。

　　合同范本較后明確規定甲、乙、丙三方必須填寫相關負責人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫注冊房地產經紀人名字、注冊號、協理、協理號，以保障合同的安全性。

記者：唐文超
來源：中國房地產信息網

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