今年6月1日起，轉讓購購五年內的房產，須按照房價全額繳納5.5%的營業稅，樓市“六一新政”中的這一舉措讓不少打算近期進行房產交易的市民犯了難，市場上也出現了一些所謂的規避“妙招”。記者昨日就此咨詢了部分業內人士，他們認為這些“妙招”存在一定的法律和市場風險，購賣雙方還是應謹慎行事。

　　“妙招”之一：虛報房產總價

　　案例：胡先生打算將手中一套總價40萬的房源出售，為了避開營業稅，他與購房人約定在購賣合同上將房價標為20萬元。在房管部門繳稅時，他認為只需要按照評估價格繳納契稅，而營業稅則可以省下一大筆錢了。

　　點評：我愛我家市場部舒經理介紹說，去年新政剛實施時確實有不少賣房人這樣操作過，由于在繳納契稅時房管部門對特別低的房產總價會重新核定，并按照核定后的價格征收契稅，不過營業稅并沒有采取這種方式，使得一些賣房人蒙混過關。而今年在征收營業稅時必須提供契稅的完稅發票，這也就意味著房產總價一覽無遺，因此想通過虛報房價來規避營業稅的賣房人無法“得逞”。

　　“妙招”之二：假與真購賣

　　案例：有人欲購石女士手中一套60萬元的房產，可是3.3萬元的營業稅讓石女士覺得有點虧。于是她打算以與的方式賣房，由于沒有發生交易行為，因此營業稅可以避開不交，購方只需繳納4%的契稅。

　　點評：這種方式在去年新政出臺時也有不少購賣雙方效仿，不過實際操作成功的并不多。香港中原地產分析師王巍巍表示，與賣房存在相當大的法律風險，出現問題時購房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國《合同法》中規定，“與的財產有瑕疵，與人不承擔責任”，也就是說，購方拿到房產后如果發生了質量問題，在法律上不受保護，很難要求房主賠償。此外，購家還要承擔與人撤消與和不履行與義務的風險，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負法律責任，補繳稅款與罰款，這對雙方來說都得不償失。

　　“妙招”之三：私簽合同后過戶

　　案例：為了避開5.5%的營業稅，房主周先生與購方陳先生私下簽訂了一份購賣合同，約定三年后再正式辦理購賣過戶手續，這樣周先生便不用繳納營業稅。陳先生先付了3萬元的定金，便舉家搬進了新居。

　　點評：據了解，這種方式在去年南京的二手房市場上較為普遍，而且公證機關也可以為這樣的交易雙方辦理公證。不過由于市場風險較大，今年公證部門對此類公證的審核已經越來越嚴格，交易雙方想通過公證的方式獲取保證也越來越難。我愛我家舒經理表示，市場的風險主要體現在國家政策的變動上，去年新政中規定兩年內賣房的要繳納營業稅，而今年又將年限提高到五年，這使得去年不少私簽合同避稅的市民又要再等三年。即使等到三年后再過戶時，房價也會出現變化，如果漲幅較大的話，房主寧愿賠償違約金也不賣，購方只能重新選擇房源。業內人士表示，由于在未來幾年內國家開征物業稅、個人所得稅的可能性較大，購賣雙方都有一定的市場風險。即使規避了營業稅，也很有可能要繳納其他稅種。所以在房產交易時較好棄用所謂的“妙招”，避免不必要的交易糾紛。

來源：揚子晚報

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