特別提醒：

　　徐匯、長寧、靜安、普陀、盧灣、黃浦和浦東新區7個區將頭批試點開設受理點。而上海銀行、中國銀行上海市分行、民生銀行、中國工商銀行上海市分行和中國建設銀行上海市分行也已與上海市房地產交易簽訂了合作協議，并已開通了資金監管專戶。

　　上海市房地產交易的“存量房網上交易服務體系”春節前將正式開通，目前，二手房網上交易正進入 階段。屆時，市民將可以通過該系統進行二手房掛牌、成交、資金流轉和產權登記等全流程交易。原先二手房交易中購賣雙方較為擔憂的資金安全問題，將在二手房網上交易通道中得到徹底解決。

　　紀律一：嚴格按照掛牌程序進行

　　本市居民如果想通過便捷和安全的二手房網上交易渠道，開始自己購賣（或置換）二手房過程，其流程是：網上掛牌申請———資格審核———確定交易撮合方式———網上掛牌。之后，售出方可以選擇是否需要中介、監管等服務還是購賣雙方自己進行“手拉手”購賣。市民選擇網上掛牌，要前往設立在各區縣交易的網上房地產服務受理處提出上網掛牌申請，簽訂《上網購賣掛牌申請及承諾書》。申請上網掛牌的時候，應遞交《上網購賣掛牌申請及承諾書》以及身份證明復印件、房地產權證書。在此需要說明的是，如果賣家是委托代理人向登記機構申請上網掛牌的，還應當提交當事人的委托書。

　　紀律二：遵守監管流程利人利己

　　市房地產交易的監管機構將對上網掛牌的二手房網上交易的交易價款、交易稅金、交易、登記的費用以及貸款擔保費、保險費等保障交易成立的價款和費用，通過交易在銀行開立的資金監管賬戶進行監管。

　　監管機構的監管范圍：交易雙方簽訂房地產購賣合同→交易機構與交易方訂立監管協議、辦理相關監管文件→轉交銀行和登記機構、移交房地產權證書給購方→移交抵押登記證明和抵押權注銷通知給貸款銀行→辦理監管價款的支付、與交易有關的其他手續。這樣，交易資金的安全得到保障。具體情況又分三種：

　　1、賣方無貸款抵押，購方又可以一次性付款的：將監管價款存入監管帳戶———網上辦理轉移登記手續———交易審核———轉移產權證。

　　2、賣方無貸款，而購方需貸款的：購方向銀行提出借款申請———銀行初審，監管加快存入監督帳戶———監管機構出具資金監管憑證———銀行同意放貸———網上辦理轉移登記手續———交易審核———轉移產權證、抵押證明。

　　3、賣方有抵押貸款，購方可以一次性付款：監管價款存入監管帳戶———監管機構出具監管憑證———賣方持監管憑證向銀行申請注銷抵押權———銀行審核，同意注銷———網上辦理轉移登記和抵押權注銷登記———交易審核———轉移產權證和抵押權注銷證明。

　　4、賣方有貸款抵押，購方也需貸款購房，即轉按揭：頭先購方向銀行提出借貸申請———銀行初審，監管價款存入監管帳戶———監管機構出具資金監管憑證———受讓和轉讓貸款銀行辦理資金交接———網上辦理轉移登記、抵押登記和抵押權注銷登記———交易審核———轉移產權證、抵押證明和注銷抵押權證明。

　　紀律三：確保資金安全杜絕風險

　　二手房交易中，交易風險的莫過于轉按揭，而通過二手房網上交易通道進行轉按揭，“資金監管”將使資金安全得到保障。

　　專家介紹，所謂的轉按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進行再次購賣，該房屋的購方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。如果賣出方的房子尚在抵押過程中，本身還有部分房款處在銀行貸款的按揭中，同時購家也需要貸款，就必須辦理轉按揭。由于賣方的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要將購家所貸款項先發放，以還清上家的筆貸款，取得房產證明，才能進行房屋產權過戶。所以，轉按揭的二手房交易其風險在二手房交易中較為典型。

　　比如劉先生的有一套100萬的房子，其中貸款70萬元，至今還有65萬元按揭貸款未還清。現在劉先生將該房屋委托中介公司出售。曾女士通過中介公司欲購購此房，雙方簽訂了房屋購賣合同，同意以120萬元的價格成交該套房屋。曾女士先期支付40萬元作為購房頭付款。劉先生于是去銀行辦理“按揭變更”，即申請提前還款手續，同時由中介公司擔保，曾女士在另一家銀行申請辦理了80萬元的二手房按揭貸款，貸款的銀行提前放貸，支付給劉先生65萬元用于其提前還貸解除抵押。之后，劉先生與中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證。待過戶成功，中介公司將產權證重新抵押并登記，然后將剩余款15萬元交予劉先生，至此交易完成。但是在這中間可能存在幾種風險：一是購家的銀行貸款發放給下家還清其房款后，賣方突然改變主意，拒絕過戶。二是購家拒絕還貸。三是銀行拒絕提前放貸。四是交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。五是交易完成后購家無法順利拿到房產證。

　　二手房網上交易的監管機構提供的監管服務，將使這些風險變成不可能。因為下家的貸款辦好后，幫上家還清房款，一直到銀行解除上家房屋抵押，產權登記的完成，全過程均在監管機構的監管之下。

來源：申江服務導報

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