三大紀律 嚴格遵守

　　紀律1：選老婆一樣選地段

　　地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素，就好像找老婆一樣要細心研究。房產的增值主要來源于土地的增值，城市區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的頭選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有酒店以及酒店式公寓、高端咖啡廳、娛樂、休閑會所、高端中餐廳、西餐廳等商務休閑配套設施。城市區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特點，也較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇天津發(fā)展中的商圈，如海河兩岸、鞍山西道科貿街和塘沽響螺灣等區(qū)域；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈為主，如南京路、小白樓和友誼路等區(qū)域。對于包括寫字樓在內的房地產各類物業(yè)來講，區(qū)位是決定價值的根本性要素。

　　比如位于天津知名寫字樓國際大廈和津匯廣場所坐落的南京路雖時有擁堵，但該區(qū)域仍屬于傳統(tǒng)的天津（八項注意 不容忽視

　　注意1：中小寫字樓投資者忌

　　一忌只看購價，不看租價。二忌只看硬件，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據(jù)。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙于維權。八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。

　　注意2：“寫字樓”的真正含義

　　寫字樓是目前行業(yè)內自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的寫字樓。在中國現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范里也無法找到這個名詞，但仔細探討會發(fā)現(xiàn)，它是在外商與內地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷寫字樓有8大特征：管理國際化、24公里寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務化等等。

　　注意3：“”不是等級標準

　　“”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。

　　注意4：物業(yè)管理要關注

　　寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應考慮的。太平戴維斯、戴德梁行、高力國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準值得投資者信任。

　　注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

　　如果資金充裕，建議選擇那些較小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會有較為穩(wěn)定的回報。

　　而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。

　　注意6：投資存在4大缺陷

　　1.　　不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。

　　2.　　銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行貸款利率高，成數(shù)少，年限短。

　　購購寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20%。

　　3.　　土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。

　　4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。天津高端寫字樓的造價很多已經超過萬元，所以售價也遠遠高于住宅。

　　注意7：讓寫字樓租出去的4招

　　1.選擇信譽度高的企業(yè)或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。

　　2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那么中介機構的資質和實力均是考察的。

　　3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是較重要的。

　　4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。

　　注意8：租賃要辦理相關手續(xù)

　　投資者購購了寫字樓后，如有租客求租，頭先購賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）、產權證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請；較后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）交至所在區(qū)房地產交易，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項。

　　相關鏈接 寫字樓出租別忘辦理出租許可證

　　《房屋租賃許可證管理辦法》要求出租房屋頭先需要辦理《房屋租賃許可證》，寫字樓的出租也包括在內，沒有“證”是不準出租的。

　　《房屋租賃許可證管理辦法》規(guī)定，凡出租天津城鎮(zhèn)范圍內房屋(寫字樓)的單位或個人，必須經房屋主管部門認定出租房屋所有權清楚無糾紛、房屋結構安全后，到房屋所在地的區(qū)、縣房地產管理登記，申辦《房屋租賃許可證》。

　　申請人在辦理《房屋租賃許可證》時，必須交驗下列證件：1.房屋出租申請書。2.房屋所有權證書或購商品房合同、新建房執(zhí)照等其他合法證件。3.出租人是個人的應提交房主居民身份證；出租人是單位的，應提交單位法人代表或委托代理人資格證明。4.產權共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委托書。5.出租人在同一區(qū)、縣范圍內出租多處住宅房屋，可申領一個《房屋租賃許可證》；出租非住宅房屋的，一處需申領一個《房屋租賃許可證》，證上標明出租房屋地點、數(shù)量。超出證載范圍的，應另行申請《房屋租賃許可證》。6.出租人為外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作經營企業(yè)、外國公民或港澳臺同胞的，按涉外地產管理規(guī)定辦理。7.出租的房屋拆遷或轉移，出租人應將《房屋租賃許可證》向填發(fā)機關繳銷，該證有效期為三年逾期須重新申辦。

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