簽訂二手房購賣合同前要“三查”

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 462 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

在房地產交易中，受讓人在簽訂二手房的購賣合同前，有必要對該二手房的房地產權利人及其權利現狀作一些調查和了解，以避免合同無效，避免所購房屋被他人追奪。其中至少應當查明以下幾個方面：

一、查明與自己交易的房地產權利人。《上海市房地產轉讓辦法》第7條規定：“房地產轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的房地產權利人”。因此，房地產受讓人頭先要查明對方是否已經取得了登記機關頒發的《房地產權證》，因為未依法登記領取房地產權屬證書的房地產不得轉讓。其次要查明對方是不是在《房地產權證》的“權利人”一欄上所載明的權利人，并核對該權利人的身份證明。較后還須查明，在《房地產權證》的“共有情況”一欄上是否有共有情況的記載。如果有其他共有人的，那么就應當有其他共有人同意轉讓的書面承諾。房地產受讓人可以到對方的戶口登記地的公安機關查詢權利人的身份情況，到房地產登記機關查閱房地產登記情況。

　　二、查明該轉讓房屋的土地使用狀況。我國《城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。本市登記機關在頒發房地產權證時，就是根據不同的土地使用狀況，從而采用不同的顏色，來實行分類發放和管理的。如：綠色權證：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可以直接進入房地產市場；紅色權證：頒發給集體所有土地上的房地產權利人，該證所記載的房地產不能進入房地產市場；黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產在按規定辦理補地價等有關手續后，才可以進入房地產市場。不過，本市房地產管理部門在1999年11月的《關于進一步推進本市公有住房出售的若干規定》的第3條款規定：“本規定執行之前已購購的公有住房，領取的《房屋所有權證》、《房地產權證》(黃色)都視作《房地產權證》(綠色)”。

　　三、查明該轉讓的房地產是否存在著抵押關系、租賃關系以及權屬爭議。因為如果房地產設定抵押，那么債務人一旦不履行債務，抵押權人對抵押的房地產就享有處分權和優先受償權，而且如果房地產權利人未告知抵押權人，該抵押的房地產要轉讓，那么抵押權人就有權要求確認該房地產轉讓無效；對于已經出租的房地產，在其購賣時，該房地產承租人有權在同等條件下優先購購，而且如果出租人未征求承租人的意見，就將房地產出賣給第三人，該承租人就有權請求確認該購賣合同無效，并以同等的條件購購已租用的房地產；如果房地產權屬有爭議，如尚在訴訟、仲裁或者行政處理中，那么該房地產就不得轉讓。

來源：解放日報

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