在二手房購賣中，較有必要被提醒的是購家，如果購商品房上當受騙至少冤有頭債有主，購二手公房上當受騙后的追索和賠償難度則要高得多。

　　一、確認產權的可靠度
　　 1．注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；
　　 2．搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房；
　　 3．產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；
　　 4．一定要驗看產權證的正本而且到房管局查詢此產權證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉賣
　　 1．確認標準價購購的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；
　　 2．大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；
　　 3．一般說來，軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分
　　 1．是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；
　　 2．是否改動過房屋的內外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；
　　 3．陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準確面積
　　 1．包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；
　　 2．產權證上一般標明的是建筑面積；
　　 3．較保險的辦法是測量一下房屋內從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內部結構
　　 1．戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；
　　 2．管線是否太多或者走線不合理；
　　 3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

　　六、考核房屋的市政配套
　　 1．打開水龍頭觀察水的質量、水壓；
　　 2．打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；
　　 3．確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；
　　 4．觀察戶內外電線是否有老化的現象；
　　 5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；
　　 6．煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；
　　 7．小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；
　　 8．冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況
　　 1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉；
　　 2．了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業管理的水平
　　 1．水、電、煤、暖的費用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶；
　　 2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；
　　 3．小區是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數量和責任心；
　　 4．小區綠化工作如何物業管理公司提供哪些服務。

　　九、了解往后居住的費用
　　 1．水、電、煤、暖的價格；
　　 2．物業管理費的收取標準；
　　 3．車位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史
　　 1．哪一年蓋的還有多長時間的土地使用期限；
　　 2．哪些人住過什么背景是何種用途；
　　 3．是否發生過不好的事情是否欠人錢或者發生過盜竊案；
　　 4．是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

　　十一、了解鄰居的組合
　　 1．好鄰居會讓你生活愉快在不同的時間在社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次；
　　 2．拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；
　　 3．與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計一下房價
　　 1．自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；
　　 2．委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；
　　 3．銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的較低保值價。

　　十三、看看能否做二手房按揭
　　 二手房按揭的條件是：
　　 1．滿18歲，有城鎮戶口，北京、外地均可；
　　 2．能提供穩定的收入支付本息的證明；
　　 3．愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；
　　 4．所購房屋產權所屬真實可靠；
　　 5．支付有關手續費。

　　十四、請律師
　　 1．二手房購賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠；
　　 2．公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規；
　　 3．建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

　　十五、找代理行
　　 1．北京公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；
　　 2．代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；
　　 3．在把你的業務交給代理行之前應該了解：
　　 代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？
　　 購賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？
　　 代理行的服務收費標準是多少？是否能保證購到稱心的二手房？

　　十六、考察代理行是否可靠
　　 代理行應該提供兩證：
　　 1．有效的北京工商局頒發的營業執照，北京房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書；
　　 2．資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時了解政策、程序、費用上的變化
　　 1．公房上市在北京還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；
　　 2．媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息；
　　 3．向律師及中介代理行咨詢；
　　 4．較可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解較新的信息。

　　十八、產權是否完整
　　 1．確認產權的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛；
　　 2．只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產權的交接
　　 1．不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；
　　 2．可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

　　二十、保證產權順利過戶
　　 1．必須要經北京市房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；
　　 2．從購房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

來源：二手房網

　　　　　　　　　　　　　　　　　

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