二手房怎么評估？專家土方法給舊房開價

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 640 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

眾所周知，二手房估價是一門非常專業的學問，一般的二手房評估都需要專業機構的專業人員來進行。在此教你一個“土法子，能將房產價格算出個大概，可以作為開價時的一個參考。

頭先要弄清下面幾個數據：

一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結構一等房屋的折舊期限是５０年，那么每年的折舊率為２％；

　　二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房（簡稱“三小套型），則扣減１０％；

　　三、房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一至五層是基準價，五層、六層扣減３％，七層減５％，而三、四層則加３％，頂樓減５％；

　　四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減５％；

　　五、小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減５％，小區沒有單獨封閉，也減５％，屬于中小域的房子要加１５％；

　　六、習慣性心理因素，也會使人們對購舊房心存壓力，花很多錢才購套舊房，這一因素使房價又減８％的價錢。

在以上數據的基礎上，報價應為同地理位置商品房價格的６０％至７０％左右，約是當前周邊房屋租金的１００倍。舉例來說：某房１９９０年建成，樓層為４層（共６層），建筑面積６０平方米，屬二級地區，房屋結構為混合一等。

　　于是，因其是“三小套型：－１０％；折舊率１０年×（－２％）＝－２０％；

　　樓層：＋３％；朝向：南北；

　　非小區和無物業管理：（－５％）＋（－５％）＝－１０％；

　　中小：＋１５％；

　　心理因素：－８％；

　　當地商品房價格為４０００元／平方米，

　　得出該房產價格為：４０００－（４０００×２０％＋４０００×１０％－４０００×３％＋４０００×８％－４０００×１５％）＝３２００（元／平方米）。因而此房的實際成交價格約為３２００×１００×６０％＝１９．２萬元左右。

當然，這個數字只能作為一個參考價格，還是應當邀請專業機構進行更為科學的評估。

來源：上海熱線

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